专访高建新:德商集团要在昆明扎根

德商集团最早不是一家开发商，是做IT起家的，后面才进入了房地产业；昆明人高建新最开始是做投资的，现在是德商置业执行副总裁、云南公司总经理。

德商置业执行副总裁、云南公司总经理高建新

德商集团前身是成都华诚信息产业有限公司，创立于1999年。公司从IT&互联网起步，2006年进入房地产行业，2007年打造第一个房地产项目——成都领馆区1号，如今已成功布局IT&互联网、房地产开发、资产管理到资本投资等多个领域，资产规模逾220亿。

2017年，德商置业走出成都，开启了全国布局之路。时至今日，德商置业已成功布局了以川滇渝为中心的中西部、以广深为中心的粤港澳大湾区、以沪宁杭为中心的长三角，以及西安、武汉、郑州、长沙等核心城市。

业务构成上，德商置业主要分为三大块：产业地产、城市置业、国际文旅。前者主要是在TMT、新消费、物联网、新能源、新材料等领域，探索新一代产业园区的建设、运营；中者则分为四个产品系列，包含住宅和商业体；后者则是打造集合旅游、休闲、度假、康养于一体的国际文化旅游目的地。

今年2月，德商置业拿下位于官渡区方旺片区的65亩住宅用地，宣告正式进入昆明。而在此之前的2018年，德商已率先在云南省普洱市布局了文旅项目——德商·那勐勐国际旅游度假区。关于德商置业在云南的未来，高建新言简意赅，“扎根昆明，深耕云南”。

在近日接受凤凰网房产独家专访时，高建新首次系统性地阐释了“中国新派豪宅专家”德商置业的云南战略和产品理念。

德商集团要在昆明扎根

德商置业布局全国的战略已于2017年启动，如今全国布局情况如何？

高建新：2017年是德商置业走出成都布局全国的“序曲”年，而2018年则是加速的一年。我们走出成都的第一个项目在中山，就是现在大湾区的中山地王项目——德商·樾玺。到目前为止，德商置业已在中西部、长三角、粤港澳大湾区3个核心区域及其他部分核心城市开发和储备项目30余个，开发体量逾 500万平方米，土地储备 4500亩，计划2020年销售规模达到200~300亿。

这3个核心区域就是德商置业“3+X”战略中的那个“3”。

其中，德商集团和云南其实很有渊源。公司当时做IT产业的时候，就对云南比较熟悉。德商置业也希望在云南进行深耕，除了在昆明扎根，在今年争取再多拿两三个项目，还要看看其他重点城市，比如大理、西双版纳。

文旅项目上，德商置业目前主要是在海南和云南布局，但属于探索式发展。消费升级是大趋势，这也是德商置业为何在普洱布局的一个核心原因。

文旅地产最复杂

文旅会是德商集团下一个主要的发展方向吗？

高建新：还是住宅和文旅项目双重结合的模式，因为现在德商集团的中短期核心战略还是想迅速做大规模。

文旅是一个非常慢的事情，我们也在边发展边探索。相对于住宅和综合商业体项目，文旅地产无论是从商业模式还是业态上看，都更为复杂，文旅地产对企业的运营能力有一个更高的考验。

德商集团虽然目前规模还不够大，但创新是我们的企业文化，看到这个趋势就会去提前布局。

德商集团为何重视昆明？

怎么看待昆明这个新一线城市？

高建新：我自己也是昆明人，看见这个排名还是挺自豪的。我觉得这个榜单还是比较客观的，它并不是只看城市GDP，而是看城市的商业指数。

昆明经济总量在全国排名不高，但云南人的消费力并不低。

另外从大格局看，在国家“一带一路”倡议的政策赋能下，昆明已转变为“面向东南亚南亚的辐射中心”，定位于区域性国际中心城市，这是昆明发展的最大助力。昆明长水机场是全国第四大门户机场，昆明还是泛亚铁路上中国通向中南半岛的重要枢纽，因此它以后一定会变成类似于深圳这样的对外开放前沿。

还有人才的活跃度一直不错。历史上看，昆明一直是一个移民城市，从秦汉开始就不停地有人往这边迁移。移民城市就像深圳一样，因为全是新生的人，所以城市就会特别有活力。另外，昆明相对是很开放和包容的，这跟成都有点类似。

最后是城市可塑性，其实从以上几点来看，在整个城市的扩容之下，昆明会有新的定位和未来，也存在着巨大的上升空间，这也是德商集团今年将昆明作为集团重点战略布局的一个重要因素。

怎么看自贸试验区？区外区内的房价差别会不会特别大？

高建新：自贸区如果走得好，对于昆明的整个发展肯定会好，特别是城市开放度、商业活跃度这些方面。很幸运，我们的项目也在区内。但从房价来看，就上海的经验来说，并没有自贸区内外房价差距特别大的情况。

德商集团特别注重用户体验

德商置业旗下有四大产品系：天玺、天骄、天悦、商业运营，您能大致阐释一下这些产品系各有什么特点吗？

高建新：天玺系是德商置业的顶级豪宅产品系列；天骄系定位为高端豪宅系列，是改善型产品的典范；天悦系则定位为青年豪宅系列；商业运营系是依托城市发展开发的具有多样性的产品模式，含集规划、建造、开发、运营、销售为一体的城市公寓、商业、办公等。

以成都为例，我们的产品往往比邻近的项目价格卖得更高，即便它是排名TOP5的企业。为什么我们还能卖得动呢？还是因为产品品质，从董事长到管理层，都像是极致的产品经理。产品做到极致，客户自然也接受我们的价格。

拿天玺系来举例，它有一个很重要的特点是纯粹，我们就是做纯粹的豪宅。选址上当然是城市的最核心地段，比如成都的德商·迎晖天玺，位于成都东二环塔子山公园旁，这个项目最小户型都是196㎡，就是为了保证项目业主的圈层化。这个圈层就从面积上来选择，很简单的标准，进而用对应的价格来挑选业主的身价。

德商集团对产品品质的极致追求，和它出身于IT行业也有关系。IT业就特别注重用户体验，这在房地产业同样适用。

德商置业落地昆明的产品有什么特色？

高建新：落地昆明的项目是天悦系，是我们的基本款。这主要与项目处于方旺片区有关，这个区域目前主要还是刚需客户，也有部分改善型需求。另外，我们需要形成销售规模，不可能全部去搞豪宅。

不过，尽管不是豪宅系，但昆明项目在品质上并不会打任何折扣。天悦系产品定位是青年豪宅，未来业主可能很多人应该在25到35岁之间，他们有锻炼需求的，我们将会在体育设施的建设上体现出德商集团的特色。德商集团在产品塑造上，更多的是从未来业主的居住需要来考虑。

产业地产和公寓未来会在云南落地吗？

高建新：我们对云南抱有很大的期待，但公寓产品在短期内会比较谨慎，目前昆明市场上公寓存量很高。产业地产也在布局，德商集团本来就是搞IT出身的，但这个落地依然需要时机。

德商集团最擅长于哪点

你觉得德商置业最擅长的是在哪个方面？

高建新：最擅长的还是产品的打造方面，因为我们敢于创新，敢去突破一些东西。

公司的文化也比较开放和包容，集聚了一批职业经理人，董事长也很年轻，公司也更像一个互联网企业。

我觉得，对于产品品质的坚持，是德商置业在未来和很多企业区分开的一个明显标志。当然，我们也面临着很多困难，最核心的问题是，在坚持品质的同时，怎么能够把规模迅速做大。高周转模式不是未来的大方向，它是上个十年或十五年的代表性模式，但终究要往品质上走。在这两个模式之间，大概有3~5年的过渡期。

德商置业的产品品质是有口碑的，我们想去找到这个平衡，所有优秀的公司我们都要学习，但不能照搬，还是要走出自己的特色来。不管这个世界怎么变，做好产品，肯定是最大的方向。

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