云南城投踩中“三条红线”，牵手中交地产华侨城能否成功自救？

云南城投前三季度实现营业收入37.05亿元，同比减少23.64%，实现归母净利润-10.39亿元，同比增加2.28%

《投资时报》研究员 卓玛

11月24日，云南城投(600239,股吧)置业股份有限公司（下称云南城投，600239.SH）发布公告表示，已耗资17.73亿元完成对“18滇城01”的登记回售。不过，云南城投存量债券还有11只，规模总计94.97亿元，明年预计有三笔总计19.87亿元的存续债券将到期。

在此背后，云南城投今年三季报业绩却不太乐观。今年前三季度，该公司实现营业收入37.05亿元，同比减少23.64%，实现归母净利润-10.39亿元，同比增加2.28%。

此外，截至三季度末，云南城投剔除预收款项的资产负债率约为95.13%，净负债率约为859.47%，现金短债比约为0.09，全部处于监管红线之外。按照相关要求，其未来或不得新增有息负债。

近日，在Wind数据基础上，标点财经研究院联合《投资时报》对120家A股上市房地产公司（按证监会行业分类）的短期偿债能力进行研究。通过截至今年三季度末企业货币资金与短期债务（包括短期借款及一年内到期的非流动负债）的比值来计算房企的现金短债比，以考量房企的短期偿债能力及缺钱情况，并独家推出《A股上市房企缺钱报告·2020》。

研究结果显示，截至今年三季度末，A股中有46家房企的现金短债比小于1倍。按从低至高排序，云南城投在46家企业中排名第五位，货币资金已不能覆盖短期债务。

云南城投上市以来股价走势（元/股）

数据来源：Wind

业绩不振 债务压力高企

11月24日，云南城投发布了关于“18滇城01”公司债券转售实施结果的公告。公告显示，云南城投以债券面值（100元/张）对“18滇城01”债券持有人在回售登记期内登记的债券进行回售，有效期登记数量为177.30万手，回售金额为17.73亿元。

据此前公告，该债券可进行转售，经发行人最终确认，本期债券拟转售债券17.73亿元，完成转售债券0.00元，其中通过非交易形式转售债券0.00元，注销未转售债券17.73亿元。也即云南城投已顺利完成此次回售。

不过《投资时报》研究员注意到，云南城投存量债券还有11只，规模总计94.97亿元，其中有3只将在未来一年内到期，金额总计19.87亿元，而截至三季度末，云南城投账上的货币资金仅有13.25亿元。

事实上，云南城投经营情况并不乐观，且面临较大的偿债压力。

公开资料显示，云南城投的前身为成立于1997年的云南红河光明股份有限公司（下称红河光明），该公司于1999年登陆资本市场上市。2007年，云南省城市建设投资有限公司收购重组红河光明，并于2007年11月在上交所复牌，更名为云南城投，成为一家以房地产投资与开发为主营业务的上市公司。

据今年三季报显示，云南城投今年前三季度实现营业收入37.05亿元，同比下降23.64%，实现归母净利润-10.39亿元，同比增长2.28%，实现扣非归母净利润-19.49亿元，同比减少87.59%。

对于营收下降，云南城投将之归结为本期可结转收入下降，新开发项目尚未达到结转条件。此外，今年前三季度，该公司经营活动产生的现金流量净额为13.98亿元，同比增长247.20%，公司将之解释为本期收回转让项目归还的股东借款。

截至三季度末，云南城投的总资产为805.21亿元，同比减少9.41%，归属于上市公司股东的净资产为11.61亿元，同比减少57.32%。

在房地产业务方面，今年第三季度，云南城投无新增房地产储备，第三季度新开工17.58万平方米，同比减少61.64%，竣工7718.29平方米，同比减少43.78%。

销售方面，云南城投第三季度合计签约面积为6.98万平方米，同比减少5%，签约金额合计为10.33亿元，同比减少2%。

分物业类型看，第三季度该公司办公、车位、商业的签约面积分别为7835平方米、1345平方米和1877平方米，分别同比减少53%、22%和86%，不过住宅签约面积达5.87万平方米，同比增长41%。第三季度，办公和商业的签约金额分别为1.09亿元和1236万元，分别同比减少53%和95%，车位和住宅签约金额分别为1100万元和9.01亿元，分别同比增长31%和56%。

此外，云南城投截至三季度末可供出租的房地产面积为99.00万平方米，其中已出租83.37万平方米，出租率为84.22%，第三季度获得租金收入1.90亿元。

除了主业房地产业务业绩萎靡，云南城投还面临较大的资金压力和偿债压力。

截至今年三季度末，云南城投账上有货币资金13.25亿元，资产总计805.21亿元，负债合计769.21亿元，预收款项3.23亿元，短期借款21.44亿元，长期借款147.31亿元，应付债券25.58亿元，一年内到期的非流动负债为128.30亿元，所有者权益合计为35.99亿元，剔除预收款项的资产负债率约为95.13%，净负债率约为859.47%，现金短债比约为0.09。

根据今年8月出台的限制房地产企业融资的“三条红线”的有关要求——剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，云南城投已全部踩中三条红线，按照要求，其未来或不得新增有息负债。

云南城投今年前三季度业绩表现

数据来源：公司三季报

积极自救

近一段时间，云南城投还发布了两份高管人员辞职的公告。

今年7月24日，云南城投公告显示，童一松因个人原因申请辞去公司副总经理职务，辞职后将不在公司（含下属公司）担任任何职务。10月11日，云南城投再次公告表示，公司高级管理人员郑勇强因个人原因申请辞去公司副总经理职务，且辞职后亦不在公司（含下属公司）担任任何职务。

面对业绩下滑、偿债压力以及人事变动，今年以来，云南城投已积极进行多项举措进行自救，包括出售资产、引入合作伙伴等。

9月21日，云南省城市建设投资集团有限公司（下称云南城投集团，为云南城投控股(600649,股吧)股东）发布消息称，云南省将云南世博旅游控股集团有限公司49%的股权和云南文化产业投资控股集团有限责任公司49%的股权注入云南城投集团。

事实上，这两大集团被注入的各49%的股权，是云南省在两家公司持有的全部股份。而这两大集团另外的各51%的股份则在华侨城集团手中，也即华侨城集团为这两大集团的控股股东。

10月16日，云南城投公告称，公司控股股东云南城投集团将更名为“云南省康旅控股集团有限公司，并于当日举行揭牌仪式。

三日后的10月19日，云南城投亦公告表示，其与中交地产(000736,股吧)股份有限公司（下称中交地产）、中交融资租赁有限公司（下称中交租赁）、中交上海航道局有限公司（下称中交上海航道）共同签署了《深化战略合作协议》。四方将按照“优势互补、信息互通、利益共享、风险共担”的原则，深化战略合作伙伴关系，充分发挥各自在资金、开发、资源、技术、管理、建设、产业等方面的优势，在城市开发、文旅康养等领域开展合作，实现互利共赢、共同发展。

值得注意的是，中交地产、中交租赁和中交上海航道均为中国交通建设集团有限公司（下称中国交建(601800,股吧)）旗下企业。而中国交建则由原中国港湾建设(集团)总公司和原中国路桥(集团)总公司合并重组而成，集团注册资本为45亿元，拥有35家全资子公司、20家控股公司和2家上市公司，资产总额近700亿元人民币。

《投资时报》研究员注意到，这也是继保利集团退场后，云南城投迎来的又一实力合作伙伴。此前市场曾传言云南城投集团将与保利集团进行“混改”，但今年4月有消息称保利集团将退出。如今云南城投已接洽两个实力新伙伴，但最终能否成功只能等待时间给出答案。

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