龙湖曲线南进 会否点石成金?

今年的龙湖似乎有点过于稳健了。

迄今，其在大本营重庆只有3宗地块进账，并且3宗地都是以联合体形式拿下。

这不仅赶不上去年6块地的水平，也不及前年出手了4宗地块。

有意思的是，龙湖今年这3宗地块分别位于重庆的南、北、西三方。其中重庆南一直是龙湖布局较薄弱的区域。

但近期一个国有房地产企业混改项目中出现了龙湖大名，不仅将龙湖在南重庆的权重加大，还使得其首次以曲线方式进入茶园。

不过南重庆人民心心念的天街，还是没有影儿。

近日，重庆市公共资源交易网一则头条消息，将今年在土地市场动作不大的龙湖，拱上了焦点。

这则《重庆联交所集团助力国有房地产企业混改增效》的消息披露，重庆地产集团下属康田米源房地产公司股权增资项目，在重庆联交所集团经过竞争性谈判，遴选重庆龙湖地产成为战略投资方。

（图源重庆产权交易网）

增资后，重庆地产集团与龙湖地产分别持股50%，双方将共同推进“康田澜山樾”项目的后续开发和营销工作。

消息中还提及，增资项目今年8月就已挂牌，50%的股份对应资金额31330.26万元。

之后龙湖和融创都表现出了出资意向。

因为有2家竞争者，必须以竞争性谈判方式确定投资方。在收并购市场长期纵横睥睨的融创，最终没有入增资项目的眼，败给了龙湖。

虽说“强融斗不过地头龙”，不过龙湖也是有所付出的，其最终出资达38330万元，比预定转让价多给了近7千万，溢价率22.34%。

而这似乎是个多赢的局面：

金额增加了股份却不变，相当于地产集团手中的股份也增值了；

康田澜山樾从此有了一半的龙湖血统，品牌溢价和产品力提升可期；

龙湖借此一步跨进茶园，多年后终于又再度挺进重庆南岸区。

要说起龙湖和南岸区的渊源，感觉都是上个世纪的事了。

自上世纪90年代修建龙湖花园，一脚跨进房地产领域后，龙湖一直在重庆北深耕。

直到新世纪第一个十年中，龙湖才鼓起勇气跨过长江，先后在鹅公岩大桥南桥头及南滨路弹子石端头，开发了龙湖观山水和龙湖郦江2个项目。

本以为龙湖会顺势扩大其南区版图，谁料10多年过去了，龙湖却未做寸进。

2018年初龙湖终于又在重庆南出手，却已是远赴巴南。

而坊间关于龙湖和南岸区的传闻，也是几起几落，在网络上都有梗了。

（图源重庆购物狂）

其中，最有鼻子有眼的，就是原南坪汽车站地块欲引进龙湖打造其天街的传闻。

非官方认证的海报都做了出来：

（图源网络）

官方确有相关表态，只是最终还待揭盅：

（图源网络）

期间在2017年，南岸区政府还专门针对龙湖做过点对点的土地招商推介。

南岸区当时拿出的是广阳湾、江南新城优质地块进行的重点推介。而龙湖也表态前景看好，信心十足。

（图源重庆市南岸区人民政府网）

谁曾想，3年时光匆匆，龙湖最终是以战略投资，参股50%的方式，再进南岸区。

龙湖选择参股的康田澜山樾，到底是什么情况呢？

首先看地块。

这是康田在2014年6月，分2次拿下的宗地，共三个地块。平均容积率1.5，总体量43.97万㎡。当时的成交总价约13.42亿元，楼面价为3051元/㎡。

（图源锐理数据）

再看项目。

康田拿地后，在此地块上开发建设了康田澜山樾项目。产品以洋房为主，另有别墅及小高层。

在茶园洋房普遍站在1.5万~1.6万/㎡的时候，其均价却只徘徊在1.4万/㎡，除了地价相对便宜的底气外，项目从区位到户型都有一些不小的硬伤。

1、距离500米，步行半小时的轻轨房；

2、距离规划中的渝湘高铁线路较近；

3、部分户型设计相当奇葩。

（图源网络）

具体可回看我们之前发布过的项目踩盘报告：《详情请点击-惊了！茶园洋房低于周边2000元/㎡，捡漏还是入坑》。

但硬伤终究抵不过价格低，项目一直卖得还不错。

最后看龙湖能做什么。

结合之前康田澜山樾50%的股份的增资金额，大致可以推断康田此前拿下的地块，还有一半的体量，也就是差不多22万㎡未开发。

保守估计，还有约2000套25亿元的货值。龙湖这波增资应该是稳赚不赔。

据传产品形态是洋房+5栋小高层。

虽然龙湖和重庆地产集团各占50%的股份，但该项目后期的产品设计、修建标准、绿化打造、物业管理等，都势必由龙湖主导。

之后再上市的价格，要还是低于周边项目，有点说不过去了吧。

也难怪龙湖参股康田澜山樾的消息传开，第一时间在朋友圈发出贺电的，还是其周边项目。

（图源朋友圈）

最后借着龙湖的曲线进入茶园再多说几句。

虽然南岸区频频向龙湖招手，但骨子里，南岸区是有点爱惜手上的土地资源。

先看个数据。

2017~2019年，南岸区的土地成交从165万㎡，到90万㎡，到25万㎡，一路直降。成交宗数也从9宗、7宗，降到4宗。

今年，剔除重庆广阳岛生态城投资发展有限公司拿下的6宗地168万㎡的巨无霸体量，目前成交土地才22万㎡，成交2宗地块。

南岸区的土地成交量在重庆主城9区中，仅高于渝中区和江北区。成交宗数甚至不及江北区。

从弹子石到广阳岛，再加上茶园新区，南岸区手上其实还有大量土地可供应，并不像渝中区那样只能在旧城旮旯里挖地皮。

但在南滨路沿线以及广阳岛片区的规划不明朗前，南岸区惜售的动作还是比较明显。

茶园新区本周一拿出来的仅仅是眼屎粑粑那么大的地块。而大块地出来，很明显是由国家队下场护盘。

（图源锐理数据）

供求关系传导至价格，再加上弹子石及南坪商圈等板块一些单价较高的项目，整体将南岸区的成交均价，拉升至主城9区榜眼位置，甚至高过江北、渝北。

对于想扎根南岸区的购房者，可能选择面就确实窄了点。

就是不知转机何时出现。

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