花都红棉地块二期降价回炉;朱村宅地楼板价4884元/平

今早，广州市规划和自然资源局再次挂牌花都以及增城的各一宗涉宅地，两宗涉宅地合计占地面积25.7万平，起拍总价约52.4亿元。

除了地块本身的规划条件不同，其中花都地块为回炉降价宅地，体量偏小，而增城朱村宅地则为巨无霸地块，计容面积达66.7万平，远超于上周挂牌的另外三宗增城宅地（点击跳转链接：广州连挂4地）。

据悉，两宗地块分别于12月24日早上与25日下午拍卖。两宗地块各自条件如何？克而瑞小编带你一睹为快。

花都宅地 降价回炉

花都红棉大道以东二期用地，计容建面约19.8万平，地块坐落于区政府板块，此前于今年7月挂牌后因故终止出让（原出让价为21.75亿元），现在降价至起拍价19.8亿元，合计起拍楼板价为10010元/平。

花都地块信息

地块编号：G12-XH03、04地块二期用地

地块位置：花都区迎宾大道以北、红棉大道以东

土地用途：二类居住用地（R2）

宗地面积：10.4万平（可建设用地面积7.1万平）

计容建面：≤19.8万平

容积率：≤2.8

建筑限高：100米

此外，从地块规划范围看，分为两个小地块，其中地块一规划配建一个建面8010平方米的托儿所以及家庭综合服务中心等公共配置；而地块二则规划配建一个建面3240平方米的12班幼儿园以及文化室、星光老年之家等等。

同时，根据出让条件规定，竞得人须按规划要求建设地块用地范围内的城市道路和城市绿地用地，并按照该地块《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定的竣工时间建成并验收合格后无偿移交给广州市花都区政府指定的部门；且竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块总建筑面积的50%。

从地块坐落位置上看，地块接壤迎宾大道、红棉大道、花都大道以及许广高速等主路，自驾出行较为便捷，而距离最近的9号线花都汽车城地铁站直径约3km，交通利好较少。

在教育资源上倒较为丰富，周边大大小小分布着多所全龄学校资源，包括广州中大附属雅宝学校、花都区新华第六小学、东晖学校等教育资源。据统计，地块附近主要依靠县级商业店铺补给生活所需，目前尚未规划中小型商业圈。

来源：CRIC大湾区投策系统

由地图标记清晰看到，地块坐落位置西侧多为工业区，东侧则较为繁华，已大大小小分布了不少住宅项目，其中属次新房较为成熟，据克而瑞监测，地块3km范围内约有30个住宅项目，其中2个待售楼盘，5个新盘在售，其余均为二手房源。

一手住宅方面，有水云雅居、绿隆百富花园等项目，市场均价在1.6万-2.0万/㎡；二手住宅，则有花都雅居乐花园、学府花园、澳景蓝庭以及阳光雅居等项目分布，均价在1.5万-2.3万/㎡。

值得一提的是，今年4月花都红棉大道地块一期开拍时就引来7家房企疯抢，经54轮竞价，最终被恒大以22亿的总价，12406元/㎡的楼面价拿下，溢价率超33%，目前已建成广州恒大翡翠华庭项目。

增城宅地4884元/平起拍

此次挂牌出让的增城区朱村街朱村大道西地块，起拍价约32.6亿元，计容建面达66.7万平，起拍楼板价为4884元/平。

起拍价较低，但值得注意的是，此次挂牌朱村地块的商办面积较大。从公告得知，计容总建面积中的66.7万平中，包含了办公计容建面约42.1万平、商业建面1.2万平，其余则为住宅（含公建配套）建面23.3万平；换而言之，近63%的建面均是办公用地。

增城地块信息

地块编号：18003210A20066号

宗地坐落：增城区朱村街朱村大道西

土地用途：商业用地（B1）、商务用地（B2）、二类居住用地（R2）

宗地面积：15.3万平（规划建设用地面积13.3万平）

建筑面积：≤66.7万平

容积率：≤5.0

建筑限高：200米

其中，此次挂牌成交价包括256700平方米地下车库（未计入小学地下室面积）及设备用房的土地出让金10268万元，若地下车库及设备用房的实测面积超过256700平方米，超出部分则按相关规定补缴出让金。

值得一提的是，今日挂牌的增城朱村巨无霸宅地有特殊的申请条件，如下：

1. 竞买人须承诺项目固定资产投资不低于71亿元，投资强度不低于3114万元/亩。

2.竞买人须承诺项目建设期间，保证宗地范围内独立法人总营业收入不少于1.8亿元，年纳税不少于1453万元。自项目交地之日起第5年为投产期，宗地范围内独立法人总营业收入不少于4.8亿元，年纳税不少于3817万元；项目交地之日起第6年及以后为达产期，宗地范围内独立法人每年营业收入不少于50亿元，年纳税不少于3.6亿元。上述所指营业收入、缴纳税收不包含35%住宅销售数据。

3.对于办公物业自持和销售要求如下：其中持有年限与土地出让年限一致的办公面积不得低于8万平方米，在签订出让合同之日起5年后方可销售的办公面积不低于17万平方米，在签订出让合同之日起4年后方可销售的办公面积不低于5万平方米，在签订出让合同之日起3年后方可销售的办公面积不低于4万平方米，余下办公面积在签订出让合同之日起2年后方可销售。

当然在苛刻的竞拍条件背后，此次地块的规划也极佳；其中地块要求配建计容建面9180平方米的24班小学（配套不少于3000平方米的地下室），以及搭建计容建面3680平方米的12班幼儿园；而且在限高200米的条件下，要求建设一栋建筑高度不少于150米的建筑。

来源：CRIC大湾区投策系统

从地图上看，朱村地块接壤地铁21号线和广汕公路，地理优势十分有利，更为利好的是距离凤岗地铁站直线距离约680米，称得上一出门就能步入地铁站。

据克而瑞监测，此前周边出让地块也多为地铁上盖项目，从分布上看，项目多是在21号线周边延展，目前约有13个住宅项目，其中恒大紫荆学府还是待售状态。

一手住宅方面，有江山时代、科慧花园、保利中航城等，市场售价在1.9万-2.6万/㎡左右；二手项目则有中国铁建国际花园、碧桂园城市花园以及融创御园等，均价在1.4万-1.7万/㎡。

随着交通利好的层层升级，朱村板块被众多置业者关注，自2015年起，朱村板块合计网签成交约3.2万套新房，值得注意的是，2015年的朱村板块新房均价为9868元/㎡；在21号线的开通运营下，板块内新房屡屡传出成交佳绩，板块内亦是衍生了不少2字头、3字头项目。甚至在2019年达到2.0万/㎡的网签售价。

今年则在疫情的影响下，销售市场有所冷淡，截至11月15日，朱村板块新房均价为1.8万/㎡。同时，克而瑞数据监测，截至10月底，朱村板块范围内住宅库存仅剩3690套单位，去化周期为9.5个月。

文章来源：克而瑞广佛区域

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