现场丨苗思露：盘活与革新 集体土地产业园区的挑战与机遇

　　12月18日，2020第四届中国产业园区新驱动力峰会暨2020年度中国产业园区金梧桐奖的颁奖典礼在北京举行，会上，西北旺联社副总经理，西北旺万合科创园副总经理苗思露以《盘活与革新——集体土地产业园区的挑战与机遇》为题进行分享。

　　以下为演讲原文：

　　苗思露：各位来宾、各位媒体大家好，我来自西北旺万合科创园的副总经理苗思露，首先感谢主办方为各位同行提供优质的平台，让大家能够齐聚一堂，互通有无。今天我为大家分享的主题，是《盘活与革新——集体土地产业园区的挑战与机遇》。

　　2020注定是不平凡的一年，这一年的时光对于我们每个人来说，都是一段不可磨灭的记忆。有一个说法，只有时间和土地是不可再生的资源，2020年已经过去，而集体土地依旧是产业地产至关重要的要素之一，2020年集体土地进一步放开，集体土地再次成为大家关注的土地资源形式，我所在的西北旺万合科创园深处中关村科学北区，占地69公顷的集体土地产业园区。

　　因此，今天的主要内容将会基于西北旺万合科创园的实践经验，结合当前的政策形势，探讨集体土地产业园区的挑战与机遇。内容总体分为三部分。

　　第一，盘活与革新，集体土地制度革新带来新的机遇。

　　第二，差异竞争，集体土地产业园区的优势和挑战。

　　第三，合作共赢，集体土地产业园区的实践和路径。

　　第一部分，盘活革新，集体土地制度革新带来新的机遇。谈到集体土地产业园区的开发运营就离不开集体土地制度的革新。刚才提到集体土地制度在2020年进行了进一步的革新，2019年8月，中华人民共和国土地管理法修正案通过，2020年1月起正式实行，新的《土地管理法》四个坚持，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度，以及坚持最严格的集约和集约用地制度。修正案的内容主要分为四个部分。一是土地征收管理，规范土地与征收的管理。二是进一步健全了宅基地制度，三是健全耕地保护等制度。四是进一步明确了集体经营性建设性用地入市的内容。其中对于产业园区产生重要影响的主要内容是土地征收管理和集体经营性建设性用地入市，土地征收管理的相关内容中，明确了征收范围、保障机制，将成片开发征收土地的范围限定在总体规划确定城镇建设用地范围内，为集体经营性建设用地入市预留了空间。而本次修正案的最大亮点，就是集体性经营性建设用地入市尺内容，土地出让形式、出让条件出面形式和集体出让许可等方面做出了明确的规定。本次新《土地管理法》修正案的执行，为土地入市明确方向，为产业地产土地资源拓宽了范围。

　　但是机遇与挑战并存，利好和困难同行，目前《土地管理法》实施条例等配套文件还没有修订完成，集体用地利用过程中将会存在大量的国有土地开发中没有遇到过新问题，有待具体实施细则的出台支持，因此，面对集体土地，广大同行常有无从下手的感受，因此梳理完政策利好，我们引出第二部分内容，集体土地产业园区的优势和挑战。

　　在这里用差异化竞争关键词作为题目，说到差异化竞争到这个时间点，我看各位大咖也都有些辛苦，拿自己的一段经历做不恰当的比喻给大家提提神，我十七八的时候年少轻狂，对自己有几分不切实际的自信，参加过多轮艺术学校的艺考，也有幸误打误撞进入二试，面试过程中发现美女如云，用一句昆曲是看人间姹紫嫣红，于是我思索良久，毅然决然回学校老实读书去了，一路也误打误撞读到了博士，从此告别外貌交易，也因此有幸到这里和大家分享这段见闻。这段经历概括来说可以用差异竞争这个关键词。我跟大家开个玩笑，言归正传。

　　回到我们的主题，说到集体土地产业园区的差异优势，放在第一点的就应该是集体土地相对土地成本较低，选择集体性经营建设用地在一定程度上可以避免国有建设用地招拍挂出台的激烈竞争，降低土地成本。在目前优质土地价格居高不下，融资成本进一步升高的大环境下，这一点尤为重要。

　　第二，在集体土地上开发运营产业园区，可以采取多种合作方式，探索出更多的创新模式。比如由集体经济组织和产业地产商共同出资，成立项目合资公司，进行建设开发、招商运营。或者集体经济组织委托有经验，有实力的开发商进行代建运营，也可以由机体经济组织自持，运营商采取轻松的模式，多渠道参与招商运营等等。

　　第三，集体经济组织作为土地持有方，在前期手续上具有天然的优势。集体土地存在很多遗留问题，存在很多无法解决，不好解决的一二级手续问题，很可能影响园区的开发和建设。具有地理优势，可以解决实际遗留问题的集体土地持有方，在开发建设的过程中，就具有很大的实际优势。今天西北旺万合科创园的田总经理也出席会议，田总在各种疑难杂症面前也不得不积累了大量的宝贵经验，欢迎大家一起交流探讨。

　　第四，由于集体土地的性质，集体土地产业园区的出售存在诸多限制，因此对于园区的招商运营和长期收益更为看重，在运营中追求长效增长，对产品的品质要求较高，追求区域深耕，期待打造长期持有型的精品园区，符合目前低周转、高收益的科学园区开发运营理念。

　　谈过优势，下面来谈集体土地产业园区的挑战。目前集体土地流通的实施细则尚未落地，地方性法规也存在差异。因此集体土地产业园区的开发运营也必然存在不少实际的问题，首先集体土地开发产业园区融资难度较高，带客难度较大。集体土地限制较多，出租是主要的经营模式，结合近几年的经济大形势，尤其体量比较大的集体土地产业园区，招商和运营的难度都会相当的大。第三是集体经济组织与合作方的管理和运营模式需要磨合，优质集体土地区位的价值明显，但是第一个吃螃蟹的人总要有所付出。前无古人，而后必有来者，先驱还是先烈在此一役。

　　以上是我今天想和大家分享的第二部分内容。集体土地产业园区的优势和挑战。

　　接下来想和大家分享以集体土地产业园区西北旺万合科创园为例，集体土地产业园区的实践路径，关键词是合作共赢。首先请允许我简单介绍一下西北旺万合科创园，西北旺万合科创园是位于中关村科学城北区，海淀区西北旺镇，总占地面积69公顷，总规划地上面积102.5万平方米，所有土地均为集体土地，园区包括四个子项目，旺悦运城、坤玉湾、中观视界和峰数中心，集产业办公、商业综合体、租赁住宅和人才公寓于一体。园区致力于利用集体土地统筹建设符合首都功能定位和“海淀区创新发展16条”的科技、生态、创新园区。将集合北京自贸区和中关村科学城北区优势，聚集符合海淀北部生态科技新区定位的高端、高效、高辐射产业。西北旺万合科创园作为集体土地产业园区在实践中前行，积攒宝贵的实践经验。

　　首先也是最重要的，就是自筹资金，自主解决土地及建设开发资金缺乏的问题，西北旺联社作为西北旺的万合科创园的主体解决资金的缺乏问题，这一点董事长和总经理最有发言权，他们二位凭借深耕地域的优势，向村集体筹资，成功解决集体土地产业园区资金缺乏的问题。

　　第二可供借鉴的实践路径，就是刚才提到的，集体经济组织和合作方探索多种开发模式，盘活集体土地合作共赢。以我们其中一个项目，旺悦运城为例，此项目由西北旺联社和合作方共同出资，成立项目合资公司，进行项目开发运营，总体量48万平米，打造包括海淀区第一个大悦城在内的商业产业综合体。园区中另一个子项目，中观视界，总体量54万平米，定位大型科技创新园区，是委托有实力，有经验的开发运营单位进行代管建设运营。园区中坤玉湾、峰数中心等项目将由西北旺联社自持，与合作方采取轻资产运营等模式，广纳资源，多渠道参与园区的招商和运营。

　　第三条实践路径，就是西北旺联社作为西北旺万合科创园的建设开发主体和长期持有方，将统一调配区域内各种资源长远规划，对区域建设运营助力回馈。包括但不限于融资渠道的拓宽，前期手续的办理、招商政策落地等等。

　　第四条实践路径，就是园区将采取“引进来”和“走出去”双管齐下的发展路径，由西北旺联社提供资金、土地、平台和区域资源，合作方提供开发建设经验、招商平台资源、科学运营的理念和模式等等。

　　以上是基于当下政策和实际经验，西北旺万合科创园作为集体土地产业园区的实践路径。

　　未来集体产业园区将在实践中探索更多更成功的产业发展模式，与合作方及广大上下游渠道实现优势互补，合作共赢。

　　以上是我今天分享的主要内容。很高兴今天能有机会与大家分享集体土地产业园区的喜与忧，诗以言志，词以表情，最后以一首诗结束我今天的分享。

　　众将北征胆气豪，腰横我秋水雁翎刀。风吹鼍鼓山河动，电闪旌旗日月高。天上麒麟原有种，北旺重镇引凤凰。千顷园区落成日，众将把酒论英豪。

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