监管放大招推最严“限贷令”， 2021年房贷怎么拿，要排多久队？

2020年最后一天，监管放大招，个人房贷业务再临变局。

央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。

上限划定之后，部分银行存在涉房业务调整的要求，对个人住房贷款准入及房贷利率是否会造成影响？

目前业内人士普遍认为，由于超限银行、超限额度有限，因此房贷款申请及房贷利率的影响不会很大。

招行按揭贷款每年需压降500亿

据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从中报数据来看，大行，建行、邮储银行住房按揭贷款超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行(600928,股吧)、青农商行(002958,股吧)调整压力相对比较大，也有四年调整期。

从上市银行数据看，未来四年，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。比较来看，按揭需要压降的规模更大。大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模分别是3000亿、4200亿。

目前建行按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿；但是全部房贷占比37%，满足监管要求，总体无需压降。

招行按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿；全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，划定上限对住房贷款申请及房贷利率的影响可控。首先是超限银行有限，其次规模有限，且个人住房贷款业务主要集中在国有大行，新规的过渡期较长，因此无论对个人还是银行，影响都有限。

董希淼还认为，调控不是绝对缩量，如果未来其他贷款增多，房贷所占比例自然就会减少。未来，银行涉房贷款业务可能会出现两个变化：一是房地产贷款在银行之间结构将有一定变化，部分超标的银行进行压降，而占比较低的银行还有增长空间；二是房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

“量紧价平”二线城市审核周期短

新的一年，银行的信贷大门“开闸”，部分存量个人房贷利率迎来重新定价日。2020年底由于额度紧张，不少银行暂停放款，随着新年到来，银行房贷再次开闸。

“相比去年，现在整体贷款还是比较紧张的，少数银行情况还好，目前排队等放贷的市民，至少要等2到3个月，这已经是比较好的结果了。贷款利率上，目前变化不大，基本还是和去年一样，不过个别小银行的房贷出现上升，但是幅度也不大。整体感觉就是价平量紧。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中行广州分行一位负责人表示，目前房贷利率方面并没有明显的变化，首套房依然是LPR+40BP，二套房为LPR+60BP。

中行广州分行表示：“贷款利率方面，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，保障促进房地产市场持续健康发展。贷款额度方面，我行结合贷款客户申请资料递交及审批情况进行有序放款。”

“额度多少有点紧张，不过还在可控范围内，利率方面基本上没什么变化。放贷的速度，看借款人的资质，如果符合要求，现在一般在一个月左右，比去年推迟了一周到半个月左右。”某大行个贷部负责人表示。

汇丰银行广州分行属于少数情况较好的银行。有关负责人告诉21世纪经济报道记者，目前首套房的贷款是LPR基准，为4.65%；二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。

南粤银行目前在湛江地区，首套房为LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前额度充足，不算紧张。审批周期相对广州地区要快速不少，资料齐全一般是2-3天即可。

房贷利率变动将“一城一策”

2020年全年，二线城市房贷利率的波动幅度差异性较大。以融360大数据研究院选取的苏州、成都、合肥三个波动情况较有代表性的城市为例。

进入2020年以来，苏州地区房贷水平下降速度极快，首套房贷款平均利率从2019年12月的6.12%，降至12月的5.18%，同比降幅高达94BP。

成都地区的房贷水平则逆势上涨，首套房贷利率从2019年末的5.77%，涨至2020年底的5.97%，同比上涨20BP。虽然波动幅度远小于绝大多数二线城市，但在全国各地房贷水平普降的形势下，成都地区的房贷利率表现可谓独特。

合肥地区则一直稳居高位，自去2020年末以来，首套房贷款利率一直维持5.88%的水平。

另外，东北地区整体上在2020年的房贷利率水平下降较大，重点城市哈尔滨、大连和长春地区的首套房贷款利率同比降幅均超过50BP，二套房贷款利率同比降幅均超过45BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。

（作者：叶麦穗 编辑：马春园）

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