成交创新高!供需两旺的二手市场里,哪些房子最受宠?

来源：西湖楼市

透明售房网的数据显示，上周（4月13日-4月19日）杭州市区（不含临安）二手房共计成交2480套，超过了去年单周最高的纪录2395套。

▲图源：好找房

2480套是什么概念？是月成交量破万的平均周数据。而事实上，自2018年5月以来，杭州市区二手房月成交量就再未突破万套。

成交量如此高亢，那么成交价格呢？小西从各大中介门店了解到，成交热门的小区较春节前基本上都有5%左右的价格涨幅。不过就整个市场来说，部分小区5%的涨幅对于整个市场的均价影响有限。

从国家统计局的数据来看，3月杭州二手房价格环比涨了0.7%，同比上涨3.1%，环比涨幅有所扩大，但同比则保持稳定。

▲图源：国家统计局

价格涨不动的原因，大部分在于二手房的挂牌量。截至发稿前，透明售房网上的二手房挂牌总量仍然在11万套以上，这也是一个新的记录。供需天平两端都有重压的情况，市场不断寻求平衡状态。

成交很火，但价格平稳，这是当前二手房市场的概括。当然，具体问题需要具体分析，这其中还有不少微妙的点，值得购房者们去关注。

带有学区的中高端小区很火

融创河滨之城是一个很好的例子。今年3月以来，河滨之城多次登上市区二手房周成交前十位，价格也逐步被带动。前两天，河滨之城一位业主透露，其邻居刚出售的一套89㎡房源，单价已经攀上了6.4万元/㎡。

这个价格虽是个例，但也反映了项目的关注度。从整体数据上来看，河滨之城的均价在5.9万/㎡左右。实际上，据小西的了解，在2018年下半年楼市下滑的行情下，河滨之城同样户型、位置的房源河滨之城还在5.5万元/㎡的水平。

▲来源：贝壳找房

也有中介分析，不少买河滨之城的业主，都是为了学区。河滨之城所属学区是竞舟二小，学校究竟如何？一位贴吧上家长的答案比较具有代表性：河滨之城的均价已经决定了竞舟二小的实际投票。

知名的学区加上中高端的小区品质，河滨之城在区域内首屈一指，这也是其单价不断水涨船高的根本原因。

天阳武林邸也是学区的受益者之一。登云育才小学让交付后的武林邸锦上添花，单价直接从新房时的4万+升级到6万+。尽管近月武林邸的交易量相较于河滨之城逊色很多，不过从小西了解的情况来看，武林邸受关注的程度并不亚于河滨之城。

“万人摇”红盘在刚需客眼里仍然很“香”

在前两年的新房市场里，有这样一批楼盘，由于新房价格明显低于周边二手房价，存在倒挂差，被大家称之为“买到即赚到”的红盘。而这些楼盘，在摇号政策下，纷纷引来超过万人的报名人数，也被称为“万人摇”。

“万人摇”红盘交付后，不少实现了购房者当年对其的预期，有的甚至有将近百万的盈利空间。根据我爱我家app上的数据，融信澜天、万科未来城、卓越蔚蓝领秀3月的成交均价分别为2.8万元/㎡、3.1万元/㎡和2.3万元/㎡。如果说这三个小区在新房市场是靠底价赢得人气的话，那么它们在进入二手房市场，价差被拉平甚至超过周边二手房以后，成交量仍然惊人的原因，就有些微妙。

▲来源：透明售房网

周边的经纪人分析，板块价值+产品品质是关键因素。良渚申遗成功后，备受瞩目是理所当然，不过不是所有良渚板块内的项目都有好的成绩。如未来城隔壁的上实海上海，由于户型的弊病一直无法引起购房者的重视。

另外，在小西看来，“万人摇”红盘本身的知名度也是其二手房成交火热的原因；而在蔚蓝领秀成交火热的原因中，或许房源选择余地以及价格占更大的比例。

刚需的市场里，价格才是王道

前几天，三墩的都市阳光嘉苑被多方报道，原因是其自交付以来就一直存在的外墙脱落的原因。据悉，都市阳光嘉苑共计3200多户，包括廉租房、公租房、经济适用房等，不过共同点是，所有楼幢的外墙都已发生过了脱落，最严重的一幢楼甚至整幢楼的前面全部脱下。一位住在小区里三年多的业主说，因为外墙问题家里的墙面都渗水发霉了，业主称很后悔买到这里。

可实际上，近两年来，都市阳光嘉苑一直是二手房成交热门小区排行榜上的常客。就算是负面漫天的时候，上周都市阳光嘉苑依旧成交了7套，位列主城区周成交第五名。而终极原因，想必就是其在我爱我家app上2.7万元/㎡的成交均价。这样的价格，在三墩板块内已属于低洼水平。

▲图源：好找房

一位购房者告诉小西，当时若不是摇到了中铁建西湖国际城，她已经下单、住进了都市阳光嘉苑。“买房时我也看到了它外墙的情况，但还是有下单的冲动，归根结底是它的价格在我的预算里。它低于其他小区的价格，甚至可以重新装修一番，那么漏水的问题也就不复存在了。”该购房者如是说道。

另外，在疫情期间因为无物业服务、停车难等问题饱受诟病的市中心老小区，在近期仍然是成交火热。如新安天苑、翠苑四区、景芳五区，在上周分别成交了10套、6套、6套，其中撇开学区的因素，市中心的配套、以及小户型低门槛的特性，是刚需购房者下单的直接理由。

总的来说，疫情没有耽搁二手房的“小阳春”太久。一二月份积蓄的置业需求在近期得到了爆发式释放。另一方面，价格的平稳也给予不少购房者信心，也就促成了成交量的进一步提升。

无论从新房还是二手房来看，楼市都已经回到正轨。相信在没有大的政策变动下，接下去的四五月份，就也将呈现一派楼市热闹非凡的景象。

而市场里这些值得关注的点，或许可以作为部分购房者下单的参考。

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