龙湖入局重庆地产集团混改 或意在土地资源

  “今年重庆龙湖与重庆地产集团合作很紧密，一起拿了几个地块了，”12月2日，据一位知情人士透露，这背后的情况是，“这两年重庆龙湖拿的地都不好，但与国资合作拿的地还可以。”

  11月26日，重庆地产集团下属的重庆康田米源房地产开发有限公司（以下简称“康田米源”）股权增资项目，在重庆联交所经过竞争性谈判，遴选重庆龙湖地产发展有限公司（以下简称为“重庆龙湖”）成为战略投资方，募集资金3.83亿元，超过计划募资金额6999.74万元，溢价率为22.34%。

  增资后，重庆地产集团与重庆龙湖分别持股50%，重庆地产集团成功实施房产项目公司混改。

  环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜告诉中国房地产报记者，重庆地产集团作为国企，手中握有大量的优质土地储备，但可能缺乏机制活力。两家做了混改，既能获得国企的体制优势，又能加入龙湖的活力，无论是在资源获取上，还是在机制的灵活性上，都能得到一个双赢的结果。

  12月3日，记者致电龙湖集团寻求采访，但截至发稿未能获得回复。

  融创早已入局

  资料显示，康田米源成立于2014年4月4日，注册资本2000万元，由重庆地产集团旗下重庆康田置业（集团）有限公司（以下简称“重庆康田置业”）全资持股。其是为开发“康田澜山樾”项目设立的项目公司。

  该项目是康田米源于2014年取得南岸区茶园组团B分区B48-3/03、B44-2/03、B44-1号地块的土地使用权，面积合计293173平方米，规划计容面积约439759.5平方米，其中商业87951.9平方米，住宅351807.6平方米。

  今年8月，康田米源增资项目正式挂牌，据其2020年7月31日的财务报表显示，公司资产约53.39亿元，负债总计53.54亿元，今年1~7月净亏损约1122万元。本次增资资金，主要用于“康田澜山樾”项目的运营。

  据了解，这次的项目挂牌时，重庆联交所根据确定的资格条件，重点向注册资本不少于10亿元人民币、AAA主体信用等级、在重庆开发量不少于500万平方米、位列“2020中国房地产开发企业500强榜单”前50位的企业进行点对点推介。

  最终成功征集到龙湖集团旗下的重庆龙湖地产公司和融创集团旗下融创西南房地产开发公司（以下简称“融创西南”）进入到“决赛”中，并触发了竞争性谈判方式确定投资方的条件。结果由重庆龙湖胜出，参与重庆地产集团的混改。

  重庆地产集团于2003年2月28日成立，重庆市属国有重点企业，主要承担重庆市市经营性土地整治和社会文化公益设施、公共基础设施、公租房建设等职责。

  截至2020年6月底，重庆地产集团注册资本金50亿元，资产总额1248.7亿元，净资产731.5亿元，资产负债率41.4%。

  梳理重庆地产集团旗下的地产子公司可以看到，同样由其全资持股的重庆康田置业的子公司中，重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称“康田雍俊”）的另一位股东为重庆合众联一房地产经纪有限公司，持股比例为49%，而后者正是由融创西南全资持有。

  工商信息的变更记录显示，早在2015年7月6日，融创西南就已经通过其控股的重庆合众联一投资有限公司入局康田雍俊的混改。

  2015年9月25日，康田雍俊还曾引入招商基金持股，不过，到2018年1月8日，招商基金又从康田雍俊的股东序列中退出。

  合作拿地背后

  今年以来，两宗关于土地收并购的交易，让重庆龙湖拿地路线一改过去的传统。习惯于通过招拍挂拿地的重庆龙湖，也开始热衷于在收并购市场上寻找机会。

  今年1月17日，重庆龙湖以3060万元增资底价拿下了重庆颐天展图置业有限公司51%股权。

  2019年10月8日，颐天康养旗下重庆颐天展图置业有限公司在联交所挂牌增资51%股权，寻求品牌开发企业合作开发外河坪地块，最终确认龙湖作为该项目合作方，且于今年3月已完成相关的工商登记手续。

  “通过收并购方式与城投合作，这是重庆龙湖的第一次。”龙湖地产重庆公司投发部有关人士表示。

  此外，今年重庆龙湖还与鼎升房地产公司合作的鼎升国际中心项目。

  有业内人士认为，2020年的重庆龙湖似乎有点过于稳健了。迄今，其在大本营重庆只有3宗地块进账，并且3宗地都是以联合体形式拿下。这不仅赶不上去年6块地的水平，也不及前年出手了4宗地块。

  在土地市场出手偏于谨慎的背后，是重庆土地市场供地减少，以及拿地成本有逐渐抬升的趋势。

  根据2017年重庆市国土房管局发布的关于《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》，2018年重庆主城计划供地2万亩，而为了维护市场稳定性，深化楼市供给侧改革，2018年实际供地为1.32万亩，仅为计划的三分之二。

  到2019年，年初重庆土拍市场快速回暖，房企扎堆竞拍、溢价率水平持续较高、楼面均价不断刷新，但年中开始市场热度又迅速回落，基本以挂牌成交或低溢价成交为主。

  中国指数研究院的数据显示，总体来看，2019年，重庆主城区共成交110宗住宅用地，规划建筑面积1235.31万平方米，同比下跌两成。

  上述知情人士告诉记者，重庆龙湖确实在市场上拿不到更好的地，与国资合作，在拿地方面有优势，这是客观存在的现状。

  今年4月16日，重庆市地产集团主办了“2020年度土地推介会”，推出22宗地块亮相，总面积达4500余亩，吸引了万科集团、碧桂园、融创中国、保利集团、龙湖集团等92家品牌房企的参与和关注。

  “重庆地产集团是土地储备公司，集团下有收储公司、开发公司等，”该人士称，他们是推地、拿地、开发土地、卖房一把抓。

  参与国企混改，与国资建立合作，重庆龙湖正在强化自身在重庆的竞争力。柏文喜告诉记者，国有资本是一种非人格化的资本，一般难以在内部形成有效的治理结构，通过混改，引入民营资本，能够在原有的国企范围内建立有效的治理结构，激活僵化的体制，使原有的国企获得体制活力。

  他进而表示，民企在参与混改当中能够获取两方面的益处，首先，很多国企从事的都是行政垄断型的、资源型的、特许经营型的行业，对民营企业来说进入的门槛高，而民企通过混改与国企建立合作，就有跨过这些门槛的可能，从而获取新的业务；第二，在我们国家特有的政商环境之下，市场普遍有一种国企信仰，民营企业参与国企混改也能在融资方面获得市场信用提升。

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