中国社科院连续7年预测楼市：2021年房价上涨约5%

  房价总是能够牵动每一个人的心。站在年终岁首的交接点上，预判2021年楼市走势，尤为引发关注。

  12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》，对明年楼市作出五大预测：

  第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

  报告还建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

  值得注意的是，2014～2020年，社科院已连续7年发布住房报告蓝皮书，且都对新一年房价走势做出预测，并给出具体数值。其中，预测2014年商品房均价涨7.6%，2015年涨1.2%，2016年涨3.9%，2017年涨3.4%，2018年4.2%，2019年涨7.6%，2020年涨6.1%。

  从大趋势来看，近年来中国房价确实一直保持上涨趋势。而从具体数据看，考虑到2020年疫情“黑天鹅”的冲击，中国社科院预测的房价涨幅其实偏保守。

  2020楼市走过V型曲线

  市场大多数时候是一脉相承的，今年的行情将决定明年的市场。回顾分析2020年房地产市场有利于更好地对来年作出预判。

  第三方机构数据显示，房价方面，2020年1～11月百城新房价格累计上涨3.19％，其中一线城市上涨3.77％，二线城市上涨3.32％，三四线城市上涨2.26％。尤其是珠三角和长三角，新房价格涨幅同比明显扩大。

  截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。

  卖地方面，2020年1～11月全国300城住宅用地成交9.3亿平方米，同比增长6.3％；出让金为4.4万亿元，同比增长17.8％；成交楼面价为4698元／平方米，同比上涨10.9％。

  卖房方面，2020年1～11月TOP100房企销售业绩持续增长，且已有32家房企跻身千亿行列。其中，超级阵营、第一阵营、第二阵营房企的销售额增长率均值都在10％左右。

  从数据上看，虽然受疫情影响，年初房地产市场一度被摁下暂停键，但楼市向上增长的趋势并未改变。

  中国社科院报告中称，过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。

  第一时间上，住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。首先，全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程；其次，住房销量创造了新高，住房开发量增速有升有降。再次，房地产投资则经历了从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长的贡献较大。

  全国住房开发投资增幅呈现“V”型变动，月度同比增速从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，至2020年10月达到14.27%。

  第二空间上，房价空间分化总体有所减弱。首先，房价降温明显，空间演变趋缓，房价上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中，一线城市房价水平大幅领先其他层级城市，一二线城市二手房价格增速先缓慢下降，再微幅上升，三线四线城市二手房价格增速有所回落。其次，房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。第三，城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄。

  2021年楼市形势总体乐观

  “什么决定房价，长期看人口，中期看土地，短期看政策。”恒大集团首席经济学家任泽平的这句话几乎被业内看作金科玉律。尤其是货币政策，对于房价走势有着相当大的重要性。

  受疫情影响，2020年货币政策总体宽松，融资成本处于历史低位。尽管监管层对房地产领域采取了严厉的融资管控措施，但总体融资环境并不算差。

  2021年货币政策怎么走？最新定调已经出炉。

  12月29日央行货币政策委员会召开2020年第四季度例会，会议强调，仍将坚持稳中求进工作总基调，稳字当头，不急转弯。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币政策的连续性、稳定性、可持续性，把握好政策时度效，保持对经济恢复的必要支持力度。

  “一是货币政策稳健基调不变，保持连续性和稳定性，不急着转弯；二是不搞‘急转弯’，即考虑到经济增长已逐渐恢复，货币政策即便要调整，也是相对平稳的微调，不应该出现大幅收紧和调整。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为。

  既然现在还未到货币政策收紧的条件，也意味着至少短期内房地产还可以继续享受货币宽松的红利。

  中国社科院报告亦对2021年楼市走向持整体乐观预判。房价上，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降，维持在5%左右；销量上，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；投资上，房地产开发投资同比增速将有所下降，持续保持在7%左右。

  具体来看，2021年上半年，房地产投资增速将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2～4月份的剧增，到4～6月的高增，再到6月以后正常增长，年稳季变的态势仍将持续。

  住房拐点将提前来临

  中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。“原来预估的在2025年出现住房绝对拐点，即住房销售额绝对量下降，可能会提前。”

  不过，报告亦称，虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。

  从空间类型上看，存在四类机会区域：

  一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

  但同时存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。

  从物业类型看，中国房地产发展将从数量转向质量发展：智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显。从风险上看，一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。

  “从总体上看，长时期内住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。”报告称。

  房地产税会以什么方式开征？

  预判市场是为了更好地为政策应对提供思考。基于对2021年楼市预判，中国社科院提出五大对策建议：

  第一，建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。

  定量化住房需求政策、住房供给政策、住房用地政策、住房金融政策、住房税收政策等各项具体政策目标及力度的有效边界。合缝化各项政策目标及有效边界的组合，让各种政策目标及力度的有效边界相互之间始终处于无缝密合状态。

  第二，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。

  首先，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系；其次，围绕住房构建以都市圈为主体的公共产品空间体系；再次，围绕住房构建以都市圈为主体的建设用地空间体系；最后，探索以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制。

  第三，加快开征房地产税以带动长效机制建设。

  建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。坚持“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”的总体思路，以仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税的总体方案，并根据一定税率、税基、起征点开征房地产税。

  第四，启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。

  首先，建立“租售结合”的住房体系；其次，实施“322”新市民安居工程，即空间潜力、业态潜力和人群潜力3个潜力，大都市周边和城市主城区内2个空间，购买和租赁2种形式；再次，重点健全新市民租赁住房体系；最后，完善保障性租购住房的保障机制。

  第五，探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。

  首先，改革现行的住房公积金基础制度，构建完善住房公积金基础制度体系；其次，改建住房公积金管理体制，建立政策性住房金融融资机构；最后，以住房公积金为主体框架，建立政策性住房金融体系。

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