监管放大招!新增涉房贷款占比降至30%以下

开发商不容易！

顶了1个月三道红线的巨大压力，刚刚才为执行时间推后2年松口气，立马又收到新增涉房贷款占比降至30%以下的消息。

这要没一个强大的心脏，平稳的血压，就这1个来月的各种金融监管消息，就可以直接让他们在2020年交待了。

所以爱会消失的对不对？

降负债时间表延后

8月20日，住建部、央行等部门召集开发商代表开会。

8月23日，重点房地产企业资金监测和融资管理规则公布：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1.0倍。

并依此监管标准，将开发商分为四档——

红色档：全部“踩线”，有息负债不得增加；

橙色档：两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档：一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；

绿色档：没“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至15%。

（踩线的部分典型开发商，图源勾股大数据）

资金监管标准出台后，具体的时间表并没宣布。

业内较悲观的猜测，2021年年中就要执行，相对应，2021年底之前开发商至少倒闭一半，而且，越是排名靠前的开发商，轰然倒塌的可能性越大。

所以，上周恒大“文件伪造门”事件才整出那么大的响动。

（图源勾股大数据）

但很快，9月26日就有消息传出，监管部门要求“三条红线”试点开发商在2023年6月30日前完成降负债目标。

这个时间表比之前业界猜测的整整推迟了2年，那些红、橙、黄的带色儿开发商，似乎终于可以喘口气先过个节了。

新增涉房贷款收紧

不过，就在大家处于节前“无心上班，只想早点给祖国母亲庆生”的状态时，又有新消息曝出：

监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

（图源网络）

针对房地产行业的金融政策松了又紧。

估计李清照自己都想不到，她的“才下心头，又上眉头”，现在却成了一帮开发商的真实写照。

据测算，若新增房地产贷款占比降至30%，则房地产贷款新增占比也回到了2015年的水平。

彼时，房地产去库存政策推出前，房地产贷款新增占比为30.6%。

而去库存政策后，这个比例在2016年迅速抬升至历史高位44.8%，此后比例虽一路向下，但新增房地产贷款规模却一直走高，至2018年一度超过6万亿元。

之后，“房住不炒”政策下压，房地产贷款新增占比和规模同步向下。

2019年，房地产贷款全年新增5.71万亿元，占比降至34.0%。

今年上半年，房地产贷款新增2.99万亿元，占比降至24.7%。

其中，6大国有银行，今年上半年除中国银行外，另外5家农业、交通、工商、邮储及建设银行的新增涉房贷款占比要么接近30%，要么已降至30%以下。

（图源勾股大数据）

之前，金融机构与房地产划清界线，降比例砍规模，可能还只是出于行业自觉。

现在，涉房贷款收紧的政策信号，则表明了政府贯彻“房住不炒”的铁石心肠。

今后，无论大小开发商，降杠杆、降负债，都是一件头等大事了。

开发商的求生欲

国内开发商的资金来源，主要来自2个部分：

1、预收销售款（首付＋按揭贷款）；

2、银行开发贷＋非银融资。

涉房贷款收紧剑指前半部分，“三道红线”卡了后半部分脖子，处处掣肘的开发商还怎么浪呢？

从重庆的市场表现来看，开发商大概在做2件事：开源和节流！

先说开源。

作为业界老大哥，万科的郁亮此前就“三道红线”公开发表看法，认为监管规定的影响“不亚于2002年土地招拍挂制度改革”，是行业重大游戏规则的改变。

同时，手底下动作一点没闲着，离国庆黄金周还有10天，重庆万科就开启了长达18天的国庆优惠活动，提前抢跑。

（图源网络）

更早的时候，恒大在9月初就公开放话，全国楼盘全线7折。

（图源网络）

重庆这边虽然反应有点延迟，但后来确实有部分项目跟进了7折优惠的集团活动。

（图源网络）

刚刚拿下坡区核心地块的新希望地产，则在包括重庆在内的12个城市，推出了“购房钜惠福利加倍”的购房节活动。

要知道在疫情还未完全过去的3月，新希望地产可是公开宣布：不降价！365天降价双倍补差！

（图源网络）

这才半年时间，面对比疫情更具冲击力的金融监管政策，活下去明显比啪啪打脸更重要。

另外，为了归还存续公司债、金融机构借款、补充流动资金，金科在今年第三次面向专业投资者公开发行公司债券，拟发行金额80亿元。项目状态更新为“通过”。

再说节流。

“三道红线”公布至今，重庆共进行了11场土地招拍挂，0溢价挂牌成交了6宗，占比一半还多。

其中既有相关土储机构的自摸之举，也有一些红、橙色的“踩线”开发商，在有意识的控制土储成本。

比较典型的如融创，一向擅长在招拍挂和收并购领域拿地，去年年初展示出“逢地必抢”的霸气，其水土、蔡家的地块溢价率都超过60%。

今年融创拿地就谨慎了许多，上半年2宗地，最高溢价率只有12%，最近在“三道红线”后的出手，更是前所未有联合了一家物流企业，以挂牌价增储。

（融创+传化以挂牌方式获得沙坪坝区西永组团地块，图源锐理数据）

另外5宗土地成交，溢价率最高的是坡区商圈核心地块，但也不到30%，楼面价也没超过去年的单价地王。

（九龙坡区大杨石组团地块由新希望夺得，图源锐理数据）

可以明显感到，开发商现在拿地的态度变的相当谨慎。

毕竟，面对日趋从紧的金融监管，没有谁会像地主家的傻儿子般花钱如流水了。

结语

我们常常将房地产和金融之间的关系，形容为鱼和水。

此前的房地产市场波澜壮阔的发展中，金融起了很大的作用。

所谓水大鱼也大。

在中国房地产这个超百万亿级的大水池中，去年操盘金额过千亿元的开发商就有27家，TOP10的起步都是2000亿元。

今年上半年，虽然受疫情影响，但销售超千亿元的开发商仍有13家。

在大江大河中，可能还可以随便扑腾。

但如今，眼见着流动的“水”在抽干，曾经的“大鱼小虾”们要挤在一个池塘中同呼吸共命运，排山倒海的技能怎么施展？浪里白条的身段怎么发挥？

这可能都是开发商今后的一个重要课题了。

也说不定，会上演一段禁忌之恋：

鱼颇幽怨：“你看不见我眼中的泪，因为我在水中。”

水小声BB：“我能感觉到你的泪，因为你在我心中。”

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