牢记!这是城市房价涨跌的最底层理由!

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10月25日，有着官方背景的中国社科院财经战略研究院公布了其监测了一年的全国主要城市房价变动指数——纬房指数。其他，都还觉得正常。让我感到有点吃惊的是一点，从2019年9月到2020年9月，这一年来房价涨幅冠军、跌幅冠军居然都是一个省的城市。涨幅冠军——广东东莞市，全年涨幅29.13%。跌幅冠军——广东肇庆市，全年跌幅9.45%。而且，这两个城市相差并不远，我在百度地图上量了一个大概距离。两个城市直线距离大约130多公里，在高速上开车估计就是一个小时路程。然而，房价涨跌幅却天壤之别。02这是我去年4月做的全国房价地图的广东部分。不过，这里面的数据还没有更新。据广东的朋友说，现在的东莞房价早就不是15400，涨幅30%还都是保守估计，很多项目已经卖到了25000上下。只不过，东莞市场已经出了几次调控，市场明显看到了政策导向，所以这一段时间，房价涨的没有原来厉害了。关于肇庆呢？作者没有当地的朋友，也没有去过当地，所以不能掌握第一手的资料，如果你是当地人了解当地的房价不妨留言中说说。不过，既然房价监测能把列成全国年度跌幅冠军，估计涨的可能性不大。不过，你是不是觉得，挨着如此之近的城市，一个涨幅冠军，一个跌幅冠军，总感到哪里不太对头。03从2016年是全国的一个普涨之年。说是普涨，就是全国东部中部二线城市一块扎堆涨。而且可以明显出现一个规律，涨价传染。深圳涨了上海涨，上海涨了北京涨。武汉涨价郑州涨，郑州涨价西安涨。而且，不但是同级城市互相传染。北京房价上涨，北三县涨。北三县涨了，南三县涨。南三县涨了，保定、天津也要涨。总之，只要挨着近，一个城市涨价总能带动一圈城市房价上涨，而且城市能级越大，能扩展的区域也就越大。而且，这种涨价完全不看，城市之间等级和经济发展、土地供应、人口数量的差别。在那时，房价上涨不需要理由？如果，非要找个理由。每个环*项目的售楼员最大涨价理由就是——我这个县城中心距离天安门200公里 ，凭啥北京五环能干到70000，我这里房价只配7000，所以一定被低估，一定要涨价。04很多人预见到了大涨之后会跌价，但是估计很少人能够预见到在一些区域跌价会跌得那么狠。比如，环京。这是微博上总结的环京2017年房价高点和现在的房价对比。差不多所有的城市都腰斩了。关于数据的可信性，我问过同事，他们告诉我经过实际调查，跌幅可能没有那么大。但是普遍下跌三分之一到四分之一总是有的。然而，当我继续询问同事，2017年到2020年北京的房价呢？他们说，在2017年到2019年，涨确实没有再涨了。然而大跌不存在，有好学区的二手房根本就没跌，没有好学区的二手房，估计房东能把千位零头抹了。至于，北京房价像环京一样腰斩或者降价三分之一到四分之一，那是在做梦。而且，进入2020年疫情之后，北京二手房价一直在向好，不管是真实成交价格还是成交量。为什么，房价下降阶段，北京不动如山，环京一泻千里，这难道不值得我们深思吗？05我们再回到文章的那张图上，看看哪些城市房价这一年降得最厉害。近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%：分别是：广东省肇庆（同比跌9.45%）贵州省遵义（同比跌9.22%）云南西双版纳（同比跌8.68%）广西北海（同比跌7.96%）山东淄博（同比跌7.44%）河北保定（同比跌6.83%）河北廊坊（同比跌6.08%）湖南衡阳（同比跌6.07%）山东济南（同比跌6%）广西防城港（同比跌5.13%）这些城市中，没有一个是经济特别强，或者近几年发展特别好的城市。反观，今年涨幅前15名的城市：虽然不是全部，但是这十五个城市中，大半以上确实是经济发展比较好的明星城市。东莞、深圳、宁波、南通、无锡、徐州、常州等等。其任何一个城市经济发展拿到东北，都差不多能够碾压半个省。当然，比如宿迁、淮安、银川、济宁、唐山、九江、马鞍山，这些城市经济可能不好，但是或许是城改力度比较大，或许是房地产涨的比较晚，或许是调控比较松，他们的房价涨幅也是不错的，但是我们依旧是不看好。当然，这只是一年的情况，如果我把房价放到十年的角度。从2010年到2020年，房价涨幅不理想的是哪些城市呢？很显然，这些城市都是经济活力并不理想的城市。比如后十名的乌海、营口、舟山、抚顺、锦州、雅安、盘锦、齐齐哈尔、大庆、温州。六个属于东北老工业基地城市。一个（乌海）属于内蒙古工业城市一个（雅安）属于西南工业城市只有两个温州和舟山，经济在全国算是不错。但是舟山的人口一直在流失，而温州呢？已经早就没有了改革开放初期，力压杭州，霸屏浙江的风光。06所以，房价的上涨可能在一定程度上具有盲目性。在房价上涨的周期，一个地王可能让一个版块疯狂，二个地王可能让周边的二手房疯狂，三个到五个地王可能让全市的购房者疯狂。然而，房价的下降周期，则是城市的经济人口基本面的投射和显示。城市经济强，人口一直在流入的城市，房价则下降很难，甚至逆势上涨，比如去年的深圳。城市经济较强的城市，房价则一直会比较坚挺，比如2020年的北京、上海、成都、杭州。而那些经济走弱的城市，房价则也会随之走弱，比如天津、比如青岛、比如济南和郑州，甚至毋庸讳言的整个北方（当然除了北京）。这或许就解释了，为什么北京和环京，为什么2020年市场冰火两重天的原因。一个稳稳70000，一个摇摇晃晃的7000，因为根本就是两个城市基本面呀。请记住，房价就是城市基本面的投射。这种投射或许会迟来几天，但是他永远不会缺席。

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