绿地高负债之劫：美元债暴跌只是开始？

  绿地控股集团近来负面消息不断。“三道红线”全线告警、多项目停工维权、被供应商催债、甩卖资产、多只美元债券暴跌，一个一个的大爆料，令市场信心急剧下降。

  最新公开消息是，绿地正将231亿元商办资产包摆上货架，被曝光的商办项目推荐书来自集团旗下“事业一部”楼书。这或许是其能想到的最快的自救方式之一。

  不过，绿地方急于否认“自救”意图。

  绿地控股事业一部工作人员表示，楼书是为参加“双十一”线上活动做的资料汇总，并非集团层面所为，也不是变卖资产概念。绿地控股方面也表示，这些商办项目本身就是待售物业，出售商办项目是常态，该公司每年有30%销售金额来自商办物业销售。

  另外，绿地也在努力寻找战投。据市场消息，绿地于一周前召开投资人会议表示，混改或于今年春节前完成，战投方将引入有金融背景的央企。

  11月19日上午，绿地控股管理层与债券投资人举行了电话会议，具体内容未透露。不过，其年底将迎债券集中兑付期，其中12月约有88.7亿元债券到期，明年1月份到期负债略超81亿元。这些都是迫在眉睫的待偿债务。对于已处于舆论风口和投资信心崩塌边缘的绿地而言，已经不能再添新雷了。

  负债高企

  资本市场对风险的反应总是最为敏感。市场信心的不足令绿地陷入“股债双杀”局面。一方面，绿地股价接连下跌，市值明显缩水；另一方面，债券也在下跌。

  11月19日数据显示，绿地控股多只美元债券暴跌。其中，2024到期的利率为5.875%的美元债券，每股下跌2.5美分，创3月19日以来最大跌幅；2025年到期利率7.25%的美元债每股下跌2.9美分，创历史最大跌幅。此前一日，绿地控股一笔2023年到期利率6.125%的美元债也出现下跌，每股跌1.9美分至92.1美分。

  美债下跌背后，折射出绿地高负债危机，已令投资者失去信心。

  “近期绿地负面消息相当多，投资者担心绿地会出现债务违约，纷纷折价抛售，由此导致其美元债下跌。”协纵策略管理集团联合创始人、资深地产金融分析师黄立冲对中国房地产报记者表示。在其看来，绿地是最容易出现债务违约的公司之一，这也代表了部分机构投资者看法。

  监管层设置的地产融资“三道红线”，令绿地控股高负债问题被呈于明面上来。

  据绿地控股三季报，截至2020年9月30日，公司负债总额1.03万亿元，相比年初增长1.77%，短期有息负债、长期有息负债分别为1029.84亿元、2206.85亿元，长短期有息负债比例为2.14。公司账面货币资金为805.72亿元，同比下降2.2%，难以覆盖短期负债。

  以“三道红线”作为标准，截至2020年9月30日，公司剔除预收款后的资产负债率为82.38%，相比年初增长1.58个百分点；净负债率为183.45%，相比年初增长27.85个百分点；现金短债比为0.78，相比年初增长0.02，“三道红线”全部踩中。

  这就意味着，绿地接下来的融资将会受到很大限制，借钱变得越来越难。

  事实上，绿地控股近年来的激进扩张路线早已为其高负债埋下伏笔。其资产负债率自2015年以来就高居不下，长期在88%左右徘徊，远高于80%行业均值。

  高负债必须有高周转来实现去化，否则就会陷入资金链危机。据克而瑞研究中心数据，2020年1～10月，绿地控股全口径销售额为2413.8亿元，同比下降10.3%；10月全口径销售额为235亿元，同比下滑6.4%。2019年绿地实现合同销售金额3880亿元，比2018年同期增长仅0.1%，是其年度销售目标的77.6%。

  就在上个月，有机构发布了一篇《绿地，请付款》文章，对绿地集团西南事业部进行公开讨债。文章催讨的广告款一共才7.5万元。不久，该文章即被删除。

  自救不易

  有分析称，债务危机可怕之处并非债务规模之巨，而是债务螺旋。债务螺旋，通常被理解为信用坍塌的连锁反应。若一家企业债务危机一旦击穿社会金融信用基石，引发资产价格整体暴跌，那么就算是原本资产负债表健康的企业也可能陷入债务螺旋而倒闭，最终引发金融危机。

  这并不是危言耸听。绿地当务之急是如何自救。

  早前，消息称，一份绿地控股集团的商办项目推荐书显示，绿地集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目，合计售价231亿元人民币。推介项目中，不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

  绿地方面对此则回应称，对于绿地而言，出售商办项目是常态，绿地每年有30%销售金额来自商办物业销售，准确来说，这些商办不能称为资产，是和住宅一样的可售物业。

  如果能将27个商办物业顺利出售，将大大减缓绿地的现金流压力。但这么大规模的资产能否在短时间内找到接盘人，卖个好价钱，也是一个未知数。毕竟在当前房地产行业整体降负债之际，恐怕很难有企业有现金有魄力敢于拿下这么大一笔投资了。

  环业投资IP Global首席经济学家柏文喜置评道，在现金流危急、急于变现资产时，也是别人大力压价时，往往给出的价格不到估值的10%，这个时候就需要决断了。绿地是否有当初万达那样杀伐决断自救的魄力和能力，以及是否能有强大的外援作白骑士，决定着绿地是否可以度过此次危机。

  绿地控股在经历了二度混改之后，战投依然成谜。有分析称，引入金融领域的央企战投可能性较大，尤其是险资。

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