降负债又有大动作 恒大以自有资金提前偿还15.65亿美元债

　　在调控加码的整体基调下，房企面临严峻的去化与销售难题，另一方面，融资持续收紧，房企财务压力尤为突出。因此，快速去化与回款，保证现金流的安全与财务健康，成为房企当下工作的重中之重。

　　自今年年初提出以降负债为核心的“瘦身”计划以来，恒大正加速降杠杆的步伐。9月17日早间，中国恒大发布公告称，将用自有资金提前偿还15.65亿美元债券（折合人民币106亿元），此举创下香港资本市场的新纪录。

　　业内人士指出，传言已久的“三道红线”为房企们带来了前所未有的财务压力，恒大此时提前偿债，一方面体现出公司充沛的现金流与良好信用，另一方面，也彰显出恒大降负债的决心。

　　充沛现金流是续航能力的强力保障

　　在恒大发布的公告中，值得注意的一点是，此次偿还的15.65亿美元债悉数以自有资金偿还，这足以证明恒大现金流的充裕。

　　毋庸置疑，“钱”，是一家房企偿债能力的命脉，这其中又包括账面现金、销售带来的回款资金等。那么，在行业销情普遍不及预期的背景下，恒大提前偿债的底气源自何方，我们不妨从这两个维度进行拆解。

　　以销售回款而言，今年年初，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，其中“高增长”即销售高速增长。为实现这一目标，自今年一季度始，恒大颠覆营销模式，凭借“网上卖房”实现了线上销售的奇迹。

　　数据显示，截至8月底，中国恒大已累计实现销售4506.2亿元，同比增长22%；按上半年约9成的回款率测算，前8个月回款超过4000亿元。

　　“金九银十”如期而至，按照中国恒大董事局主席许家印下达的营销任务：每个月销售目标1000亿元，即“金九银十”累计要实现销售2000亿元。

　　为此，恒大在全国范围内推出了全线7折优惠，还推出网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利。如若2000亿元目标能顺利完成，恒大将提前完成全年6500亿元的年度目标，完成8000亿元内部销售目标的81.3%。同时，按照上半年的回款率计算，这也意味着，短短两月，将为恒大带来1800亿的回款。

　　而在多年来坚持的“现金为王”策略下，恒大现金余额居行业前列。根据中报，2020年上半年，恒大现金余额2046亿。

　　充裕的现金余额、强劲的销售回款已然成为恒大自我造血的强力保障，在此带动之下，恒大负债势必将进一步下降，并推动各项指标符合监管要求。

　　多举措大力降负债

　　“降低风险”已经成为房地产行业的主旋律。恒大的中期业绩会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧曾表示，恒大在年初提出高增长控规模将负债的目标，正是因为恒大意识到，房地产发展到一定阶段，一定是靠效益取胜。

　　数据显示，自新战略实施以来，中国恒大仅第二季度有息负债便大幅下降400亿，随着恒大下半年销售持续提速，可以预见的是，有息负债还将进一步大幅下降。

　　业绩会上，在谈及保证资金链安全时，夏海钧曾表示，恒大将通过促销售，加速现金回笼，保持土地合理增长，降低新增土地量，节约资金，进行权益分拆等方式实现公司负债的大幅度降低。

　　7月31日，恒大对外宣布分拆物业管理业务平台赴港上市的计划，8月13日成功引入云峰基金、腾讯、农银国际、中信等战投入股235亿港币，预计将为恒大的净负债率降低19个百分点，入股比例为28%，第一期引战估值750亿元。

　　继恒大物业后，恒大汽车也引入战略投资者，成功募资40亿港元，再为负债瘦身。

　　基于恒大在降负债上的种种举措，业内人士分析认为，未来三年恒大有息负债平均每年减少1500亿的目标有望顺利实现，恒大也将一如既往地做好房地产调控的模范生。

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