最低转让价1元 多家央企密集转让地产项目股权

  越来越多的央企把自家的地产项目摆上了货架。

  12月2日、3日，北京产权交易所又上架了两个地产项目，分别是北京科技园置地有限公司（以下简称“北京科技园置地”）10%股权，珠海南光滨海发展有限公司51%股权，出让人分别是国资背景的北京中关村软件园发展有限责任公司和南光（横琴）置业有限公司，其中，北京科技园置地10%股权出让价2.3亿元。

  自今年11月初起，央企转让地产项目股权变得异常频繁起来。

  据记者观察，仅11月地产项目股权转让已高达24个，如今，刚进入12月又有5家国资背景企业将6个地产项目股权上架。从总数来看，仅11月转让项目总和已超今年前10个月，也远超去年同期。从转让方背景来看，央企和国资背景企业占9成，如：招商、华侨城、首创、中化集团、中航工业、中信集团、中国电建、新兴际华集团等企业。

  如此密集频繁的出让地产项目是巧合还是另有原因？

  “与‘退房令’有一定关联，但具体还是要看转让项目的特征。”武汉大学客座研究员唐大杰在接受中国房地产报记者采访时表示。

  转让项目多为亏损状态

  在目前转让的30个项目来看，转让价格最高的是武汉华侨城实业发展有限公司（以下简称“武汉华侨城”）转让的武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权。其转让底价是19.77亿元，其中，标的企业30%股权的挂牌价格为人民币5000万元；转让方对标的企业债权的挂牌价格为人民币19.27亿元。从公司财报数据来看，目前该公司处于亏损状态。

  武汉华侨城转让的另一个项目温州华侨城投资发展有限公司，经营状况也并不乐观。其2019年度审计报告数据显示，其2019年全年营业收入仅69.7万元，营业利润-2396.08万元，净利润-1771.06万元。

  转让价格最低的是由北京中关村软件园发展有限责任公司转让的无锡中关村软件园发展有限公司10%股权，挂牌价仅为1元。该公司注册资本为30000万元，经营范围包括科技园区的规划、开发、运营管理、产业服务及配套服务；房地产开发经营等。

  从财报数据来看，该公司2019年全年营业收入为2.2亿元，营业利润为-2.67亿元，净利润为-1.99亿元，处于亏损状态。

  新兴际华投资有限公司（以下简称“新兴际华”）转让的项目也基本等于“白送”，资料显示，新兴际华转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司 51%股权，挂牌价格仅为1万元。新兴际华是由国务院控股，此次转让的项目是一家物业公司，注册资本300万元。该公司审计报告显示，其2019年全年收入为947万元，营业利润为-208.51万元，净利润为-210.05万元，经营状况也不乐观。

  11月转让项目最多的是中化集团旗下中国金茂。据记者统计，其先后于11月4日、11月11日、11月13日先后转让3个地产项目公司股权。分别为青岛方靖置业有限公司100%股权及500万元债权，转让底价为4007.72万元；常州龙茂房地产开发有限公司45%股权，转让底价为86609.97万元；福州滨茂房地产有限公司51%股权，转让底价为52556万元。这3家标的公司同样均处于亏损状态。

  招商局集团旗下招商蛇口近期转让项目也颇为频繁。今年11月2日和3日，其先后将深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权及23800万元债权和深圳市商启置业有限公司49%股权挂牌，财报显示，这两家公司也均资不抵债。

  此后，其又在11月27日发布公告称，拟向招商证券投资有限公司转让无锡子公司24.5%股权，转让价格为2.99亿元。对于这笔交易，招商蛇口表示，意在通过转让项目公司股权引入合作方，有利于协调招商局集团内部优势资源，合理高效运作，优化公司资源配置，加速公司资金回笼。

  “退房令”的延续？

  如此密集集中的转让，似乎不能简单用“巧合”一词解释。

  从今年年初，中国电网集团剥离鲁能集团，到近期厦门国贸宣称将逐步退出房地产行业，积极发展大健康等战略新兴业务；再到11月16日，北京国际系统控制有限公司以底价1073.91万元，挂牌转让其持有的华润置地(北京)股份有限公司120万股股份，占总股本的0.0923%。

  一度被淡忘的“退房令”又被重新提及，很难让人不将央企近期的密集转让与之关联。对此，中国房地产报记者采访了多位专家，希望从中得到解答。

  中国企业改革与发展研究会研究员吴刚梁在接受中国房地产报记者采访时表示:一方面应该是出于对国有资本优化布局的考虑；另一方面，与房地产市场降温有关。房地产行业不再能够像过去那样贡献高利润一些房地产业在集团中占比本身不高的企业，会选择将其逐渐剥离，重新调整产业布局结构。

  同时他认为，可能与近期发布的《国企改革三年行动方案（2020年~2022年）》有一定关联。该方案曾强调指出国企要聚焦主责主业，健全市场化经营机制，提高核心竞争力。推动战略性重组和专业化整合，引导企业进一步聚焦实体经济，做强做精主业，特别是发挥国有企业在优化结构畅通循环稳定增长方面的引领作用，对冲疫情带来的负面影响。

  但唐大杰认为：“退房令”并非主要原因，应该还是与房地产行情整体下行有关。与民营企业不同，央企转让项目大多不是因为资金问题，更多是从优化产业结构，降低资产负债率等方面来考虑，选择剥离的一般会是一些经营状况不好，前景不乐观的项目。

  中指研究院企业事业部研究主管黄靖则认为主要有两点原因：第一，响应监管要求，优化债务结构，目前行业监管新规“三道红线”出台后，部分房企一条或多条指标“踩线”，央企响应政府监管要求，主动调整负债结构，通过出售负债率较高、预计效益偏低的项目或股权，降低负债水平、提升财务表现；第二，贯彻政府相关指导意见，2018年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》，意见指出要通过强化监督管理，推动国有企业平均资产负债率到2020年年末比2017年年末降低2个百分点左右。

  中信集团、光大集团等非地产主业央企转让旗下房地产项目，或与国资委之前发布“退房令”有关，通过剥离非主营业务资产有助于央企专注主业和提升核心竞争力。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱也表示，央企密集转让股权主要在于融资环境的收紧，“三道红线”的出台，直接影响房企的融资规模，降负债成为企业较为棘手问题。抛售资产可以快速回笼资金，能快速降低负债。

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