2020杭州土拍市场早早落幕 涉宅用地出让量与去年基本持平

2020年只剩下十几天了，当各房企还在为最终的销售排名暗自较劲时，土拍市场早已悄悄落下帷幕。

住在杭州网的数据显示，今年杭州（含桐庐、建德、淳安）共成交经营性用地（含加油站及停车场用地）290宗，累计成交金额2635亿元，较2019年均有回落；其中涉宅用地（即住宅用地和商住用地，含租赁地块，下同）160宗，与2019年基本持平。

总体来看，2020年的土地出让呈现“几”字形走势。一季度由于受到疫情影响，成交相对低迷；随着疫情防控常态化，楼市活跃、开发商拿地意愿强烈，二、三季度成交明显活跃；四季度，在融资收紧和推地量减少的双重影响下，成交量再度回落。

从拿地数量来看，本土房企相对强势。

滨江集团今年已在公开市场竞得12宗地块（以土地出让当天公布的拿地开发商为准，不含后期合作地块，下同），分布于桃源、灯塔、北干、奥体、文晖、望江、淳安等多个区域，累计耗资约400亿元；绿城竞得9宗地块，包括亚运村、东新、未来科技城、龙坞、笕桥等多个板块，累计耗资近240亿元；德信竞得6宗地块，其中包括位于数字商贸城、所前和富春板块的3宗涉宅用地。

此外，大家、广宇、中天、众安等均有斩获。

相较而言，受外部环境影响，一些原本“生猛”的外来大鳄相对谨慎，拿地数量较往年减少。不过，在如今强强联合、优势互补的大环境下，不排除上述房企会采取合作开发的形式，继续维持在杭州市场的话语权。

2宗地块成交价破百亿

杭州历史上出现百亿地块的次数屈指可数，但今年就出现了2次，且均为纯住宅用地。

7月31日，滨江集团以总价107.4亿元拿下文晖单元“三芒星”地块，成交楼面价35970元/平方米，溢价率21.8%。

之所以称其为“三芒星”，是因为地块由3个子地块组成，东至杭锅地块、南至杭锅地块、西至规划杭锅支河、北至王马路，位于和平广场的北面，合计出让面积10.7万平方米，用地性质为住宅，容积率2.78，可建面积29.8万平方米，精装限价51700元/平方米（含精装4500元/平方米）。

放眼现在的杭州市场，已经很难找到如此大体量的纯住宅用地，因此地块的一举一动都备受关注。9月份，项目规划公示，拟建31幢7-26层的高层住宅，每个子地块都配有露天泳池或水景。

10月，万众瞩目的亚运村地块中标候选人公示，绿城以108.4亿元的总价中标运动员村1号地块。地块规划为纯住宅性质，出让面积13.3万平方米，地上建筑面积约38万平方米。

此前，绿城已承建了济南、沈阳、天津、西安四届全运村的开发，被誉为“全运村营造专家”，在赛事场馆建造和运营方面经验颇丰。此番在大本营杭州的开发，无论是产品细节还是生活服务，势必都会在原有基础上加大创新，展现更多绿城实力。

“未来社区”首现土拍市场

2019年，浙江省开始探索建设未来社区，公布了首批24个未来社区试点，其中杭州有7个。今年，“未来社区”地块首次出现在杭州土拍市场。

上城区望江新城的始版桥社区是杭州的7个未来社区之一，也是众多试点项目中地段最优越的一个。今年6月中旬，始版桥未来社区地块挂牌成交。

其中，杭政储出[2020]35号以61.9亿元总价由滨江集团竞得，折合成交楼面价29058元/平方米，溢价率21.4%。地块东至莫邪塘路、南至始版桥路、西至始版桥直街、北至婺江路，建筑面积约21.2万平方米，用地性质为住宅兼商业服务业设施用地、商业商务用地，商住比例为66：34。

杭政储出[2020]36号以6亿元总价由永安国富资产管理有限公司竞得，楼面价14238元/平方米，溢价率5.2%。项目东至SC0402-A22/R22-08地块，南至始版桥路，西至莫邪塘路，北至婺江路，建筑面积约4.2万平方米，用地性质为商业商务用地。

6月末，杭州再迎1宗未来社区用地——杭州云帆未来社区地块，这也是杭州首宗纯新建类未来社区地块。

项目位于钱塘新区核心区地铁7号线塘新线（在建）周边，南至艮山东路东延线，北侧紧邻东沙湖水景公园，东西两侧至规划道路，出让面积19.2万平方米，总建筑面积53.2万平方米，在经过101轮竞价后，融创以50.2亿元竞得，折合楼面价9441元/平方米，溢价率25.8%。

这些房企今年首入杭州

对于大部分开发商而言，杭州都是其扩张战略中不可或缺的一站，因此杭州每年都会迎来一批“新面孔”。今年，杭州迎来了敏捷、合能、新力、中国三迪和上海大华等几位新朋友。

4月份，敏捷集团以20.5亿元总价竞得余杭乔司南地铁口地块，折合楼面价20746元/平方米，溢价率29.7%，自持2%。业内人士分析，若参考周边项目30000元/平方米的销售均价，敏捷乔司项目的预期利润不到2%。

很快，敏捷再度出手，以12.4亿元摘得临安中心城区地块，折合楼面价11615元/平方米，溢价率29%，自持9%。

据了解，敏捷集团自1998年进入房地产开发领域，此前主要布局珠三角、粤东、粤西的主要重点城市，短期内连续两次以“封顶+自持”的形式布局，可见其对杭州乃至华东市场的重视。

同样高调入杭的还有合能和新力。

4月末，经过34轮竞价，杭政储出[2020]20号由成都永进合能房地产有限公司以上限价21.3亿元及自持比例7%竞得该地块，折合楼面价22595元/平方米，溢价率29.9%。地块位于桃源板块，紧邻地铁4号线杭钢站（在建）。

5月，新力地产更是以14.5亿元总价包揽瓶窑2宗涉宅地块，首次进入杭州购房者的视野。

其中，余政储出[2020]14号瓶窑集镇A6地块可建面积3.9万平方米，最终成交价为5.1亿元，折合楼面价 12895元/平方米，溢价率28.9%，自持7%。余政储出[2020]15号瓶窑集镇A7地块可建面积8.4万平方米，最终成交价为9.4亿元，折合楼面价11194元/平方米，11.9%。

新一轮地块已经挂牌，最快将于元旦后出让。明年还会迎来哪些新面孔？我们拭目以待。 

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