2021,长租公寓会“消亡”吗?

2020年末，有位财经记者问我这个问题：2021，长租公寓会消亡吗？

“只有消亡的企业，没有消亡的行业”，我这样回答。

长租本身已经存在了几十年甚至上百年，只要租赁需求真实存在，这个行业则永远存在！你会觉得这个记者的问题会有点搞笑，其实，作为一个外行看长租，真得会感觉2020年的长租是惨不忍睹，不仅行业继续亏损，而且负面新闻一个接一个，蛋壳虽然上市了，最终全部产品被下架，CEO被抓的窘境！坊间传说，青客公寓的创始人兼董事长金光杰也被董事会罢免了，暂且不论真假，看看青客在天眼查上的官司纠纷以及限制消费等等，足够自己喝一壶了！佛说：缘来天注定，缘去人自夺，种如是因，收如是果，一切唯心造！

长租行业从业者，大家现在都特别明白自己处境，有时候也是无奈，一位品牌公寓高管告诉我：从事长租公寓4年多，自己都46岁了，再跳槽还能往哪里去？长租的工作只解决了自己温饱问题，其实很难看到“钱景”，还好自己早年买了2套房子。当然这位高管还算有房子作为靠山，那更多的职业打工者，他们的前景有如何呢？这的确是个很大的问题！一位地产品牌公寓高管坦言：长租更应该是不动产资产管理的范畴，是重资产导入，轻资产辅助，这样才能真正做到重轻结合

。而在长租行业里，走轻资产，是难而未必正确的事情，也很难用过去酒店轻资产的逻辑套用！笔者一直认为，当资本介入后，包租似乎成为了快速复制的密码，其实这个是严重误区，包租看上去轻点，其实面临三大风险，第一是租金波动风险，你在高位拿下的，其实变成了一个难以消化负债，第二是改造风险，能不能按时按质量完成，造价不超标，单项目至少要有18％IRR，才算基本合格，第三获客风险，由于长租公寓数量增加很大，租客被严重分流了，要想获得更多租客，只会增加自己的营销成本！那长租还有没有前景呢？

2021年将是中国住房租赁真正发力和分水岭，特别要注意，住房租赁不仅仅指我们的长租公寓，其实国家重点的发展一种住房保障体系！住建部部长王蒙徽在12月29日指出，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权为主体的住房保障体系。

大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。看租赁市场，目前最大的问题是部分城市的二房东包租模式出现频频暴雷事件，严重影响民生！

在国内主流长租模式，还是二房东包租模式，当下70％的租赁房源很难真正见到房主，而这种情况下，一旦二房东经营出现问题，一跑了之或者申请停业，那么最受伤害的就是租客和房东，而目前是缺少严格的监管，最多是事先预警，但是缺乏保障和监督机制。

笔者多次强调，长租行业要健康发展，必须建立《住房租赁法》，这个是根本大法，这样日后执行这个有法可依！其中该法案里面明确了准入门槛和保证金制度！2021年，我们预计政府将在立法层面和准入门槛、保证金制度会出台相关政策，加大规范住房租赁市场，对于规范性公寓企业给予更多的财政扶持，严惩违规的公寓企业。同时，我们又关注到着年轻人口的减少，这对于选址投资和精细化运营又提出了更高的要求，过去那种野蛮式成长，注定是难以长久的！所以，站在更高的角度和更长远来看，长租还是一门良性的生意，需要我们真正能和时间做朋友！如何增加租赁房源？

12月19日的中央经济工作会议明确：土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能！租赁房源增加有渠道了，如果各方面成本可控，管理长度合适，那么，长租的盈利模式还是可期待的！最近我走访了几家上海国有企业，都持有了多块租赁用地，2021-2023年都是他们集中供应租赁用房的时期，他们在长租领域已经经过了多种实践，并实现了项目现金流为正和项目进入盈利期。2021开始，长租公寓不仅不会消亡，而且会涅槃重生，取代长租公寓的未来一定是租赁型住宅！

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