自如也不讲武德:长租公寓开始为前几年的疯狂买单

作者｜陶婷

编辑｜胡刘继

国内长租公寓行业领头羊自如，正面临着巨大的压力。

在深圳、广州、南京等地，自如已经掀起解约风波，而它在北京的“自宫”行动，也在焦灼中进行。

一场公说公有理、婆说婆有理的胶着之战，在北京自如、自如业主、自如客之间展开。

3年前，乘着长租公寓的风口，自如在北京市场高价收房。不计成本的签约，助推了北京区域租金价格的全面上涨。

3年后，当潮水退去，租金回降，自如也迎来至暗时刻。

01 要么降租，要么解约

11月7日，刘旭突然接到自如打来的电话。对方单刀直入，对刘旭坦言“我们亏损了”，并给了他两个选择：要么降租，要么解约。

刘旭的两居室房子位于北京房山地铁线稻田站附近。虽然自如给刘旭的租金是3400元/月，但按照当初和自如的约定，他每年只收到11个月的租金。按年摊薄开来，实际到账的只有3116元/月。

如果降租，这套房子的租金将由3400元/月降到2900元/月，按年摊薄，实际到手仅2658元/月。对于这个方案，刘旭是抵触的。

如果解约，刘旭还需支付装修折损费，自如给出的价格是9000多元。这个要求让刘旭觉得很好笑，他的房子是精装修后交付给自如的，床、柜等家具应有尽有。

即便自如换掉了他的电视机和洗衣机，但在刘旭看来，这也是自如主动违约在先，充其量就是两两抵消，互不相欠。他要求自如出示装修清单，但自如迟迟没拿出来。

当刘旭明确表示“不同意降租或解约”，要求自如继续履行合同后，他的合同已经显示在“解约中”了。

“这完全违反了合同的规定。”刘旭向市界展示了“双方协商一致解约”的合同页。在他看来，协商没达成一致，自如怎么就敢强制解约？

情绪冷却下来之后，刘旭也承认，其实自己并不想怎么样，就是希望自如能够继续履行合同。他平时忙于工作，根本没有时间自己打理房子，再找其他中介太麻烦了。

“我这儿离地铁只有五分钟，很容易出租出去，并不是‘地段不好、经营不下去’的房子。” 刘旭向市界描述着他房子的优势。

他怎么也想不明白的是：每年25天的空置期、每年只给业主11个月的租金，也向租客收取了管理费，吃两头的自如，怎么就亏损了？

想不明白的还有北京大兴的业主孙茂。

孙茂是北京大兴黄村某小区的业主之一。早在今年6月，他就接到自如要求他“降租或解约”的电话。

最开始，孙茂并未理睬。他跟自如签了四年的合同，今年仅仅是第二年。直到9月底，自如没经过孙茂的同意，就单方面给他三居室的房子降低了1200元/月的租金。

彼时，尚在外地的孙茂告诉自如：“因为是你单方面降租，我十一回来要清理房客。”这话放出没多久，孙茂在10月1日早上，收到了自如补给他的1200元。

孙茂以为事情就这么告一段落了，但没想到11月7日，他又接到自如要求降租的电话。

在明确告诉自如不可能降租、要求其正常履行合同之后，孙茂也看到他的合同显示：“解约中”。

在质问自如“为何违约”时，负责解约的蒋姓人士回应称：“因为隔断被拆除，房子收益变少”。

孙茂觉得这个理由很可笑：当初违规打隔断的是你，隔断拆除你也知情，为何一年后才来说隔断的事情。

并且，当初跟自如签约的时候，孙茂将房产证等证件都出示了，合同里也没有体现“四居室、打隔断”之类的条款。

更让孙茂气愤的是，明明是自如违约在先，他被动解约在后，现在自如却向他索要三万多元的装修折损费，这是什么道理？

“如果不用支付这些费用，我是能够接受解约的。” 孙茂告诉市界。

其实，孙茂跟自如不是没有友好协商过，他甚至同意了在疫情期间降租，但自如告诉他，“疫情过后，房租也不会涨”。这时，自如在孙茂那建起来的信誉，彻底坍塌了。

在他的认知里，自如是大品牌，应该很有保障。当初选择自如，也是链家的牵头，但没想到的是，“大品牌也这么没有契约精神”。

02 栽在同一个坑里

同样烦恼的，还有租住在孙茂房子里的王简。如果孙茂与自如解约，意味着王简又要搬家了。

提及“搬家”这两个字，王简犹记得刚来北京租房时的窘迫。

2019年10月，加完班的王简拖着疲惫的身躯，打开出租屋的大门，走向他住了快半年的房间时，他愕然发现：房间竟然消失了。

曾将客厅隔成两间房的那堵墙，不见了。取而代之的，是变大了却略显空荡的客厅，以及客厅里满地的碎渣。王简的被子上、水杯上、衣服上，布满了墙灰。

让王简恼火的还有，他问租给他房子的中介“拆除人员怎么进来的、为什么拆掉我的房子”时，中介明知道违规的隔断就应该被拆掉，但却跟王简说自己也不知道，只是给他找了个能住七天的临时房间。

因这次糟糕的租房体验，王简决意找个靠谱的中介公司：“至少不打违规的隔断间”。

七天后，着急找到房子的王简，与自如就这么“相遇”了。感觉自如是大品牌，且看到房子还不错之后，他就这么成为了一名自如客。

此时的王简还不知道，在不到一年的时间里，他会两次栽进同一个坑里。

今年国庆期间，还在老家度假的王简，突然接到自如管家的电话。自如管家告诉王简，房东要卖房不租了，十月初他得搬走。王简有点懵，他续租没多久，刚交了三个月的房租。

但王简没深究其中的原因，自如留给他的时间不多了，在拿到自如给的一个月房租、一个月押金以及赔付的一个月违约金共计5000多元后，他仓促搬离了刚住满一年的“家”。

王简匆忙找的下一个“家”，也还是通过自如APP，房子依旧在同一个小区。他这次租的房，正是孙茂三居室中的一间。

刚刚缓过神没多久的王简，却又一次接到自如管家的电话。

这次，自如管家又告诉王简，房东要解约，让他尽快找个房子。王简脑袋轰地一声炸开了，残酷的现实让他瞬间怀疑人生 ：“我怎么这么倒霉，净碰上业主卖房的事情。”他住进这个房间，还不到一个月。

直到房东孙茂找上门来的那个夜晚，王简才知晓事情的来龙去脉：原来是自如种下的因，也是自如结下的果。他此时才幡然醒悟：上一家租的自如的房子，大概率也是房东不同意降租，然后自己就被清退出去了。

无奈之下，不想再搬家的王简，与其他房客跟业主孙茂谈了谈。在听到孙茂“你们继续住，我没什么意见，只要自如不违约”的话后，王简们萌生出直接跟孙茂签约的念头。

他们将这个想法，告诉各自的自如管家，其他两个房间的管家，说可以考虑与房东签约，但王简的管家说什么也不同意。这个管家给出的理由是：“租客搬走，自如才能办解约，现场照片要上传到系统”。

按照管家话里的意思，王简需在8号之前搬走，但那次联系过他后，自如到现在也没有动静。如今，王简骑虎难下，他实在不想搬家，但自如和房东之间的纠葛，就像卡在他喉咙上的一道刺。这根刺，王简早晚得面对且处理掉。

其实，信息不对称是租客与业主之间的常态。好时相安无事，坏时人仰马翻。市界了解到，不仅仅是北京，其他城市的自如客们，很多也是从业主们口中得知，他们的栖身之所，朝不保夕。

盈科律师事务所全球合伙人郭韧告诉市界，业主和租客需加强法治意识，可要求自如承担违约责任，具体违约责任由法院来定。如果自如坚持要求业主支付装修折损等费用，建议业主向法院提起诉讼，由法院判决支付费用与否。

03 为什么会亏损？

但自如早就做好了应对措施。

为了顺利解约，自如不仅成立了专门的解约部门，还对部门人员进行培训，让员工“苦练”与业主、租客谈解约的话术。并且，每个片区有专职负责解约的人员，比如孙茂所在的京南区域，就由一名蒋姓人士负责。

除了对租客隐瞒有效信息外，面对各种各样的业主，自如采取的方法也各式各样。对态度强硬、房租较高的业主，自如会通过降租、再补租的方法进行试探。这种类型的业主，有些解约了并未支付装修折损费。

对一些态度不强硬、房租较低的业主，自如先谈降租，降租不成谈解约，强制解约的同时，还要求业主支付装修折损费。

诸如此类的操作，在广州、南京等多个区域上演。

市界联系了上述京南区域蒋姓负责人。面对市界提出的“解约依据是什么”的问题，截至发稿，该负责人仍未回复。

自如为什么要解约？一名自如内部人士告诉市界，自如日子很不好过，已经扛了好几个月了，不可抗力因素下，降租和解约是为了活下去。

高投入、高负债、高成本、低产出、无利润，这是形容长租公寓行业现状的常用词。知名地产分析师严跃进告诉市界，自如是分散型租赁房源的整合者，此类房源的收储或托管，还有装修等较高的成本。

所谓分散式运营，就是寻找分散的、愿意出租房屋的房主，整合房源、重新装修后出租。这是典型的重资产模式，比传统中介的运营成本高出很多。

“以一套毛坯房为例，装修费用至少需要3万元。而房子无论交给业主还是租客，都是干净的，这背后是保洁等大量的人力运营成本的投入。”上述自如内部人士向市界坦言。

所以，在短期时间内，分散式公寓关键是控制装修成本，削减服务人员，利用租客和业主之间的信息不对称，赚取价差。

今年突袭而来的疫情，给了自如沉重一击。贝壳研究院数据称，期间自如管理的100万间房源，平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。

在外界看来，这其中固然有不可抗力的因素，但这也是自如在为当初的激进行为买单。

前几年，在资本的助推下，长租公寓竞争激烈，企业纷纷高价收房。自如尤为凶猛，收房数量一时无两。为了抢占市场，自如高价收房后，甚至会以低价出租。

举例来说，自如从业主手上拿房是9000元/月，租给房客的却是7000元/月，而市场的真实价格可能是7800元/月。

一方面，自如通过时间差，迅速获得现金流，继续收房，扩大规模，占领市场。这里的时间差具体做法是：在签合同的时候，租客一次性付半年、一年或者更久的房租给自如，而自如却按月付或者季付的方式给业主付租金。

另一方面，为了平衡房屋的收益，自如也跟其他长租公寓一样，将收来的房子打隔断。多一间房，就多了一份收益。自如业主们告诉市界，房子几乎都被打了隔断，有的一居室也照打不误。

2018年，群租房爆发安全隐患问题。2019年开始，各地陆续下发通知，不准打隔断间。原先的隔断间被拆除后，自如收到的房租便断崖式减少。

当初收房量有多大，此时自如的房屋收益，就有多不平衡。叠加今年特殊因素下的损失，自如眼看着快把资本的钱烧光了。

于是，一场不惜代价的解约行动，在自如全国各地的据点上演了。不过，为自如疯狂行为买单的，还是被卷入其中的自如业主和自如客们。

（文中刘旭、孙茂、王简皆为化名）

相关知识

自如也不讲武德:长租公寓开始为前几年的疯狂买单
强制房东降租、解约？自如是一家聪明的长租公寓
自如频繁解约背后：长租公寓还能走多远？
自如降租风波调查：长租公寓“骑虎难下”
自如租户突遭解约 长租公寓头部玩家难逃亏损
自如租户突遭解约,长租公寓头部玩家难逃亏损
长租公寓余波未平！自如也出手了：暂停部分租金贷业务
长租公寓行业整合加速，自如宣布并购贝客青年精品公寓
自如携手TCL推动长租公寓进入智能家居时代
长租公寓十年变局,自如能否重新定义行业