一线城市写字楼空置率创十年新高 专家呼吁构建商业办公保障体系

来源：华夏时报

2020年的中国经济经历了近十年来最严峻的一次考验，各项经济指标在疫情期间都被打入谷底。不过，得益于全民抗击疫情和复工复产方面的努力，中国经济成功实现了先抑后扬的复苏走势。即便如此，由于疫情抑制了企业办公需求的释放，供需不平衡的问题在今年被进一步放大。机构数据显示，今年一线城市写字楼市场空置率、租金降幅均创近十年新高。

“2020年下半年以来，我们一线城市的写字楼空置率基本上是在20%上下运行，创下10年来的新高。上海跟深圳甚至超过了25%的空置率。全国的写字楼空置率接近30%，商业用房高达35%左右。”近日，全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯在中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会上呼吁，构建商业办公保障体系，助力实体经济发展。

从长远来看，房地产作为中国经济发展的压舱石与稳定器，“房住不炒”仍是行业发展的主基调。在中央“十四五”规划建议中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

写字楼空置率创新高

年初暴发的新冠疫情，是房地产市场最大的“黑天鹅”事件。新冠疫情对整个社会经济，包括房地产，尤其是商业地产这块都是前所未有的严峻考验。

“我们一边忙着抗疫，一边还要促进复工，所以在今年加速了整个商业地产行业的洗牌，也倒逼商业地产的转型和升级。当前，商业办公行业面临的挑战主要集中在连续多年的持续供应的高峰，推动空置率走高和租金水平的下调。”刘凯表示，根据他们的统计，中小微企业在商业地产租赁和销售市场占比超过60%以上，也是商业地产，包括写字楼、产业园主要的力量。

不过，相比去年前11个月的数据，大企业今年的销售业绩有了新的增长，但有专家表示，总的销售规模仅限于“适当的增长”，这就意味着有些中小型企业的萎缩。

“我们有将近3万个房地产企业，其中，前100名企业的销售额占到市场总份额的四分之三，如果按照现在的规则继续发展的话，集中度逐渐提高的趋势依然在加剧过程当中。”清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉表示，中国指数研究院的报告数据显示，规模越小的企业，它的增长速度逐渐呈负增长的趋势。然而，从另外一个土地市场的角度来看，企业拿地的热情非常高，排名靠前的房地产企业为了保持它的市场地位，为了有连续增长的空间则大规模的购置土地，所以，土地市场今年跟往年比也没有太多逊色，甚至政府土地出让收入还有增长，企业买地花的钱相比去年也有显著的增加。

值得一提的是，我国城镇化已经走过了发展最快的阶段，如今，增速有所放缓。同时，房地产作为中国经济发展的压舱石与稳定器，“房住不炒”仍是行业发展的主基调。在中央“十四五”规划建议中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

如此一来，供需不平衡的问题在2020年被进一步放大，空置率得以继续走高并创新高。比如，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍。由此可见北京市场的供需不平衡问题已经非常严重。

高力国际华北区董事总经理严区海表示，“2020年北京写字楼空置率高达19.4%，符合高力国际在今年一季度向市场发布的对于年底空置率超过18%的预测，明年的空置率会继续增加，我们的判断应该是在25%左右。”

严区海预测，2021年，北京写字楼空置率将达到顶点。

呼吁构建商业办公保障体系

显然，2020年房地产行业再次取得超预期发展，开发投资规模、销售额等指标再创历史新高，头部房企销售业绩普遍超越去年，房地产市场集中度进一步提高。在这样的大环境下，中央又提出要“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，同时，“十四五”规划建议提出我国经济社会发展将以推动高质量发展为主题。

商业地产作为楼宇经济、产业经济链条上的重要一环，既面临着挑战，又充满了机遇。

“新发展格局下，商业地产市场面临着下行的压力，但需求已呈现回暖趋势。长期来看，商业地产仍有巨大的发展前景。随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，新商业、新办公、新园区、新居住的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大的发展空间和投资价值。”全联房地产商会秘书长赵正挺认为，新格局下房地产市场发展的宏观环境、经济环境、社会环境、国际环境、技术环境、政策环境均发生变化，在住房改善性需求广泛、商业地产的资产管理和运营管理服务活动得到重视以及地产科技方兴未艾等多重作用下，未来房地产行业高质量创新发展空间巨大，房地产企业面临数字化、智能化转型，科技成为行业价值增长的关键动力。

而针对中小微企业在商业地产租赁和销售市场占比超过60%以上的情况，为了支持民营企业发展，解决民营企业的困难，进一步优化营商环境，刘凯则建议，呼吁构建商业办公保障体系，助力实体经济发展。首先稳定商业办公市场，建议放开上海、北京等城市的商办限购当中关于面积和资格的限制，让一部分中小企业能够通过自身的努力购买到办公的场所。其次，加快商办租赁市场保障体系的建设，建立覆盖全员的多层次的商办租赁市场，让不同层次的小微企业、创业企业通过租赁市场租赁到自己满意的经营和办公场所。最后，建议由政府部门，包括金融机构和商会、协会、企业共同成立中小微企业办公住所保障基金，用市场化的手段收购或者控股部分经营陷入困境的写字楼产业园项目。经过更新、改造、包装以后以最低租金标准投入市场，优先提供给符合一定条件的小微企业、创业企业作为经营住所和办公住所。

据记者了解，此次疫情当中，确实有一些资金链断裂或者现金流无法保证的中小微租户，他们没有办法在抗风险过程中度过这一劫，但是，其中不乏有一些中小企业通过数字化、科技化智慧办公和远程办公的方式解决了自身资产方面的问题，帮助他们在成本上得到了一些节约和控制。

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