周一谈市场:供应持续挂0 年底房企甩卖项目回血

【 市 场 关 注 】

哈尔滨市相关部门发布了有关房地产市场方面的政策，总共一十四条。主要包括：1，公积金贷款额度大幅度提高；2，出台奖励机制，鼓励房地产开发商公开降价促销；3，对于购房者的网签合同备案，允许反悔，可以撤销1次等。

11月24日，陕西省西安市发布关于公开征求《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》（征求意见稿）意见的公告，将对西安市的住房租赁企业进行信用分级，并根据信用等级进行奖励和惩戒，对信用等级为“D”的住房租赁企业，实行信用限制，对信用等级为“E”的住房租赁企业，实行信用惩戒。

11月25日晚间，万达酒店发布公告，公司完成出售芝加哥物业项目。公司将不再持有目标公司任何权益，目标公司的资产、负债及财务业绩将不再综合计入公司的综合财务报表。

11月23日，红星美凯龙控股集团有限公司发布公告表示，公开发行2020年公司债券（第三期），本期债券分为两个品种，合计发行规模不超过25亿元（含25亿元），本期债券品种一为3年期，品种二为5年期，本期债券为固定利率债券，票面利率询价区间为品种一为6%-7%，品种二为6.2%-7.2%，拟全部用于偿还借款。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交出现反弹，据上海中原地产数据显示：上周（11.23－11.29）新建商品住宅成交面积18.6万平方米，环比增加11.4%。

月末翘尾的常规动作还是有所体现，只不过因为连续2周供应挂0，限制反弹高度。从市场交易层面来看，周度签约还有超过百套的项目，并且中低价位产品也维持相应热度，支撑起全市交易，所以交易热情并没有随着年底的到来出现降温。目前新出来的疫情有所控制，而且浦东也是楼市交投大户，上周成交放量也是一种信号，预示后续会看情况逐步恢复，市场不用担心供应问题。经过11月份休憩，12月份将会迎来集中入市，年末收官将有精彩表现。

最近有消息称绿地集团有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业，交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易兼而有之，所有资产价值加总共计约为231亿元。

不仅是绿地，最近雅居乐正有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”。据报道，4宗建面约600-8500平方米的大宗资产，涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务。富力正在推进的资产处置项目还包括：向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权。恒大最近也有意向要处理一些酒店、写字楼等物业。

出现这种情况一方面和绿地本身的产品结构有关。另一方面就是三道红线压力。绿地现在在做转型，做金融，大医疗大基建。但是这些回报周期都比较长。尤其是绿地拿的地块，涉及住宅的比例不高，基本上是拿大基建项目时候附带的。住宅比重不高，只能有限的回笼部分资金。另外，绿地也不是做高端项目出生，所以在产品溢价上优势不足，定价不高也限制利润摄取。

三道红线对其影响很大。2019年报显示，绿地集团净负债率156%、剔除预收款后的资产负债率82.8%、现金短债比0.76，“三条红线”全踩雷。也是前50强中，唯一一个全部踩红线的国企。所以不得不采取卖资产，卖股权的方法降负债。

三道红线对房企的最大转变是，追求长期永续发展，而不是短期爆发。最近几年房企扩张就是通过高杠杆，高周转实现的。强调短期效益。今后房企不能躺在政策上，要积极主动应对变化。其实粗放式的发展消耗太多资源，有的则过渡追求低价，质量也不像以前那么注重了。所以，今后房企会从追逐规模到提升质量发展转变，企业要潜心连内功。向户型设计，物业管理等等注重产品，注重服务，在质上赢得认同。

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