北京楼市:想在北京买到好房子,这些潜力楼盘值得一看!

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提问：成哥好，首付200万左右；想购置一套朝阳区的正规1居室，一是保值，二是孩子上初中，万一能用到，自主创业，年入30-50左右，不是特别稳定。目前关注的区域：望京地区，马南里小区，在建的阿里北京总部离得不远，但是小区很破，经适房；常营地区，北京新天地之类的，但是不知道那边潜力如何？想购买的区域是朝阳区或海淀区。

回答：马南里不要碰，位置偏的老破小没什么潜力，即使阿里过去也不是短期就能带动的。看看望京的南湖东园二区也带学区，涨幅也能跟上大盘，朝阳，东三东四可以看看晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区。

提问：成哥你好，手头300万首付，置换房产，需卖一个小两居，房子在甘露园附近。孩子五个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？

回答：根据首付预算可以考虑600万左右标的。这个预算范围，在东四环附近，推荐朝青板块。具体的小区有珠江罗马嘉园，华纺易城，润枫水尚。但是这边的户型、位置差异明显，具体详见内部解析！

提问：成哥你好，sfsd，首付150。购房需求是：能够尽快落户，保值为主，房租可以覆盖部分需求。中海御鑫阁的开间能否满足前面的要求？有没有更好的标的，单价在多少合适入手？

回答：中海御鑫阁(单价7)可以满足，还有 三环新城（6左右）、酷特区(6)也可以淘一下，建议先用你的sfsd 够买，能最大化杠杆。

提问：请问成哥，SFSD，想买总价800万左右。想买五道口的华清嘉园，这个盘可以吗？从投资的角度来看，未来这个小区涨幅会怎么样？

回答：在海淀来看，这个小区在过去的一些年中，涨幅很好。究其原因，有地段、楼龄、管理等因素。但近年来价格比较高，溢价明显。且租户、公司非常多，使得居住属性越来越差，未来升值幅度受限，不过跟着大盘走是没问题的。总体来说，不太建议投资这类小区。海淀值得购买的楼盘详见内部分享。

提问：成哥你好，总价500万，定慧寺附近哪个小区会比较好？

回答：定慧寺区域老小区偏多，并不适合500左右的选筹，500万以下多是开间或小一居，并不推荐。若自住需求，建议考虑通勤，找个管理相对好，生活方便的即可。

提问：您好，成哥，想在望京南湖那边买房，请问您对于南湖中园、东园的看法。不知道周边还有没有可以推荐的好房子？

回答：首先要看你的总预算。简单来看，这两个小区综合还可以，东园自然会略贵些，因为有陈经纶学区溢价，以及交通的便利性。南湖在这一片已经算是性价比非常高的了，如果预算更多，想看别的，那就是同品质的望京西园一区、二区。如果预算再提高一些，可以看看望京新城，都是非常不错的楼盘。更多推荐详见内部文章！

提问：成哥好，新人首问！sfsd北京户口，预算在400以内，纠结两套房：一套在东大桥路，是芳草地小学本部日坛中学的学区房，400左右属于接近预算边缘。 一套在团结湖北里，能看到团结湖湖景和cbd全景，320w，感觉预算比较充足。 中意团结湖是因为价格合适并且景观和小区都比较好。但是觉得东大桥一是学区房，二是挨着芳草地购物中心和世贸天阶，生活比较方便。想请成哥从专业角度分析怎么选择比较好。

回答：第一套是学区标的，你不考虑学区的情况，不是好的选择，而且单价太高了，长期持有是有风险的，第二套价格更合理，团结湖位置不错租金收益也高，建议选择这一套。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，望京可以买总价600以上的，单价7到8万的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？

回答：望京标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区：望京本身拥有全系列产业，形成了自成一体的局面。对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。

从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。望京投资回报率大的楼盘推荐详见内部分享！

提问：成哥好，坐标北京，投资买房，总价500万左右，买哪里好？有什么好板块可以推荐一下吗？

回答：北京总的来说是个很不错的城市。能级高，资源多，确定性强，风险低。北京的城市发展是摊大饼为主，环线很重要；但轨交也很发达，少数环线外产业驱动的新区也发展得很好；环线内历史建筑多；城市整体建筑密度不高。整体格局较为扁平，局部受产业驱动、学区驱动明显，呈现结构性不均衡。

投资角度，首先要做到不犯错，其次才是考虑盈利。对绝大多数业余投资者来说，房产数量不多，因此每套都要考虑风险性和流动性，就不能选择偏门的板块、小区和面积段。找存在产业与交通规划红利、目前几乎无学区溢价的成片主流面积段次新社区。或三环附近成规模、具备一定品质的公房社区。北京投资回报率高的板块和楼盘推荐详见内部分享！

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