碧桂园新时代入场券:深耕城镇化培育新增长极

2020年接近尾声，一个“难”字不足以道出2020年心酸困苦。十四五的开局之年，也是房地产加速调整、风云变幻的一年。

克而瑞数据显示，截至11月底，近四成房企业绩完成率低于90%，意味着可能有近4成的房企可能完不成今年的目标；另一个现象是，TOP50操盘金额门槛提升20.6%，规模竞争仍在进行。

结合此前引起全行业震动的三道红线，房企囤地模式背后“加杠杆、快增值”的类金融行为将出局，房企格局的实质性分化，在此刻终成共识。

新格局，房地产需更新发展思路，过去做大，未来要做厚，将未来房企突围引入高质量增长的赛道。竞争大幕开启，谁能率先获得新时代的入场券，谁就能站上行业制高点。

01

从狂飙突进到稳健向前

规模为王转向现金为王

上一个世代，加快开发速度是房企成功的重要保证。房企通用的成功策略，无一不是快速拿地，快速开发，快速销售和积极开展股权融资,“货如轮转”成为行业的主旋律。

到今天，随着政策的强力引导，这种单纯依靠规模寻求利润的方式已然无以为继。具体来看，在下一个阶段，居民的居住型需求渐渐成长为住房的首要需求，这就导致市场对房屋品质提出了更高的要求。

在这样的供给关系下，对企业来说，摒弃狂飙突进的模式，将更多精力放在流程管控与质量管理上，才是长远发展的正途。

尤其是，随着三道红线的落地，政策对融资监管的收口，让“降杠杆”成为各大房企的战略新选择，更已经成为行业大势。

从几家龙头来看，2019年碧桂园净负债率46.3%，同比下降3.3个百分点；龙湖净负债率51%，同比下降2个百分点，中海净负债率33.68%，同比微降0.02个百分点——可见，早在去年开始，风向就已悄悄落定。

同时，那些杠杆控制始终在低水平的企业，也开始价值优势渐显。

以碧桂园公布的2020中期报告来看，集团到2020年中期实现剔除预收账款的资产负债率81.6%，现金短债比超1.9倍，平均融资成本5.85%。

并且，充足的资金实力，让碧桂园的“降杠杆”变得有实实在在的底气。上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2509.3亿元，权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。

同时，截止到6月底，碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例为10.5%。另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用——可以说，碧桂园正在证明什么叫做“现金为王”。

02

向管理要效率红利

向质量求发展空间

从2020年前11个月的数据可窥见碧桂园高质量增长的一角。

前11月，碧桂园实现权益销售金额5578.4亿元，11月单月权益销售金额环比增长6%至571.4 亿元，同比环比均实现增长。权益销售金额是已经剔除了合作方的销售，这些业绩实打实的归属于上市公司股东，增长质量更高。

由快增长到稳增长，由粗放转向精细化，从规模红利中抽身出来转而“向管理要红利”，显然非一蹴而就。剖析之下，未来房地产行业的竞争是“麻雀战”，不存在任何一种周期经营的策略可以确保企业成功，管理和激励才是企业成功的前提。

早在2018年，碧桂园就前瞻性地提出“提质控速”，发力增长质量，可以算是走在行业前列。深入剖析之下，可将碧桂园的成功转型总结为两个关键词“深耕”与“长期主义”。碧桂园的长期主义是将房地产当做一份事业来做，希望将企业一百年一百年的做下去。

梳理执行策略的话，碧桂园在管理上进行了变革升级，聚焦“一率五力”，向管理要效能。

与深耕策略相匹配，碧桂园总裁莫斌将企业发展提升的重点放在夯实内功上，着重强调常态化、标准化、市场化、集约化、信息化的“五化管理”以及“三干落实”，通过“一率五力”持续提升竞争力。这里所说的“一率五力”为高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。其中，“极简组织”和“极高效率”是科技力的关键词。

在莫斌看来，市场总是永远存在的，关键是需要提升竞争力之后，才会有更大空间。率先转型高质量发展，碧桂园实现效能提升，在费用管控方面成效显著。数据显示，2020年上半年碧桂园销管费占收入7.3%，同比降低1.9个百分点。

从阶段性数据来看，碧桂园转型高质量发展提前与管理红利时代接轨，但管理效能的提升是一项长期坚持的事业，时刻保持对市场和行业高度敏感，根据企业发展的不同阶段与行业所处的大环境做出管理策略的调整和优化。“提高管理效能，提升全周期竞争力”成为碧桂园近期管理会议的高频词汇。

当前市场环境，碧桂园时刻保持危机感，自我驱动，不断提升竞争力。行业存在不确定性，碧桂园通过科技赋能管理，不断地焕新一线团队的战斗力，焕新企业的增长潜能。在不确定性中锁定未来确定的增长，提升公司可持续增长潜能，同时也为管理红利时代的房企树立发展的典范。

03

聚焦城镇化趋势

从区域布局上寻求竞争力

奉行良性周转原则的公司，往往需要有广阔的区域布局，尤其是站在地产行业的立场上，在公司区域布局中要有足够的非限价区域项目。这是因为，一二线核心城市拿地的机会并非可持续，限价区域可能无法维持稳定的盈利水准，而个别区域甚至存在持续不景气无法持续投资的可能。

所以，那些聚焦三四线城市的企业就能够将动能分散。在某种程度上，聚焦三四线城市也会存在长期总需求的焦虑，但同时也能真正享受到非限价环境之下产品溢价的好处。

在这样的商业逻辑之外，碧桂园的三四线城市布局，或许还有更多社会性质的考量。在2020年11月6日举行的月度管理会议上，碧桂园集团创始人、董事会主席杨国强再次强调了对中国城镇化前景的信心和判断：“追求美好生活、勤劳智慧的中国人前赴后继，每天都在奋斗之中。还有多少农民要到城镇居住？关键是我们自己的竞争力！”

从杨国强个人到整个碧桂园集团，都坚定认为，城镇化还在持续，全国有很多地方可以去开拓，做好自己、提升竞争力，碧桂园的路才能越走越广阔，越来越稳健。

而纵观中国的城镇化率，2019年这个数据为60.6%，与发达国家80%以上的城镇化率相比，显然还有巨大的增长空间。城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求，这就直接导致房地产在城镇化发展的过程中仍将大有可为。

数据显示，碧桂园三四线城市自3月开始平均每月同比上升11%，市场表现优于一二线城市，这亦充分证明了碧桂园在三四线城市，在深耕城镇化的过程中，在这些深耕城市有了深厚的积淀，助力其可持续增长和提升抗风险能力。

实际上，以万科为先，行业早早就开始有了“讨好”年轻人的概念，但碧桂园已先行一步，低调的在做了，这是一家具有稳健增长潜能公司的特性。

在碧桂园看来，城镇化不是多盖几处楼让更多人住进来，而是通过打造一个个有特色、有温度的社区，将社区里的人凝聚起来，一起创造并分享美好的生活。

小结：

当一个狂飙突进的时代结束，行业进入慢增长阶段后，无疑会迎来一轮新的洗牌。

在转向提质增效、向管理要红利之余，在战略方向上，越来越多的房企选择押注多元化业务，平抑市场风险。比如，从此前单一的住宅销售转向“住宅+商业”双轮驱动，或住宅、商业、物业服务、文旅康养等多轮驱动。

然而也有一些“不走寻常路”的房企，如碧桂园就选择了另外一条路：围绕地产主业挖掘市场新动能，形成房地产产业链、生态产业链、社区产业链的全覆盖，同时在机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有大力布局。

当然，这种战略上的前瞻性和广布局，是否真的会成为碧桂园未来高成长的关键所在，还有一个未来的新十年让我们去检验。

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