二郎板块地价再刷新!楼面价10277元/㎡,天地源拿下恒胜钢

到了年底，一些土地出让也开始收官。

今天，重庆规划和自然资源局公开出让1宗居住用地，即九龙坡区大杨石组团Q标准分区QE4-2/05地块。该地块的竞争异常激烈，天地源、建发、远洋+春风、保利、金科等多家品牌房企参与竞拍，最终由天地源以楼面价10277元/㎡，总价5.38亿元拿下。

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该地块位于九龙坡区二郎板块，呈西南-东北走向。地块东侧紧邻恒胜立交和翼龙路，北侧就是火炬大道以及钢材市场，西侧是金科西城大院小区，南侧邻绿云钢材市场。

这也是二郎片区时隔三年再次推出的纯居住用地，还是比较抢手的。上次这个区域出让的地块是在2017年3月，由中海获得，成交价达到了10亿，溢价率111.39%，楼面价7716元/㎡，容积率3.0，可建体量14.06万方。

这块地的建设用地面积26175平方米（约39.2625亩），总计容建筑面积约52350平方米，并不是很大。容积率2.0，建筑高度不得超过60米，是一块二类居住用地。从这些建筑要求来看，该地块将打造成低密度居住区。

地块用途：二类居住用地

土地面积：39亩

容积率：2.0

可建体量：5.24万方

商住比：纯居住

公告总价：47377万元

公告楼面价：9050元/㎡

保证金：9476万元

公告截止时间：2020年12月23日

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据了解，这块地自上线开始就吸引了多家开发商的注意，毕竟整个板块的区域价值还是很经得起打。

交通方面：地块周边交通网络还不错，位于火炬大道和翼龙路交汇之处，可快速通达杨家坪商圈、大渡口商圈、沙坪坝商圈以及内环快速。距离在建的红岩村大桥及隧道也比较近，可快速通达江北区、渝北区。

附近还有重庆西站，除此之外，在地块两公里范围内有轨道环线二郎站、彩云湖站，以及轨道2号线马王场站、大堰村站。不过地块距离上述的轨道站点都有20—30分钟的步行距离。

该地块的轨道交通并不占优势，不过根据未来的规划显示，整个巴国城当地未来也有轨道交通，而且一来就是3条，分别是21号线、24号线、26号线，运气好的话说不定有一条会经过。

商业方面：尽管这块地的位置还不错，但是从整个区域来讲，并没有什么知名的商业，不过，该有的配套基本上也都有了。这和二郎板块本身的发展有关。

目前该片区的商业基本上是靠盘龙和千叶，其他的就是由各个小区串联起来的社商。但在以后，龙湖的云领天街正在建设，距离项目步行大概十几分钟，商业还是可以期待的。

教育医疗方面：在区域内，有育才成功学校（育才中学分校）、火炬小学、渝高中学校、重庆舞蹈学校等教育配套资源。不过医疗资源方面并不完善，基本只能往新桥医院、西南医院等，这也是整个片区的不足，但据有些消息表示九龙坡中医院新院区会修在巴国城后门，石竹山南面，真实性有待考究。

目前周边也有九龙坡区中医院、重庆西城医院、重庆朗右中西医结合医院、九龙坡区疾病预防控制中心等，基本可以满足日常需求。本来之前就在传该地块未来将会建一所医院，但后续可能发生了变化。

居住环境：该地块可能除了背靠钢材市场和一些主干道之外，其他居住条件该有的基本上也已经有了。距离巴国城生态公园约100米、距离彩云湖湿地公园约400米。目前区域内的开发商也不少，金科、中交、协信、万科、中海等，居住氛围是没有问题的。目前，二郎板块在售新楼盘，仅中海九龙天颂。

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值得一提的是，该地块所在之地曾经是恒胜钢材市场。这个钢材市场应该是重庆主城占地面积比较大的市场之一了。

随着片区发展，重庆市商务委员会印发渝商务发〔2019〕12号《加快主城中心区域大型商品交易市场外迁》文件。指出，为贯彻落实中共重庆市委、重庆市人民政府印发的《重庆市城市提升行动计划》通知精神，缓解主城中心区域交通拥堵，优化商品交易市场布局，提升城市品质。

以重庆西站片区市政道路建设为契机，制定主城钢材市场外迁攻坚计划方案，通过政府引导统筹推进主城中心区域钢材市场外迁，提升承接市场培育能力和辐射能力。2020年，组织编制主城区“十四五”商品交易市场规划，完成重庆主城钢材市场外迁！

恒胜钢材市场便是其一，今年6月，恒胜钢材市场相继完成了征收和拆迁工作，不过这仅仅是第一期的工作。

按照重庆西站配套基础设施建设计划，绿云钢材市场两侧将建设火车西站东连接线。而绿云钢材市场已初步确定纳入拆迁范围，其所占土地规划为G2-防护绿地、S-城市道路用地，九龙园区将按照火车西站东连接线道路建设实施进度推进绿云钢材市场搬迁工作。

剩下的几处钢材市场被拆迁应该也是迟早的事情。

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总的来说，该地块的面临的优点和缺点还是比较明显，优点就是位置还算比较核心的地方，而且这一片区相信未来都会面临被拆迁，打造成居住区的概率比较大。就周边的资源配套来说，算不上优质，但也是很完善的。

缺点也有，比如背靠钢材市场，虽然会拆迁，但肯定还是需要时间；另外旁边主干道的噪音以及拥堵问题也是比较具体的。

从该地块的出让限高60米来看，会打造成低密度的产品，十有八九是小高层产品，但是该地块面积并不大，弄成什么样的布局和特性才能让消费者买单是个不小的问题。就价格来说，开出来没有2万是跑不了的，现在这样的局面，要想入手还是挺让人思量再三。

结  语

重庆核心区稍微好点儿的地方基本上起拍价都进入到了9000元/㎡+，成交价大多数基本也都在11000元/㎡+，今年的价格可以说是按照这个逻辑发展的，跟2019年没有太多的变化。

这也决定了这些楼盘的最终售价不会太低，很少会像某些开发商拿地建面9000元/㎡——10000元/㎡，但是卖价只有16000元/㎡的亏本买卖。

今年重庆的土拍卖地收入大概最终在1100多亿，比上年同比增长了15%左右。核心区的地依然是很值钱的，不过接踵而至的是楼盘项目面对去化率的步履维艰，之前某些高价拿地的楼盘还是有些走不动。那些地价拿地的去化率就相当的快了，开发商也在想方设法的尽可能的走量，高价的楼盘只有慢慢熬，有的可能会降价，有的则咬牙坚持，希望能够等来一波行情吧。

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