上涨的城市理由很多，下跌的城市都是相似的

有些经典引用之后发现了问题，比如那句“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”。

事实上，幸福的家庭和不幸的家庭都无非有N个套路，只不过谁的套路更多，就成了“各有各的个性”，所以凡事还是就事论事。还是用逆向思维来构思选题——以前，那么多人关心“哪个城市会涨”，却少有人关心“哪些城市会跌”；其实这两年楼市的冷清，后一个问题已经摆上了不得不面对的桌面，只是我们在避讳。

“幸亏”疫情这个不可抗力，其实可以帮很多客观存在——背锅。

一、疫情暴露出的现象，可能波及到城市和楼市

在去年底展望2020年楼市行情的时候，我的态度是分化：分化是基于过去三年调控收紧之后，那些之前被“环都市概念”所炒作受益的城市，正在逐步褪色，因为价格滞涨导致外来投资客对这些城市的进入产生了纠结。而年底年初的时候，“看空三四线”并不会得到承认，理由是还有一张牌可以期待，那就是返乡置业，而事实上——“我们只要知道鸡蛋好吃，的确没有必要关心鸡妈妈的户籍所在地”，于是这个春节是酝酿过李代桃僵的，只要成交有起色，就没有人会关心成交背后的成因，或者说客户究竟来自于哪里。但，一场疫情让我们必须面对真相。即使在后疫情时代为了恢复生产，就更加需要找到前期的症结来避免未来再走弯路，毕竟2020年已经过去100天了。你说，这次疫情暴露了什么？或者说“暴露了什么可能对楼市产生影响的因素”答案就那么几个：1、 城市配套设施建设，那些高楼大厦没用，医院学校才是有价值的软实力2、 城市管理水平大摊牌：大到城市管理者，小到医疗和物业管理3、 市民（对本城市）的信心包括住宅消费的信心，留下和离开的抉择如果说之前，我们对于城市的评估还建立在形象的表面层次上，那么这次疫情是考验我们应对城市变局的能力，这之前从未暴露过，甚至连演戏也没有过。于是，我们可以想象：1、 之前热闹的返乡置业可以“概念性被击破”了，家乡虽有高楼大厦但还是不安全，这光宗耀祖的一生一宅，没有安全谈何幸福？！2、 热热闹闹的“抢人大战”，被招募者之前还活着利益纠葛中，这下知道在城市选择上的侧重点和重要性了吧？！3、 老百姓在买房之前的评判标准也发生偏移，之前那些石材立面、地铁上盖、繁华集散，都是“1后面的那些0”，没有学校和医院一切皆空。在全民宅家的日子里，在全面刷手机关注疫情的日子里，别以为购房者不会思考，

也别以为“被抢的人才”都是只看颜值不看脑子的傻缺。

二、城市分化会加剧

有些城市会收益，有些会被彻底抛弃

所以，基于疫情的客观事实，假设如今再来预测一下2020年的宏观楼市，相信所有砖家都有一次“纠偏”的需要。一旦给我这个“修改说法的机会”，只会把“分化”两个字进一步深化。首先，这次疫情，一线城市的管理防控、基础设施被证明基本还是可行可靠的；（1） 进出城市的机场、车站的管理和控制（2） 遍布全省全市的医疗设施，包括床位和人员（3） 即使城市封闭管理，但无论从行政布置、社区执行、商业秩序基本有序（4） 没有出现城市管理的死角，没有出现极端事件其次，之前被“推选”为新一线城市的部分城市，呈现出李逵和李鬼同在的局面（具体就不点名了），但对照上述一线城市的四点相对成功的迹象，正是验证出“伪一线城市”的——同志还需努力！剩下那些因为主观防控手忙脚乱，加上客观设施配给紧张的“部分三四线城市”，看起来祸不单行，其实也是之前长期忽视城市基础设施导致的，一句话叫做：“钱没少花，但花错了地方”，就算市中心也一样高楼大厦，但如今都成了恨不能无视的讽刺。即使部分“虽然城市基础设施有限但好在管控起了个大早”导致局面基本可控的相对防疫成功城市，也只是主观努力和客观不堪来了个对冲，算是保住了颜面。购房者也好，被抢人大战引入的目标人口也好，在如此泾渭分明的城市应对现状面前，不可能不会对原有的决策作出微调，包括进入与否、进入时机、进入条件等等。有人担心一种劣根性叫做好了伤疤忘了疼，但涉及到真金白银、一生选择，想必也不要太漠视市民、消费者、购房者的智商了吧？！

所以，虽然一线城市房价高企，或者说不是每个人都能买得起一线城市的房子，但至少——对之前有所松动的一线城市而言，“保价格”通过这次疫情，找到了一些支撑，所以反而可以大胆看好一线城市的楼市了。

三、可以为失败的城市找病症，虽然也是远水解不了近渴

接下来，新一线城市也好，二线城市也好，一场“李逵和李鬼”的打假行动，在消费者心中不动声色地展开，已经是大概率事件了。至于那些看起来大概率要下跌的城市，反而可以大致找到他们的共同点——基于在“叫天天不应”的城市独（Zi）立(Sheng)发(Zi)展(Mie)的客观条件下，虽然无奈但至少还能阻止一波被忽悠，希望对购房者有用。这也就是全文开篇所谓的：下跌的城市都是相似的，只不过具象比较丰富而已。（1） 城市人口净流出；（2） 城市缺乏主导产业；（3） 自身基础设施不完备；（4） 过去两年房价被外来投资客炒高，但未能带来有效入住；（5） 与外部城市的立体交通设施不健全，不方便；（6） 距离国家力推的“环都市圈发展”的核心都市较远，利好有限；（7） 二手房交易不活跃，可以解读为自住率高，也可以解读为“人口交替进行不了”。当然，现在说风凉话去总结病因是容易的，说到底当时用“打开门户拥抱投资客”的战略也是出于城市招商的高度，只不过可能选择了“人气先搞起来，再培育产业跟进”的逆操作而已，毕竟三四五六七八线城市的招商难度可想而知，远不是电视新闻里说说那么“挤破头奔向热土”，土地财政的短效也是不得已而为之。就算说出了症结，也非一时一日可以改善，也只能祈祷这些城市自行安好。下跌的城市有各种成因，一时也找不到解决问题的办法；把“下跌的城市问题”说清楚，唯一的正解是——不希望其他城市效仿道路。经过本次疫情，对全国、全世界、所有行业都是一次深刻影响，也是一次变局机会，如果以前说“变是唯一的不变”还略显矫情，那么如此一来，“变是唯一的可能”已成定局。倒是还可以引一句经典台词来冷却一线城市的愣头青们：

城外的人想进来，城里的人别出去。

本文作者：黄欣伟

相关知识

上涨的城市理由很多，下跌的城市都是相似的
上涨的城市理由很多,下跌的城市都是相似的
牢记!这是城市房价涨跌的最底层理由!
4月一二线城市房价上涨租金下跌,三四线城市房价总体下跌
4月一二线城市房价上涨租金下跌 三四线城市房价总体下跌
十大房价下跌城市，北方8个，南方2个！
浅谈一下房价不会下跌的十大理由!购房者请看一看!
一二线城市房价下跌,那么安顺房价有下跌的可能吗?
4月一线城市房价以上涨为主 三四线城市以下跌为主
4月一线城市房价以上涨为主 三四线城市以下跌为主