银行房贷设“档次” 今后买房贷款利率或持续走高

2020年12月31日央行银保监会联合发文，调整银行业房地产贷款占比上限与个人房贷上限。

简单来说，就是监管机构给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比，分别设置了“红线”，银行的这两项占比都要满足要求，不得高于监管机构规定的上限，从2021年1月1日起实施。鉴于银行业金融机构的资产规模及机构类型不同，监管机构分档对房地产贷款集中度进行管理，不同档的银行，划定的红线不一样。

所谓“房地产贷款占比”，指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。“个人住房贷款占比”，指个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。具体公式如下。

其中，四大行以及国家发展银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行属于第一档，占比上限也是最高的，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。而已招商银行为代表的多家中资中型银行占比分别为27.5%和20%。

根据机构调查的数据显示，截至2020年6月。第一档中的建设银行和邮政储蓄银行个人住房贷款占比略微超过了红线。第二档中有四家银行“超标”，分别是招商银行、兴业银行、浦发银行和平安银行，第四档也是有部分银行超过红线的。

对于这些银行，是否会影响个人买房贷款发放呢？从目前来看，部分超红线银行基本还是会较为谨慎发放个人贷款的，但是并不会非常严格，一方面这些超红线银行都有过渡期，另一方面，个人房贷只是房产贷款的一部分，政策的出台是为了约束房地产贷款整体占比。而且大部分银行也未触到红线，因此对于个人买房贷款的影响并不是特别大。

不论是中国还是国外的例子来说，房地产贷款占比过大并不是一个好现象，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。因此遏制房地产贷款过多，建立房地产贷款集中度管理制度有助于推动房地产市场乃至整个国内金融市场平稳健康发展。

调整各档银行房贷上限后，那些小规模但是好放贷的小银行个人贷款业务肯定受到影响，部分放贷空间被压缩，对贷款金额、资格审核严格程度会相应提升，大型银行的限制自然也更多。

根据各银行房贷占比的多少，可能不同银行对房贷的利率也会发生变化，房贷额度空间大的，利率或许会低一点，额度空间小的，利率则会高一点。总体来说，今后的个人住房贷款利率优惠或将成为历史，未来可能会持续走高。

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