“炒”龙湖，吴亚军赚了1.59亿

  持续不断的房企配售潮，也迎来了龙湖的配股融资。

  12月2日，龙湖集团（00960. HK）公告称，公司控股股东Charm Talent International Limited作为卖方、本公司与配售代理订立协议，据此，配售代理同意按个别基准以每股配售价47港元的价格，配售合共1亿股由卖方拥有的配售股份。

  据了解，卖方Charm Talent International Limited所有已发行股本乃由Silver Sea全资拥有，而Silver Sea的所有已发行股本则由汇丰国际信托（作为XTH信托的受托人）全资拥有，XTH信托乃吴亚军女儿作为设立人成立的一项全权信托。

  根据公告，1亿股配售股份占该公司于公布日期已发行股本约1.66%，并占其经根据认购事项配发及发行的认购股份所扩大的已发行股本约1.65%。

  配售价每股47港元，为龙湖集团股份于2020年12月1日在联交所所报的收市价每股50.8港元折让约7.48%；及于紧接协议日期前连续最后五个交易日在联交所所报的平均收市价约每股50.55港元折让约7.02%。

  预期配售股份将配售予不少于六名承配人。

  与此同时，按照协议，龙湖集团还将新配发及发行5000万股新股份（相当于配售事项项下实际获配售及出售配售股份数目的半数），卖方Charm Talent International Limited将按每股认购股份47港元的价格（相当于配售价）认购该部分股份。

  于配售事项及认购事项完成后，认购事项所得款项总额估计为约23.5亿港元；而经扣除相关配售佣金、专业费用及所有与配售事项有关的开支后，认购事项的所得款项净额估计约23.31亿港元。

  对于进行此次配售及认购事项的理由，龙湖集团称，配售事项及认购事项为筹集更多资金的最有效率方法，以拓阔股东及资本基础，并加强公司的财务状况。龙湖集团拟将该等所得款项净额作为集团的一般营运资金。

  值得一提的是，随着房地产行业各种融资渠道收紧，加之在行业控负债规模的要求下，今年以来，房地产开发商通过配股方式进行融资似乎变得更为常见。

  今年7月6日，中国金茂（00817.HK）公告称，按配售价每股5.7港元，向承配人共配售602,340,000股新股份，配售事项为金茂融得净额34.16亿港元的资金；6月4日，万科公告，以配售价每股25港元，配售3.155892亿股新H股，此举同样为万科融得净额约78.65亿港元。

  而在更早的今年1月10日，融创中国（01918. HK）以42.8港元/股，配售1.8692亿股，融资规模更达到80亿港元。刚过去的10月14日，恒大以每股16.5港元的配售价，配售260,650,000股股份，此配售事项为恒大所得款项净额42.56亿港元。

  据乐居财经统计，除最新披露的龙湖以外，2020年初至今，先后已有融创、新城发展、世茂、正商、万科、旭辉、金茂、富力、恒大9家房企进行了配股融资，合计的配股募资净额达到372.07亿港元。当中，世茂房地产在1月17日、4月22日年内先后两次以先旧后新的方式配售股份，募资净额合计69.49亿港元。

  从这些房企的配股募资用途来看，绝大部分企业募资涉及到现有债务的偿还。此外，用于企业一般运营资金、项目开发、土地竞投也成为这些房企配股融资的理由。

  在房企仅有的融资渠道收紧的情况下，配股融资成为潮流自有其道理。一方面，上市公司进行配售，可以很好引入现金流，且不产生有息负债，没有利息和偿债压力，有助于降杠杆，符合房地产行业当前降负债的大趋势；另一方面，从流程和可操作性上讲，港股上市企业配售似乎也并不复杂。

  业内人士曾向乐居财经指出，港股的配股更像A股的定向增发，就是向某些机构定向配售，流程非常简单快速，只需要股东大会提前授权。而只要配售的股份数量不超出每年授权增发的限度，甚至不需要监管审批。“监管机构对配售价也没有太多要求。”

  然而，相对于大多数房企而言，龙湖集团的资金压力和融资需求似乎要小的多，这从其半年报中可窥知一二。数据显示，龙湖集团上半年净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55。这使得龙湖成功避开“三条红线”，成为头部开发商中少有的 “绿档”企业。

  而其平均4.5%的借贷成本，也一定程度说明其在资本市场要拿到低成本融资并非难事。相对健康的财务状况，龙湖配股融资用以还债的需求并不大，外界普遍将龙湖的该次配售事项看成是大股东的一次合理募资行为。

  从其配售的操作上看，也确实如此。根据协议，龙湖集团控股股东Charm Talent International Limited作为卖方，以先旧后新的方式先将其持有的龙湖集团1亿股现有股份配售予承配人，之后再以相当于配售价的47港元认购价，认购龙湖集团新发行的5000万股股份。

  也就是说，Charm Talent International Limited在这一卖一买中，相当于以47港元的价格变相“减持”了龙湖集团的5000万股股份，这一操作为其募资了23.5亿港元。

  有业内人士指出，一般而言，与许多个人及机构投资者一样，低买高卖也是上市企业股东常见的套现逻辑。而从龙湖集团近段时间的股价走势来看，此时刻正是股东配股募资的最好时机。

  据了解，进入今年以来，龙湖集团的股价维持了较好的走势，股价从今年1月初的35港元左右一路走高到50港元。11月30日，龙湖集团股价盘中甚至一度触及51.95港元，创下52周的最高值。当天收盘回落至50.8港元/股，涨0.79%。

  值得关注的是，年内吴亚军曾八次增持龙湖集团股份，此时逢高获利了结，到底赚了多少钱？据统计，吴亚军分别于1月7日增持380.2万股，均价36.98港元/股；1月8日增持259.8万股，均价36.84港元/股；3月26至30日，增持300万股，均价36.31港元/股；4月2日增持100万股，均价37.43港元/股；4月14日增持420万股，均价36.5港元/股；6月9日增持74万股，均价36.55港元/股，累计增持1534万股，花费金额5.62亿港元。

  按47港元/股配售价计算，年内增持的1534万股，市值约7.21亿港元，计算可得，这部分“波段操作”获利约1.59亿港元，收益率约28.3%。

  12月2日早间配售事项披露后，龙湖集团股价一度跳水，当天收盘报44.8港元/股，跌11.81%。12月3日开盘，龙湖股价虽有短时间的回升，但随后在震荡中继续走低，截止当天收盘，龙湖报44.45港元/股，下跌0.78%，总市值2670亿港元。

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