重庆最贵地块上线!观音桥小苑起拍价13018元/㎡,彻底告别

按照重庆楼市最近几年的土拍规律，一般来说最高楼面价都是在当年的5—9月，因为这个时间恰好是土拍的火热期，大家的期望值都比较高，反而到了年底就没什么热度。

比如2018年的最高楼面价是在5月30日，2019年最高楼面价在5月28日，今年截至目前最高楼面价在9月25日。

本来都以为今年的地王已经把楼面价锁定在13091元/㎡，但是今天公布的3宗地块出让，可能将会把重庆的楼面价拉到一个新的高度

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2020年的最后一个月，继龙兴、鱼嘴大面积土地出让之后，重庆土地供应再次加速，并且拿出了一些位置比较好的地块，虽然大部分都是商业用地，但也有部分值得了解一下。

今日（12月9日）上午，重庆的土拍市场再上架3宗地块，分别为观音桥组团、南坪汽车站地块、渝中区组团。

其中，比较引人关注的是观音桥组团地块，该宗地总计容建筑面积为173952.21平方米（住宅112050.26平方米，商业33550.375平方米、商务28351.575平方米），占地75亩，但是起始总价达到了22.64亿元，折合起始楼面价13018元/㎡，比去年滩子口成交的那块地低了500多，这也是重庆的土地挂牌最高价。

不过需要注意的是，这仅仅是起拍价格，这块地完全可以冲一下今年的最高楼面价。

规划用途：二类居住用地、商业用地、商务用地

土地面积：50296.7㎡（75亩）

总计容建筑面积：173952.21㎡

商办占比：35.59%（商办面积：61901.95㎡）

容积率：3.46

出让起始价：226448万元

楼面单价：13018元/㎡

每亩单价：3001万元/亩

竞买保证金：45290万元

竞拍时间：2020年12月29日

打造条件：

1、住宅地块限高80m，建筑地块限高100m；

2、住宅项目须按相关规定配置社区组织工作用房和居民公益性服务设施，配置标准按本项目居住户数每100户配置不小于20平方米(建筑面积)进行控制；(强制性)

3、交地后3个月内开工，开工后两年半内竣工；

4、海绵城市：年径流不低于75%，污染物去除率不低于50%；‍

观音桥的这块地为啥这么贵？

首先地块本身就位于重庆观音桥商圈的核心区域，既是重庆传统的商贸繁华区域，也是重庆惟一能超越解放碑的商圈，地段价值不菲；

其次该地块和周边已经拆迁的地块基本上已经连成一片，而且地形较为平坦，城市界面比较好，打造起来要容易些；

最后小苑这边会整体开发，据说商业地块会由恒隆来进行打造。而根据相关的规划信息显示，观音桥核心商圈面积将由1.5平方公里扩展到3平方公里，规划范围扩大至6.8平方公里。

其实总结起来就是，地段位置配套好、后期打造不错，而且出让的面积也足够大，还是抱有不小的期望。

这块地差不多3.5的容积率，而且还有近30%的商业商务占比，加上22.6亿的总价和前所未有的起拍价，如果不是排名前10或者一些专业、优秀的开发商来打造的话，都有点儿说不过去。但是考虑到商业占比，估计最后的溢价没有那么高。

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第二块引人注目的地块就是原南坪汽车站商业地块，本地块是一块纯商业商务用地，建筑面积只有9万多方，商业商务比例各占一半，苦等时日的南坪商业终于迎来了转机了？

可能要让一些南坪人失望了。

位置：南岸区南坪组团C分区C14-3/03地块

用地性质：城市轨道交通用地、公共交通场站用地、商业商务用地

占地面积：30395.8

计容面积：91187.5

商业商务面积：91187.4（商业商务各半）

不计容面积：20800平（公交站场13000，配套7800）

容积率：3

挂牌楼面：8690

建筑限高：100米

这块地之所以引得一些人的关注，最主要的原因还是都想比较好奇传闻已久的龙湖天街会不会来，毕竟龙湖在南岸已经很久都没有项目布局了。该地块需配套公交站场，有着轨道3/10/27号线三轨交汇，为TOD开发模式。这让人想到了沙坪坝的龙湖光年，沙区老城的商业估计就靠它撑起一方天地了。

不过一看南坪这个4万多的商业，目测修不出来天街，毕竟最小的西城天街都不止这么大，建筑面积都达到了约8万平方米，又不是居住用地，那会有哪个开发商有兴趣来打造呢？

南坪商圈最近些年被其他商圈甩在了后头，渝中区有解放碑、大坪，九龙坡也有万象城，巴南有龙洲湾，南坪也只能凭借协信和万达勉强争一口气，已经太需要发展的空间了。

就像有人评价的，其实南坪现在缺的不是天街，就算天街来了，也超不过星光。南坪现在缺的是一个高规格的商业体，但是这块地面积太小了。

而且比较重要的原因就是，南坪缺少的发展的腹地，旧房子没有拆，有的工厂也没有搬，谈何容易。这个和之前的杨家坪商圈比起真的........南坪汽车站这块地会有谁来接手，只能拭目以待了。

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当然，除了观音桥和南坪这两块地之外，也有一些地方的开发值得关注，比如照母山北-园博园南，这一片紧邻园博园，处于5号线两个站之间，规划是低密度高端住宅和2个学校，相当优质。

图片来源于网络

目前这块地的道路以及土地整治也已经开始进行了招标，基本上除了教育以外全是顶级的配置，三站以内、开车十几二十分钟往北是两江国际商务中心商圈，往南就是重光商圈。

该片区作为照母山和中央公园链接的关键的一环，加之区域逐渐成熟，住宅用地的稀缺，其土地价值不言而喻，未来的土拍市场可以预见有多火热了。

结  语

今年7月，成都的楼面价首次突破了单价2万，而在上周，华发在成都高溢价成交1宗地，成交价19300元/㎡，但考虑到本宗地无偿移交配建比例达到23%，因此楼面超过26000元/㎡，成为成都土地市场中名副其实的地王。

而观音桥的这块地，目前基本上能够代表重庆核心区的价值了，从它接近一万三的起拍价就可以看出，最终价格能够达到多少也值得关注，也希望能给重庆楼市提振一下士气。

土拍只是一个市场缩影，未来重庆还会有土地会陆续推出，优质位置不会少，但需要面对的现实也很明显，那就是位置会越来越远，而且也可以看到地价在逐步提高，特别是在核心区，置换的代价也将会越来越高。无论房企会捂地惜售还是引领板块价格，对于一些购房者都是被动的。

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