北京推出楼面价1万元地块,也是喜忧参半

最近的楼市有点乱象丛生，深圳等地房价涨幅明显，引起高层高度关注，原因竟然是流入了定向低息贷款，不但搅动了楼市的正常秩序，也破坏了疫情后，拯救经济的行动。这两年增加的流动性全部是用于中小微企业发展，是为振兴实体经济输血。每次都强调这种定向贷款一分钱不能流进房地产领域。

3月以来，深圳的房地产走势似乎与经济形势出现了脱节，一方面，受全球疫情影响，深圳的写字楼空置率上升，企业倒闭、停业和退租潮在蔓延；另一方面却是深圳豪宅与新盘引千人摇号抢购，房价也开始快速上涨。

深圳在去年的时候，确定的房价指标是每年上涨不能超过5%。但是，最近这几天的房价上涨幅度就已经超过全年指标。4月20日，央行紧急行动，要求各个银行自查房抵经营贷违规流入房地产的情况，包括借贷人的贷前、贷中和贷后等情况。

据说，深圳除了违法使用房抵经营贷之外，还动用了‘企业纾困贷’‘三农项目’和‘小微扶持’等政策性资金。参与这类活动的多是实体经营业主，和中小公司，这种请款，我们看着并不陌生，似乎又回到了前几年，工厂倒闭潮中，实体业主纷纷买房投资的循环。但是，历史还能重演吗？时间变了，政策也不一样了，结果肯定也不一样了。

在北京出现的情况与深圳楼市的趋向正好相反，北京的异常现象出现在土地市场，并且看起来是降价幅度很大。在北京密云，近期有两宗1万元/平米的住宅用地相继成交，最紧接着，房山也推出了1万元的宅地，京城的土地市场悄然回到“1”开头。1万元的楼面价这个价格确实是太低了，这样的楼面价已经好久没有见过了。目前，密云的房价也在3万元左右，1万元的楼面价，只占到房价的三分之一，所以，对开发商来说还是有很大的发展空间的。

房山区的这块地，位于良乡镇的南六环外，本次推出楼面价10382元/平方米。但是，如果看了这个地块的周边情况，就会感到，这个项目也不是一块肥肉。地块采用“限房价、限地价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”方式出让，施行90/70；出让宗地中商品住房销售均价不超过35344元/平方米，且最高销售单价不得超过38878元/平方米。

这么看来，经过招拍挂之后的楼面价将会在2万元左右，但是，由于限制了房价不能超过38878元/平方米，并且均价不能超过35344元/平方米，这妞限制了住房的定位，还是普通住宅。

特别需要指出的是，该挂牌出让设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。这个招拍挂的程序，一步一步的设定的都像是一个一个的圈套。

根据周边的几个项目的情况看，其楼面价基本上在1.5万元左右，但是，房屋售价都在26000元/平方米至31782元/平方米。如果从开发商的角度看，地块地价与房价比优势明显。但是，从价格上看，压力也是很大的。3.8万元/平米的房价，在良乡镇南部城区，不具备竞争优势。还有就是企业自持商品住房面积预设比例，这对开发商来说，是个压力很大的包袱。

现在，房子卖不出去，就是资金积压，而未来一直都要持有，就成为一个常压状态。特别是，中国的房企大多数都是项目制，你要说，开发商承担无限责任，其实就等于什么责任都没有。因为，这个房地产企业，在项目建成不久，就会消号了，那时，这些自持房屋就成了一个负担，房地产开发企业都不在了，谁来代表所有人行使权力？谁有代表开发商承担责任？怎么保障住房人的权利，这些都是问题。【本文由“马跃成”账号发布2020年4月22日】

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