购房者的福利!关于三价合一的最全解读

今天要讲的内容依旧是干货系列之：三价合一！这个话题知道的人很多，前几天粉丝群里面还有人在讨论这个话题，但是真正能把它说明白的人估计也没几个，就好比这样的观点：

一方面：非常笃定的说出来是要打压二手房，知道对于二手房不太好。

可另一方面：却连最基本的“三价合一”都不知道，怎么去理解呢？

就好比：一个人号称是汽车的专家，各类品牌的汽车如数家珍，但是却不知道ABS灯是什么意思，有点可笑。

闲话少说，到此进入我们的正题：三价合一！

什么是三价

先来解释清楚这个东西，在整个的二手房交易中，由于牵扯的部门有点多，因此价格也有着三个维度：

1、成交价：这个指的是你跟业主达成交易，签订合同的一个价格。

2、评估价：指的是你找银行申请按揭购买该房屋，银行会委托评估公司对你所购买的房子进行估值，然后来决定你的贷款额度。

3、网签价：又称为“过户价”指的是当你在房管局进行产权变更的时候，房管局会根据你的房屋有一个自身的估值，从而影响整个交税的比例。

所谓的三价，指的是这三个价格。

而在重庆一般情况而言，这三个价格都是互相独立，互不影响的，因为也分属不同的机构，因此这三个价格很难做到一致。

重庆目前的现状如何

在目前重庆二手房的实际操作里面，大多是以下的情况：

成交价：是你跟业主达成交易的一个价格，该价格一般而言是“三价”之中最高价格，（不管是单价还是总价）。

评估价：银行会在入围的评估机构之后随机抽取一家进行现场评估，随后大约2-3天的时间形成一份书面版的评估报告，为银行的估值提供一份重要的依据，一般情况下，评估价<成交价。

注意：市面上有些房子因为某些特殊的原因是可以做到评估价>成交价的，但是这类房子或多或少都有着一些硬伤，需要辅以一些金融方面的工具来完成整个销售流程。

（不要佣金的话，首付5万就可以买到这套122万的房子）

网签价：为了达到少交税的目的，一般默认的规则是尽可能的写最低的价格，不过现在房管局有了自身的核税系统，每套房子都会有一个规定的价格去过户，一般而言过户价<评估价。

可以看到重庆目前的潜规则是这样的：

成交价>评估价>过户价，这是大家都心照不宣的一个事情，（附一份江北房管局过户税费单） 。

什么是三价合一

前面我们花了大量的篇幅告诉了大家，什么是“三价”，它的基本方式是什么，而所谓的“三价合一”指的就是：在实际的按揭和过户过程中，三个价格必须保持一致。

即：成交价=评估价=过户价。

而在实际的操作过程中，更多的是二价合一，即“评估价=过户价”，（成交价过于隐密，一般人不会随意透露）。

而在现实中，大家都希望多贷款来降低首付，因此会要求评估价高一些，某些所谓的高评高贷就是这么来的，（当然高评高贷比这个复杂的多，这里不细讲）。

而在过户的过程中，又希望交的税少一些，最好是可以卡着房管局的最低要求去过户。

超人曾经经手过这么一套房子：

成交价131万。

而银行认定该房屋价值141万，按照7成发放了贷款100万，首付31万。

房管局则认定该房屋的价格为895500元，按照契税一个点的标准缴纳了8955元（票据如下，我看谁敢说是假的）。

如果真的实行了三价合一，则意味着：

要么按照141万银行评估价去交税：契税：14100元，比原先多5145元。

要么按照895500的过户价格去发放7成的贷款。即贷款62万，首付69万，比原先多38万的首付。

如果真的实行了三价合一，那么对广大的购房者而言，不是什么好事，不是多出了首付，就是多出了税费。

安心，重庆还没有实行

其实整个政策已经在中国的其他城市有过先例，比如：深圳。

早在2018年3月28日，深圳就已经下发了有关“三价合一”的红头文件，要求各大银行严格执行：

但是距离全国推行还有一段距离，重庆并没有执行“三价合一”，重庆并没有执行“三价合一”，重庆并没有执行“三价合一”（重要的事情说三遍）

三价合一的真正目的

三价合一的真正目的在哪里？在超人看来，有以下三方面的意义：

1：让二手房市场变的更加的规范

二手房市场因为它的特殊性而造成了一个现象“不透明”，同一个套房子，你从不同渠道就可以得到两个完全迥异的价格，并且这两个价格的含金量都颇高（一个是银行认可，一个是房管局盖章）。

甚至于同一个小区，不同的渠道价格都不同，（二者差距居然有10%这么多）。

而三价合一之后，所有二手房的成交价都可以一目了然，你从银行和房管局拿到的价格一致。

对于二手房是一个不小的规范作用。

2：打击一些“高杠杆”人群。

经历了房价上一波大涨，许多人对于房产有些不太理性，大肆运用各种金融手段，加大杠杆，风险非常的大。

而三合一之后，成本进一步的增加，会有效的遏制这些杠杆客的激情。

3：完善买（卖）房人的纳税意识，减少混水摸鱼的可能性。

三价合一之后，最显而易见的一点就是税收会大幅增加，这点可以进一步完善买（卖）房人的纳税意识，不是不让你挣钱，但是你如果通过房产挣了钱，也请足额缴纳税费，这个是你作为一个公民应尽的义务。

最后：一个现在还可以让购房者多贷款，少交税的政策！居然说成是对二手房的打压，我也是觉得没谁了。

等什么时候这个政策在重庆大规模实行了之后，再来看结果好么。

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