青岛加速历史城区保护改造 推动城市更新行动

■航拍青岛老城区。刘栋摄

城市是现代化的重要载体。实施城市更新行动，既是一座城市的复兴之路，又是城市经济发展的一个全新增长点。

放眼全球，但凡进入快速发展时期的城市，城市更新都是必经阶段。时至今日，青岛也行至于此。

近两年青岛的不少动作都剑指城市更新，不难看出青岛已下定决心直面这个可以“焕新”城市活力的持久性命题。其实从发起“15个攻势”开始，青岛就已经谋定而动，无论是城市品质改善提升攻势、交通基础设施建设攻势，还是国际时尚城建设攻势、“双招双引”攻势等，其中都有城市更新的应有之义。

“产业”“民生”和“文化”并行兼顾

一场实现青岛历史城区“百年嬗变”的历史性战役已经打响。

眼下，青岛深入推进城市品质改善提升攻势，并编制《青岛中山路及周边区域保护更新规划》，在这个更为系统性的顶层设计下，历史城区更新按照城市产业空间拓展、城市功能完善、土地集约利用、市民方便宜居“四个目标一个过程完成”的思路，以“中山路-馆陶路-大港”为轴线，实现港城联动推进，“连点成线，以线带面”，在建设活力、时尚、方便、温馨历史街区的同时，将在青岛发展大势中推动城市释放更大的发展动能。

2020年以来，老城区更新成果相继落槌，广兴里、馆陶路踏准时代节拍，化身青岛工业设计中心、青岛新金融街。被市南区列为“一号工程”的中山路步行街的前期工程更是频频出招，中山路天桥拆除、济南路拓宽工程启动、国风大酒店拆除、中山路片区违建拆除……就在前不久，青岛市邀请国内行业专家“把脉”中山路步行街项目设计方案，随着后续方案的最终敲定，中山路步行街改造也将在2021年正式拉开序幕。

“作为青岛的‘根’和‘魂’，中山路片区改造首先要传承城市百余年的历史文脉，通过保留原汁原味的历史风貌，将该片区打造为国际大都市的‘文化客厅’。之所以称为‘客厅’，就是要打造文化对外交往和推介的场所。”青岛市自然资源和规划局相关负责人告诉记者，在片区保护更新的过程中将注重文化遗产的保护与传承，深度挖掘盘活老城区特有的历史遗迹、人文典故、老街巷、老字号等资源，讲好青岛老城故事。另一方面，还要借助上合示范区和山东自贸区青岛片区的优势，在此打造名品荟萃集聚区。

在规划中，文化客厅的打造既要有“国际范儿”，还要有“烟火气儿”，让居民住得舒服。为此，街区还将实施街头绿地、口袋公园等“微更新”；建设一批青年公寓、活力社区吸引青年人才入驻创业；布设配备5G通讯、海绵街道等现代城市功能，把中山路区域建设成为活力、时尚、方便、温馨的历史街区。

历史城区保护更新需要“产业”“民生”和“文化”兼顾，老工业区更新亦然。就在2020年的最后一天，首批两宗土地的拍卖出让，意味着位于李沧区的青钢老厂区改造正式打响。以“文化创意+工业旅游+新经济产业”为发展思路，整个片区既引入高新科创产业，还将引入医疗和教育资源，打造充足的公共生活空间，据相关负责人透露，改造后该片区的公共配套用地占比将达到70%。此外，还将打造青钢工业遗产公园，进而留住城市“工业印记”。

提高土地“亩产效益”

城市发展，土地是关键。推动土地供给侧改革，从增量转型存量土地供应为主也正是实施城市更新的初衷。

近两年来，青岛出台了多项政策来鼓励各类型城市更新，比如明确新型产业用地(M0)的用地管理，截至目前，青岛已成功出让M0地块7宗，出让面积279亩。此外还出台文件进一步放开工业楼宇的销售限制，允许符合条件的工业楼宇按土地出让合同约定分割转让，此举在一定程度上激活了青岛的旧工业区的城市更新，进而加快产业转型升级。记者了解到，目前青岛还启动了城市更新专项规划的编制工作，将进一步明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

好地段要做好产业，好资源要用于高质量发展。在某种意义上讲，城市更新可视为“腾笼换鸟”的一个进阶表达，而面对老工业区的“腾笼换鸟”，青岛首先加快了土地收储力度。近年来，青岛已实施20多家污染搬迁企业及搬迁片区土地处置工作，包括烟墩山搬迁片区、黄海橡胶搬迁片区、海岸路36号、四方机车厂搬迁、青钢环保搬迁等项目，由此老工业区得以实施城市更新，土地“亩产效益”将提档升级。

用市场逻辑推动城市更新

经过几个月的施工，如今胶州市顺德花园小区内已焕然一新，不仅是社区环境得以改善，加装电梯和智慧化改造也都安装到位，这让已有20个年头的老旧小区焕发了全新生机，而这些硬件设施大多来自社会化投资。据胶州市建设局保守估计，仅顺德花园小区改造工程就可惠及十余家本地企业，拉动社会投资上千万元。

在中山路区域改造过程中，青岛也同样坚持市场化运作，拓宽投融资渠道，创新路径模式。记者采访获悉，劈柴院二期、黄岛路片区项目运用“社会化资本+运营管理”的模式，加快与投资主体的合作开发、招商运营；宁阳路街区项目则是通过公开招投标方式确定投资运营主体和产业发展方向。

就在前不久，香港中路37号华夏基石机械式立体停车库项目正式投用，这是一处利用企业自有土地建设的停车场地，120个泊位有效缓解了周边停车难题。记者从市住房城乡建设局获悉，2020年全市新增停车泊位9100个，其中社会投资占比超八成，共引入社会资本14.6亿元，其背后得益于政策创新和流程再造。“十四五”期间全市还将运用市场化思维，再增加公共停车泊位5万个。

事实上，无论是老旧小区改造，还是历史城区保护更新，或是基础设施改造，这些城市更新的资金投资都十分巨大，仅靠有限的政府财政远远不够，因而“竭泽而渔”不如“放水养鱼”，充分撬动市场投资活力。在深圳期间，青岛市第四批赴深圳体悟实训干部王全芳走遍了深圳的老旧街区微改造项目，在他看来，最大的感悟就是深圳善于运用市场力量导入资金活水，“市场让企业既承担了社会责任，又能算明白账，还能实现发展壮大，最终实现多赢，而这正是青岛所要深入取经之处。”王全芳说。

“任何的革新，都需要时间长河的慢慢洗涤”，与一线城市相比，目前青岛仍处于城市更新的探索阶段，随着城市空间资源的重新配置，相信“城市更新行动”势必会为青岛全面建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市提供不竭动力。

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