突发:解读调控再升级!首付最高70%,新政影响了谁?

西安第二套住房首付比例全线上调，最高上浮20%，最高首付要70%！同时，楼盘预售条件提高，销售资金全面监管！

进入2020年度最后一个月份之际，2020年11月30日，西安《关于进一步加强房地产市场调控的通知》发布，楼市调控迎来再度升级！

西安楼市调控进入“重点阶段”，继2019年6月20日新政之后，本次再度加码“限流”，楼市迎来新阶段：未来会如何？房价还涨吗？

通读《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发[2020]143号）全文（文件附在文末），话不多，篇幅不长，但要点突出。

干货如下：

1、全面提高第二套住房首付比例。在西安“全市”（含西咸新区）范围内，购买第二套商品住房的贷款首付比例：最低40%，最高70%！

具体是什么情况呢？按照在西安的现有住房面积及再购住房面积来差异化体现。一张表能说清楚，就不赘述了。看下表：

2、提高预售证发放“门槛”。新项目申请预售证，原则上总高7层的，要达到主体结构封顶；总高7层以上的，须达到地面规划总层数的1/3，且不得低于7层。

3、购房资金进入监管账户。要求房企、购房人及相关贷款银行，将购房款进入专用监管账户，不得进入其它账户或擅自挪用。违规将被处罚。

这两点的管控加强，将有助于防范房企因为资金方面出问题或者被挪用，而导致的在建项目停滞或烂尾情况的出现。

4、加强房地产调控统筹管理。各区县和开发区（含西咸新区）要落实主体责任，加强辖区房产市场监测和调控，多措并举稳地价、稳房价、稳预期。

对未实施限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，也提出要求：密切关注市场态势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定市场发展。

值得注意的一点，与以往多次的楼市政策行文不同的是，这次直接以“调控”关键词为文件名，释放的信息多了几分值得咀嚼之处。

从本次的内容看，其实聚焦一个词“资金”！

在新华社批深圳“新热”、央行和住建部等给房企资金划“三道红线”、西安大平层不断及房价趋高等因素下，看本次西安调控，影响巨大。

提高第二套住房的首付比例，其实是把“双刃剑”，看起来有助于房企加快资金回笼，但也提高了购买门槛，将导致一部分盘销售周期拉长。

对购买端的影响，根据情况有所不同：

1、几无影响：无房或有一套90㎡以下的住房，买第一套首付30%、第二套首付40%（144㎡首付50%），这几乎无影响。

除了买144㎡以上户型首付比例较高外，其它情况的首付，也是目前普遍执行的比例，不受本次首付调整的影响。这也是保障刚需自住的本意所在。

2、较有影响：已有一套房且面积在90-144㎡，如果再买第二套住房，面积在144㎡以下，首付50%；面积在144㎡以上，首付则要60%。这有一些影响。

3、较大影响：已有一套住房面积在144㎡以上，再买一套90-144㎡的住房，首付60%；买144㎡以上，首付要70%。这就影响大了！这部分人士也主要是大平层产品的购买力，谁手上没有一套面积大一些的房子？再买就得首付70%，这与全款买有多大差异？毫无疑问，根据家庭已有住房面积以及再次购买住房的面积来确定首付比例多少，这对于改善和高端改善置业是个抑制。对目前的中高端市场影响也较大。还有个隐性的问题，如果现在已买了一套143㎡多一点的房子，如果最终实测下来，面积超过144㎡，再买房的话，那首付比例就更高了！这也将会导致不少无房人士在买房时，也不得不对所选面积段有所谨慎。

对于供应端的影响，无疑也是多层面的：1、对大平层产品，影响巨大。对目前户型面积段基本在144㎡以上的大平层项目来说，将不可避免遭遇“寒流”，彼此之间的竞争将更加激烈。对主城区大平层来说，本身就限购，再加上首付比例提高，购买力更加萎缩，可以预见一些盘的日子将会比较难。不限购区域大平层来影响要相对小一些。2、对土拍和新盘的产品定位，影响正来。开发商在拿地时，要考虑容积率对产品定位的影响，容积率低、价格不低的地块，拍卖竞价时，房企会更加谨慎，否则容易把自己裹进去。一些已拿地，容积率不太低的项目，再做产品定位时，恐怕要谨慎设计户型面积了，可以预期的是低于144㎡的户型会增多、超过144㎡的大户型户减少。3、可替代居住的不限购小户型，将迎来新机会。这就是商办性质的小户型（公寓类），因为面积小，总价不高，可以成为替代居住的产品，无疑将迎来更好机会，尤其是优质的、成长性强的地段的产品。

那么，这次“新政”，对西安房价会有什么影响呢？如果说，以前的调控效果，从结果上看被调侃为是“调一次涨一次”的话，那么这一次，态势不一样了！有涨有跌，将是必然结果。目前一些户型面积已无法更改，且大面积段户型不少、单价较高，总价更高的项目，客户会锐减，如果企业也“差钱”，或明或暗降低成交价，是必然选择。对于一些已拿地但地价比较高的项目，在考虑中小面积段户型偏多时，在配置和价格上依然会高一些，这意味着刚需刚改产品的价格还会涨。但这样的产品，价格涨势幅度也不会太大，毕竟有首付比例的门槛在那，总价达到一定的水平，首付压力太大，付不起，买不起，那也是白搭。在政策设计所期望的效果上，一个理想的状态是单价高（目前基本均价在1.8万/㎡起）的大平层产品总量能少些，符合主流置业需求的中低价位、中小面积的产品多些，这样一方面可控制因为高价大平层带来的成交均价上涨过快的情况；另一方面可降低房企风险，促进市场供给结构更为均衡合理。在房企遭遇“三个红线”紧箍咒、首付比例提高的态势下，现在起，如果遇到所谓的“捡漏”机会，可要小心了，一是看品质是否有降标可能，二是考察房企资金是否充足，谨防“捡漏”不成反掉坑。2019年6月20日的政策，以落户年限和社保（纳税），控制新增购买力过快入市的势头；2020年11月30日的政策，则以首付比例提高，控制中高端改善置业势头，至此，西安房价自2017年以来的阶段性行情，进入“余波期”。伴随着本次调控措施的公布，2020年12月1日，迎来西安今年入冬以来的第二场雪！这是巧合？

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