物企规模赛:亿级阵营扩至19家,雅生活反超彩生活

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

随着2020年最后一天，建发物业（02156.HK）“压轴”上市，成为年内第17家上市的物企，上市物企总数量增至42家。其中主要关联房企物业有36家，相对独立物业有 6 家，房企系近九成。

2021年，这一占比还将继续扩大，荣盛发展的“荣万家”将于1月15日挂牌上市，不出意外将成2021年首家上市物企，宋都服务通过港交所聆讯时间不长，禹洲集团的“禹佳生活服务”近期已递交招股书，迪马股份（600565.SZ）将分拆上市主体暂命名为“东原澄方”。

还有一大波，也在紧锣密鼓的准备中，越秀地产（00123.HK）已明确表示，正在考虑分拆物业独立上市；“中南物业”实控人日前发生变化，由陈锦石变更为女儿成陈昱含；俊发集团将俊发物业100%股权，转让予香港新注册成立的俊发七彩服务；朗诗物业也在股权腾挪，被疑为在搭建上市架构。

最引人注意的，是万科物业，它是“恒碧万融”四巨头中唯一一家还未上市的物企。更名为“万物云”后，其已经完成了上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建，并以5.78亿平米的在管面积，一跃成为2020年国内在管规模最大的物企。不过，万物云在答复媒体求证时，并未承认筹备上市。

物企争先恐后进入资本市场，物业赛道竞争愈发激烈，体现最为明显的便是规模之争，收并购呈现加速态势。克而瑞数据统计，2020年上市物企共发生60余次收并购事件，市场份额呈现激烈的瓜分局面。

物企规模加速“破亿”，头部门槛提升

在这样的背景下，2020年越来越多的物企突破1亿平米的管理规模，跨入“亿平阵营”，向头部物企靠拢。

12月28日，新城悦服务（01755.HK）在管面积突破1亿平方米，合约面积突破2亿平方米。此前在5月，其以1亿元收购成都诚悦时代61.5%股权，11月又斥资6285.6万元收购大连华安物业60%股权，快速扩充了其管理规模。

更为典型的是蓝光嘉宝服务（02606.HK），被称为2020物业“收购冠军”，是年内收并购项目最多的物企，至少斩获17个物企标的，收获在管面积约3272万平方米，到年底在管面积达1.3亿平方米，合约面积2.1亿平方米。

世茂服务（00873.HK）和碧桂园服务（06098.HK）也是如此，在过去一年内频繁开展收并购行为，自身体量进一步扩大。

12月31日，克而瑞发布《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》榜单，当中在管面积规模超过1亿平方米的物企高达19家。TOP10企业在管面积门槛提升至1.87亿平米，与2019年相比，TOP10门槛提升3700万方，增幅为24.67%。

进入2021年，将会有更多物企朝着1亿平米的管理目标奋进，在管规模过亿企业有望达30家。

上市物企“钱多”，并购将“加剧”

并购就像一把利刃一样，掌权者握着它大开大合，开疆拓土，成为了物企扩充规模、抢占赛道的“法宝”。

特别是疫情之后，物企的价值凸显，在资本市场如鱼得水，从中不断汲取养分壮大自己，新晋上市企业更是不缺钱，将IPO所募集资金的绝大部分用来攻城略地，抢占市场份额。

如恒大物业（06666.HK），上市筹资净额约69.16亿港元，其中约65%将用于收并购；融创服务（01516.HK）上市融资净额约78.60亿港元，约65%用于收并购，金科服务（09666.HK）、世茂服务、华润万象生活（01109.HK）等也是如此。在未来几年，这种收并购及整合将会“加剧”，上市公司有充足的现金储备，也有做大规模和提升区域内规模效应的动力。

而且，并购形式也将会有所变化，不止于上市企业对非上市企业的“大鱼吃小鱼”，上市企业之间的并购也是大概率事件，招商积余对香港最大的公共房屋物管服务供货商创毅控股（03992.HK）的并购，便是一个先例。

另外，并购的物业形态也会更加多元化，过去一年之中较为突出的是，各大企业在城市服务赛道的抢跑，万科确立了全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，碧桂园服务以不超24.5亿元收购环境卫生运营服务商满国康洁70%股权，以及雅生活服务与环卫上市公司玉禾田战略合作等。

笔者曾写过一篇《头部物企“谋局”城市服务:万科向“城” ,保利向“镇”》的文章，对此有过深入分析，当中重点提及并购是他们布局城市服务赛道的重要手段之一。

赛道新格局：彩生活跌落，雅生活反超

在这场规模之争中，有加速奔跑的，也有漫步前行的。但是在2020年，这个对比很突出，因为站在物业股在管规模顶峰多时的彩生活（01778.HK），被超越了。

而且还是被超越两个名次，仅用了半年时间。克而瑞数据显示，截至2020年底，雅生活（03319.HK）在管面积为5.05亿平方米，碧桂园服务在管面积约4.09亿平方米，超越彩生活的3.8亿平方米，位列上市物企在管规模第一、第二，彩生活排在第三。

在2020年6月底时，彩生活在管规模在上市物企中，还是位列第一，当时雅生活和碧桂园服务依次位列其后，而今只用半年时间，便被反超。

这背后既有房企母公司的因素，也有并购的作用。如雅生活，在前两年疯狂并购，在管面积由2017年的7834万平方米上升至2019年的2.34亿平方米，两年时间增幅将近3倍；再看碧桂园服务，除了收并购以外，还有碧桂园庞大体量的不断输送。

反观彩生活，近两年并购几乎停止，母公司花样年的体量也是远远不及。正如其所承认的，花样年给予彩生活的住宅面积支持每年是百万级的，碧桂园是五千万级的，相差近十倍。再加之2020年规模处于滞长状态，被反超也在情理之中。

但是从更长远来看，碧桂园服务在管规模超越雅生活，也是大概率事件。因为从合约面积来看，碧桂园为8.3亿平方米，而雅生活为6.55亿平方米，相差巨大，随着这些储备面积的慢慢转化，超越只是时间问题。

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