刘玉辉“过关”，领地集团民间借贷司法风险暗涌

  11月19日，港交所文件显示，领地集团已通过聆讯。公开资料显示，起家于四川乐山的领地集团，2006年开启全国化征程。截至2020年2月29日，领地集团控股总土地储备为1331.45万平方米，超过一半集中在四川省。

  截至2019年底，领地集团实现收益75.68亿元，利润净额6.72亿元，毛利率27.8%，净利率8.9%。净负债率达140%，短期偿债压力大。

  领地集团不仅主攻三四线市场，还高举“高周转”大旗。它拥有千亿的野心，怎奈2018年不仅没有完成预设的目标，还将千亿目标延后至2020-2021年。

  “蜀道难”，“出蜀”亦难。领地和很多四川房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，现有资金是否足够支撑走向全国化？凭借上市便能缓解资金压力？

  “90后”地产二代上位

  这是一家家族化管理色彩浓厚的区域型房企。

  招股书显示，1999年4月，招股书显示，领地集团由刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇共同成立，兄弟三人及独立第三方邓仲祥，分别持有领地集团35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。

  邓仲祥退出后，取而代之的是刘玉辉的配偶龙一勤、刘山的儿子刘浩威和配偶王涛，以及刘玉奇的儿子刘策和配偶侯三利。除了直系亲属外，在领地集团及关联公司中还存在如妹夫、堂妹、姨妈、侄子等旁系亲属。

  2014年12月，刘玉奇、刘山启动了继承计划，将全部股权分别赠予各自的儿子刘浩威、刘策。

  不过，由于当时刘浩威、刘策年纪尚轻，并无房地产行业经验或经验有限，为确保家族业务顺利过渡至下一代，作为刘山先生与刘玉奇先生继任计划的一部分，刘山与刘玉奇继续以股权代持方式分别为刘浩威及刘策持有该等权益，直至刘浩威先生与刘策先生获得足够的房地产行业管理经验并担任集团的高级管理层职务止。

  去年，两人正式从父辈手中接过交接班，刘氏家族也开始了二代征程。

  资料显示，刘策完成尔湾谷社区大学的两年学业后，于2011年10月加入集团担任财务部经理。刘浩威完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后，于2015年5月加入集团担任广东领地房地产的总经理。

  2019年1月份，刘策、刘浩威获委任为副总裁，刘策负责执行业务策略及管理成都房地产项目，刘浩威负责执行业务策略及管理重庆房地产项目。

  或许是为了淡化家族管理色彩，领地集团去年开始密集引入明星经理人。去年8月，前金科地产品牌总经理姚科任领地集团助理总裁兼品牌总经理；年末，前恒大副总裁许晓军正式加盟领地集团，担任地产总裁一职。

  主打三四线与千亿野心

  公开资料显示，起家于四川乐山的领地集团，2006年将总部迁至成都后，十几年间发展成为一家性综合房地产开发商。目前主营业务为物业销售、商业物业运营、酒店业务以及项目管理业务，其中物业主营业务占比最大，达到98.5%。

  当头部房企都在重仓长江三角区时，领地集团主打三四线甚至四五线小镇。然而，小城镇土地溢价低、开发周期长、经济基础较弱，存在去化风险。这也导致领地集团销售额增长乏力。

  早在2017年，领地控股就曾喊出2018年300亿、2019年千亿的销售目标。但现实是，克尔瑞数据显示，2019年领地集团全口径销售额仅247.3亿元，与千亿目标还有不小的差距。

  2019年4月，领地控股在其品牌发布会上再度表态，要在2020年-2021年实现千亿目标，并完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越。

  招股书披露，2020年首5个月，公司应占合约销售金额为62.35亿元，按年同比仅微增1.5%；截至2020年7月31日，领地控股104个项目，有68个位于四川省，占比65.4%，项目高度依赖省内。

  净利率下滑 融资成本上升

  近三年，领地集团的业绩犹如坐“过山车”。

  2017至2019年，领地集团的收入分别约为53.386亿元、45.139亿元、75.682亿元，2018及2019年收入分别同比增长-15.45%、67.66%。同期，领地集团的净利润分别为6.49亿元、5.177亿元、6.723亿元，2018年及2019年分别增长-20.23%、29.87%。

  同期，领地集团的毛利率随收入过山车，分别约为20.1%、35.7%、27.8%；公司的净利率却一路下滑，净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。

  而随着业务扩张引致的融资需求大增，领地集团的借款总额、净负债率也不断攀升。

  截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地集团的未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款）分别为35.859亿元、78.538亿元、117.552亿元。同期，领地集团的的净负债率分别为0.6倍、1.1倍及1.4倍。

  且随着融资环境的影响，领地集团的融资成本不断攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地集团未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

  截至2019年末，领地集团未偿还的借款中，约58.63亿元需于一年内偿还，在总借款中占比约49%。此外，应于2021年偿还的借款约41.32亿元。截至2019年底，领地集团需偿还的借款占比高达84.18%。

  同期，领地集团的手持现金及银行结余约为31.77亿元，现金短债比仅约0.54，远不足以覆盖一年内需偿还的负债。

  而在现金资源中，约56.2%的金额为受限制现金及已抵押的存款，手头仅剩下的现金及现金等价物约13.82亿元。

  质量问题及诉讼频发

  在领地集团2019年度会议上，集团副总裁戚大东对2019年集团经营计划、运营重点工作进行部署，提出“快周转、标准化、强执行、严考核”的运营口号。

  在高周转扩张的背后，领地集团却频发安全事故。2018年12月，四川省雅安市雨城区蘭台府项目曾发生重伤害事故，该项目建设单位为领地集团子公司雅安领悦房地产开发有限公司。

  紧接着去年1月6日，四川省乐山市市中区蘭台府二期项目发生高处坠落事故。该项目由乐山领悦房地产开发有限公司建设，领地集团间接持有该公司60%的股份。

  今年以来，仍有多起涉及领地集团房产质量问题的维权事件曝出。人民网领导留言板有信息发布：领地集团旗下多个项目因房屋质量问题、涉嫌虚假宣传等遭到业主维权投诉，涉及成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘、眉山领地凯旋府等项目。

  领地集团不仅房产项目因质量问题频遭投诉，旗下多家公司也因频繁违规被处罚。

  据招股书信息，2017-2019年，领地集团的不合规事件主要有三类：未取得建设工程许可证而率先动工、广告投放不当和未能做出足够的社会保险和住房公积金公款。其中18家公司因建设工程许可证相关问题被罚款580万元；3家公司因广告投放不当被罚款30万元；另有若干附属公司因社保和公积金违规而被罚款4110万。

  天眼查显示，领地集团自身风险、周边风险及预警风险分别为60、350及380例，其涉及的司法风险高达138例，以借款合同纠纷和民间借贷纠纷为主。

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