10个月仅售6套,推盘加速但去化依旧艰难!华侨城第一考不及格

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-16 17:24

品质杭州，已成为房企的兵家必争之地。头部房企TOP10已全部进入，而外来房企入杭的第一个项目总是备受关注，更何况是以造城著称的央企华侨城。

2018年1月，华侨城豪掷57.6亿元落子杭州，楼面价18350元/㎡，同时自持18%，开启了50万方大体量芳菲与城的开发之旅。

当雄心勃勃的华侨城遇上快速发展的杭州城，美好的邂逅，却并没有带来项目的“开门红”。本网此前曾观察到，项目首开遭遇“滑铁卢”，2个月仅卖出10套房源。（延伸阅读：首开去化28%,每平米降价千元依旧流摇!这家央企"水土不服",遭遇滑铁卢！）

如果说首开是因为房源选择相对偏高端（叠墅、洋房）导致滞销，随后开出的高层是否能让华侨城扭转局面？

今日复盘华侨城·芳菲与城，时隔半年，项目的整体去化情况又将是怎样的情况？

华侨城·芳菲与城刚刚领出15#、26#、29#楼和洋房22#楼预售证。项目连续3个月都有新房源推出，而此次共228套房源，其中高层户型107-130方，均价30890元/㎡；洋房户型137方，均价35685元/㎡，价格均包含精装修标准3500元/㎡。将于7月17日-7月19日线上登记。

项目在6月份推出高层24#、27#楼和洋房洋房12#、21#楼，共206套房源最终219组登记，中签率94.06%，已经于6月24日开盘。项目公众号发布的推文中充斥着“热销”、“高人气”等关键词，情况真的如公号所说吗？

（华侨城公号推文截图）

据透明售房网数据显示，截止7月15日16点，上期开盘的洋房12#、21#楼各签约1套，高层24#、27#楼去化相对好一些，136套房源已经签约72套，去化率达到53%，20多天，能实现53%的去化成绩也算不错，但远未达到推文中“热销”一说。

（上期开盘洋房去化情况）

除了上一期的开盘去化，项目已开楼栋的去化情况又是如何呢？

中签率逐步趋高，高层去化明显好于洋房和叠墅产品，4次高层产品综合去化在86%左右，但反观洋房和叠墅就成为了项目去化的“老大难”！

首开叠墅已经过去10个月仅售出6套，二开叠墅去化率也仅仅26.7%，而二开叠墅4#、6#楼的位置紧邻备塘河远临丁路，位置比首开1#楼更优，价格也降了近千元每平米，去化率却不及首开，可见叠墅类产品在板块的接受度并不高。

（芳菲与城已开楼栋去化情况）

对比同板块的其他项目来说，芳菲与城去化不尽人意。同为高层房源，无论是现房项目东寰名邸和泷悦华府的毛坯房源，还是御东方精装房源，去化率基本都在90%以上。

（丁桥其他项目去化情况）

之所以出现高层去化顺畅，洋房、叠墅去化受阻缓慢的原因，还是在于项目对于板块以及产品布局设计的不足。

丁兰新城也可以称之为丁桥，这两年快速发展，中医院启用，3号线，龙湖天街，桃花湖公园在建，宜居的生活愈加凸显。蝶变的丁兰面对大量的保障房和安置房，让购房者的购房思维有所固化：这里对于刚需来说比较宜居，但对于改善群体来说并非最好的选择。

尤其是遇上芳菲与城的产品设计格局时，这样的“意难平”就更加明显。

50万方大体量最好的位置给到了高层、沿河洋房，而整个项目最高端产品的叠墅，却不可避免的要面对临丁路的噪音与灰尘的考验。

而上中下三叠全部为155方左右户型设计，缺乏差异性，600万+级别的改善型产品，选择空间还是不小。

虽然高低配能够提升项目总体的溢价空间，但综合考虑地块实际因素，华侨城的这一算盘打得有些失误。南侧的临丁路作为城市主干道，沿路设置改善型的房源，多少增加了这部分房源的去化难度。

缺乏对板块实际情况的考量，一味追求高溢价而忽略了产品，这也成为导致改善产品滞销的主要因素。

外来学生华侨城在杭州市场的这一课，还有很长的路要走。

据克尔瑞数据统计，2020年上半年销售榜TOP200中，华侨城销售额140.7亿元，列78位；在操盘榜上，华侨城以112.5亿元排名第81位。

华侨城在2016-2019年拿地权益值约1500-1600亿，在全市场排名估计10-15名，经过2-3年的周期，今年上半年销售额仅140.7亿元，去化不理想已是不争的事实。

华侨城自2015年宣布转型，从早期“旅游+地产”模式转向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

据不完全统计，2019年全年，华侨城已经挂牌股权出让22家公司。对此，华侨城集团也曾对媒体表示，资产处置动作是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。股权转让事项是公司围绕加快周转的具体举措。

华侨城在其2019年经营计划中明确将加快回款和项目周转去化列为头号重任，其表示，对于部分货值高、去化慢的项目，会积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。

就杭州华侨城·芳菲与城项目而言，今年自疫情之后，4-7月，基本上每个月都有房源入市，的确加快了项目的推盘节奏，但去化艰难的也是事实，显然没有达到集团对于快周转和加快回款的要求。后续项目将是否做出调整，我们将持续关注！

华侨城携造城之势而来，首入杭州摘得50万方巨无霸地块。但由于缺乏对城市对区域的深入研究，跟风造势的高低配遭遇阻击。

无论是对华侨城还是入杭的其他外来房企而言，研究城市，打造适合的产品，是入学第一课。很显然，芳菲与城的第一课第一考并没有及格，购房者也用手中的房票做出解答。

芳菲与城的这场去化“滑铁卢”还将持续多久，能否迎来破茧重生，拭目以待！