聚光科技“大跃进”，丁建萍联手银城接盘华侨城

  为了从华侨城手里拿下温州地块，银城国际（01902.HK）寻来了一位新伙伴。

  12月20日，银城国际发布公告称，南京银城、南京银卓、温州银嘉汇与前岩咨询订立投资合作协议，以共同投资于温州银嘉汇。其中，南京银城、南京银卓、温州银嘉汇皆为银城国际间接全资附属公司。

  此前12月7日，温州银嘉汇从深圳华侨城手里购得温州华侨城投资发展有限公司（下称“温州华侨城”）51%的股权。据悉，温州华侨城的主要资产为浙江省温州市一地块及建于其上的物业。此次引入前岩咨询，银城国际意在借助前岩咨询专业知识以及减少资本风险。

  银城的新伙伴前岩咨询，是一家怎样公司？

  神秘大佬丁建萍

  据披露，在上述签订协议后，前岩咨询将透过前岩有限合伙企业向温州银嘉汇投资不少于3亿元且不多于4.5亿元。数亿元的投资额，不免让人关注前岩咨询的实力。

  一般来讲，房企项目公司引资，合作伙伴多为私募、信托等机构，而此次银城拉来的合作伙伴，是一家由两位自然人持股的有限合伙企业。

  据查询，这家企业全称为杭州前岩企业管理咨询有限公司，成立于2019年11月15日，注册资本1000万元。该公司由丁建萍持股70%，金雪娣持股30%，实际控制人为丁建萍。

  丁建萍的背景可不简单。乐居财经查阅获悉，丁建萍现任聚光科技（300203.SZ）董事长，这是一家于2011年4月15日在深交所创业板上市的公司，目前总市值接近60亿元。丁建萍于2019年10月11日空降聚光科技，至今任董事长一职。

  据公开资料，聚光科技主营研发、生产和销售应用于环境监测、工业过程分析和安全监测领域的仪器仪表，但从2014年起，聚光科技开始发展房地产“副业”。

  从数据来看，其“投资性房地产”项目占资产总额的比例不断上升，2014至2019年，该比例从0.73%上升至14%，投资额超13亿元，增幅超60倍。随着丁建萍的空降，聚光科技对地产的兴趣，不止停留在收取租金或者增值目的，而是更激进的参与到房地产项目开发中。

  在出任聚光科技董事长一职的前一年，丁建萍辞去了杭州工商信托股份有限公司（下称“杭州工商信托”）总裁一职。2018年9月28日，杭州工商信托在官网发布公告称，公司原总裁丁建萍自9月27日起辞去总裁职务，但仍担任公司董事职务。乐居财经查阅，目前，丁建萍在杭州工商信托除董事外，还任总经理一职。据了解，杭州工商信托是杭州市首家股份制金融企业，其背后的最终受益人和实控人皆为杭州市人民政府。

  借助杭州工商信托和上市公司背景，丁建萍与新湖中宝曾有过一次联手。前岩咨询对外投资显示，新岩（杭州）控股有限公司（下称“新岩杭州“）成立于今年7月，注册资本1000万元，目前由前岩咨询持股60%，新湖中宝全资子公司浙江允升投资集团有限公司持股40%。

  对于此次银城国际引资对象为“自然人”而非“机构”的行为，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，一般情况下，房企通过信托引资，对出资人进行管理隔离，防止其干预公司经营；而直接引入自然人，或干预公司的正常管理。

  丁建萍的介入，或许不只是出资人那么简单。但银城甘冒“被干预”的风险，坚决拿下华侨城的项目，也有缘由。

  捡漏式扩张

  3个月前，银城国际以11.97亿元的代价收购广州颐和集团杭州公司全部股权及债权，由此获得杭州临安80.59万平方米的地块。

  根据公告， 颐和地产于2013年通过入股的方式拿下上述项目的四、五期用地，总投资额将超过35亿元，其中，部分地块已完成开发并未出售，部分地块正在开发建设。而银城国际以不到12亿元的价格拿下了项目的全部股权，这笔交易十分划算。

  颐和地产之所以以这样的价格卖出，与其销售困境、信托危机等情况有关，他需要银城12亿元的资金让自己有一个喘息的机会。

  银城抓住了一个捡漏的机会，抄底拿下了颐和，而这次拿下华侨城项目，也是一样。

  此次银城国际以10亿元的代价，从华侨城的手中买下了温州华侨城的51%股权，剩余49%由深圳华侨城继续持有。

  温州华侨城所持有的江省温州市地块，是深圳华侨城于2018年所竞得。当时深圳华侨城以22.0462亿的价格拿下了237亩的“巨无霸”地块，溢价率仅4.7%。据当时报道，华侨城集团拟在该地块投资建设牛山片区商旅项目，并进行方案设计，打造都市健康慢生活标杆集聚地。

  现如今，两年时间已过，10亿元的价格买到该项目51%的股权，银城国际又捡漏了。今年以来，华侨城曾多次因甩卖资产而进入公众视野。

  持股70%的出表

  四季度以来，银城看准时机，两次捡漏地产项目，涉及投资近20亿元，考虑到自身资金情况，银城选择与合作伙伴分食“蛋糕”。除此之外，银城也借机将项目公司出表，以此降控杠杆。

  2020年，银城国际优化债务、偿债能力有所提升。截止6月底，持有货币资金65.8亿元，较2019年底增长20%，现金短债比由2019年底的0.82倍大幅提升至1.57倍。不过，扣除预收账款后的负债率为81.48%，净负债率为100.9%，踩中两条“红线”。

  根据与前岩咨询签订的协议来看，本次交易后，温州银嘉汇不再是银城国际的附属公司，并成为由南京银卓持有不少于70%权益及由前岩有限合伙企业持有不多于30%权益的合营公司。温州银嘉汇的财务业绩将不会综合计入公司综合财务报表内。

  换句话说，随着收购完成，温州银嘉汇由控股子公司变更为合营公司出表，其资金、负债、现金流等不会对银城年报产生影响，其投资收益将体现在银城的利润表中。

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