逾200亿元债务年内待偿 新湖中宝“卖子求生”

引言：坚持“地产+金融”双轮驱动的新湖中宝近期频繁处置资产，不仅作价58.79亿元将旗下5个项目售予绿城中国，还曾总价67亿元将瓯瓴实业等售予融创。有评论认为，近些年，新湖中宝的地产开发收入持续下滑，随着监管趋严，其所入股的金融公司爆雷不断，该公司正迫于资金及债务的双重压力“卖子求生”，但能否成功仍未可知。

迫于资金压力的新湖中宝再度向绿城中国出售资产。4月20日，新湖中宝连发两则公告将旗下4个项目售予绿城，累计套现22.79亿元。此次交易后，绿城中国已经先后将新湖中宝位于上海的2个项目及位于沈阳的3个项目收入囊中，总交易价达58.79亿元。

变卖地产项目缓解资金困局

具体而言，公告指出，为共同开发青蓝国际城项目二期项目，新湖中宝总价19亿元向绿城房产（绿城中国子公司）转让目标公司35%股权及相应权益，此次交易将为新湖中宝带来约4.96亿元收益。

在同日的另外一则公告中，新湖中宝表示，为共同开发沈阳“仙林金谷”项目、“新湖湾”项目及“新湖美丽洲”项目系，新湖中宝拟向绿城集团或其指定方以3.79亿元总价转让浙江启丰实业有限公司（简称：浙江启丰）35%股权。其中，包含约1.86亿元的股权转让价款，以及1.93亿元项目融资。

公告披露，浙江启丰所持有位于沈阳的仙林金谷项目、新湖湾项目和新湖美丽洲项目，总建筑面积分别为58.9万平米、18.7万平米及29.3万平方米。而上海中瀚所持有的位于静安区青蓝国际城二期旧改项目，规划总建筑面积约18.4万平米。

值得一提的是，青蓝国际城二期项目已经在新湖中宝的账面上出现了十余年，系业内熟知的烂尾项目。成立于2002年的上海中翰，就是为了开发“闸北区青-12旧地改造项目”（即青蓝国际项目）所专门设立的公司，该项目共分两期，第一期已于2017年交付。

焦点地产新闻查询获悉，上海中翰的控股股东原为浙江中大集团，新湖中宝于2009年通过收并购全资控股了中瀚置业，进而“吞下”青-12项目。不过，在取得该项目控制权后的2009年至2011年间，新湖中宝一直声称要对项目进行开发，但并未真正动工。直至2012年底该项目才开始拆迁，且至今未交付。

外界评论认为，青蓝国际项目之所以推进缓慢，一方面是由于项目在拆迁方面确实碰到一些困难，另一方面，开发商资金链紧张等因素也影响了开发进度。比如，项目二期居民曾经因为动迁的事情和新湖中宝出现纠纷，新湖中宝也曾多次通过各种渠道为该项目融资，但大多不太顺利。

知名地产分析师严跃进认为，青蓝国际项目的开发周期很长，问题很多，新湖中宝意在将其卖掉进行资金回笼，缓解资金压力。而绿城中国明显是在发力规模，通过涉猎旧改项目可以获得更好的成长性及更多的开发权，以期寻找新的投资机会。

这早已不是新湖中宝与绿城中国之间的首次合作。早在去年12月，新湖中宝曾作价36亿元将上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相应权益售予绿城中国，标的为被其视为黄金地块的明珠城三期4标项目。截至目前，绿城中国已先后将新湖中宝旗下约5个项目收入囊中。

谈及二者之间的合作，有业内人士透露，绿城中国重金接盘新湖控股就是看中了其中的几个项目。实际上，绿城过去几年基本没有拿地，大股东更换后绿城开始扩张，现在的拿地、拿股权之举都进行的都是恢复工作。

绿城方面也表示，通过进行收购事项及开发目标项目，可以充分利用新湖中宝在上海丰富的开发运营经验，为集团在国内进一步发展多元化投资物业提供机会。未来，公司将适时积极多方面探索与新湖中宝进行更广泛、更深入的合作。未来多个项目双方都会联合操盘，沈阳项目绿城不操盘。

在规模扩张的压力下，“收并购”已经成为绿城中国重要的纳储渠道之一。财报显示，过去的一年，绿城中国累计获取收并购项目17个，收购货值达858亿元，同比增幅为332%。

不止绿城，“并购王”融创中国也是新湖中宝引入的合作伙伴之一。焦点地产新闻查询公告发现，去年7月，新湖中宝曾作价67.04亿元将旗下瓯瓴实业90.1%的股权以及玛宝公司90.1%的股权售予融创中国。

通过对融创中国及绿城中国此前的多项“收并购”行为进行梳理发现，前者的并购多在意标的公司的控制权，而绿城中国或更关注借助收并购带来的规模提升。比如，在绿城最新收购的新湖中宝4个项目中，其股权比例均控制在35%，此前对于蓝城部分项目的收购，股权比例也未超过40%。

然而，在对于新湖中宝项目的收购上，绿城中国与融创中国却呈现出了共同点，即，所接盘的项目里均隐含了大量的债务。其中，在融创中国67亿元收购的新湖中宝项目中，标的公司债权交易价款达58亿元。而绿城中国收购的上海中翰及浙江启丰项目中，包含了约15.76亿元的财务资助。

得益于此前的旧改及滩涂开发，新湖中宝旗下拥有丰富的土储资源。截至目前，该公司在长三角地区的土地储备约3000万平米，按照公司管理层的说法，这些土储可以满足其未来5至8年的开发需求，货值约在4000亿元。

有业内人士透露，对于新湖中宝来说，此前投入的旧改项目开发周期长，资金投入大，但回款慢。金融投资不顺带来的风险难以把控，资金及债务方面的压力也不容小觑，这种情况下，新湖中宝只能一面高息发债，一面积极引入其他开发商进行合作开发，将手中的地产项目变现，以回笼资金。

金融投资不顺拖累经营业绩

作为发展近20年的老牌浙系房企，新湖中宝早在1999年便登陆上交所上市，除却主营的房地产开发业务外，新湖中宝还投资了金融服务、互联网和信息等相关企业，并完成了对天地期货的收购，凭借“地产+金融”的业务结构闻名业内。

受到实际控制人黄伟的影响，坚持“地产+金融”两条腿走路的新湖中宝在金融领域动作频频。公开资料显示，2009年以来，新湖中宝已经先后收购了温州银行、阳光保险、51信用卡及信银国际等多家金融机构的股权，累计耗资超100亿元。

此前有报道称，黄伟是参与“327国债事件”的最后一个大佬，也是受益者之一。在1994年有了第一桶金后，黄伟便成立了新湖集团和新湖房产，开始在资本市场运筹帷幄，新湖中宝丰富的土地储备，也是其投资品之一。

金融业务反哺对地产主业，新湖中宝一度借此获得了较高的业绩增长。2016年，新湖中宝的营业收入一度达到136.26亿元，同比上涨28.43%；归母净利润达58.38亿元，同比上涨403%。其中，归母净利润的上涨主要源自该公司在二级市场不断增持中信银行H股，并因此获得了高额收益。

与此同时，新湖中宝的金融资源也为地产开发业务提供了便利的融资渠道。财报显示，自2016年至2018年，新湖中宝向关联方取得的借款余额（含本金及利息）分别为22.40亿元、24.48亿元和82.60亿元，主要借款方为中信银行、温州银行和盛京银行，多为新湖中宝担任股东的银行。

成也金融，败也金融。随着金融监管的收紧，暴雷的金融机构不断涌现，新湖中宝也受到牵连。2019年，新湖中宝担任第二大股东的51信用卡因催收行为违法暴雷，股价一度跳水接近40%，受此影响，新湖中宝的投资收益、当期利润及股价等均有所下跌。

同样在2019年，新湖中宝所投资的中信银行频收罚单，因涉及对公房地产开发贷款资金被挪用去购买股权，以及个人贷款资金被挪用于购房和公司经营等问题，中信银行累计被罚逾3700万元。

随后，新湖中宝所投资的温州银行也收到了高达330万元的罚单，盛京银行因违反规定发放个人住房贷款，被辽宁银保监会罚款20万元。投资标的的经营风险对新湖中宝产生不利影响，因涉及业绩和经营风险的问题，该公司曾在2019年接到了上交所的问询函。

金融业务发展遇阻，新湖中宝的地产开发主业表现也并不出色。财报显示，自2017年至2019年前三季度，新湖中宝的营业收入分别为175亿元、172亿元及111亿元，净利润分别为33.2亿元、25.1亿元及24.6亿元，该两项关键财务指标已有连续三年下滑。

与此同时，新湖中宝的负债和现金流也亮起警戒灯。2017年末时，该公司的总负债尚为816亿元，而在2018年末，却已经上涨至916亿元，涨幅为12.25%。截至去年前三季度，新湖中宝披露的短期借款为35.99亿元，需在2020年内偿还的债务规模达210.98亿元。

在诸多不利的消息下，新湖中宝在公开市场的融资也不顺利。今年3月17日，全球评级机构穆迪评级曾将新湖中宝的公司家族评级从B2下调至B3，并将Xinhu(BVI)2018 Holding Company Limited所发行债券的有支持高级无抵押债务评级从B3下调至Caa1，该债券由新湖中宝提供了无条件及不可撤销担保。

穆迪指出，截至今年9月底，新湖中宝将有高达228亿元债务到期，2021年6月底之前还有一笔6.58亿美元的境外债券可回售和赎回。但截至今年9月，该公司的现金结余仅129亿元，即便加上其运营所得的现金流，也不足以偿付这些到期债务。

该评级下调反映了穆迪对于经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧，鉴于新湖中宝资产周转期较长的业务模式以及由于新冠肺炎疫情所导致的经济形势下滑，预计该公司的现金流将持续转弱，未来评级上调空间不大，穆迪称。

随后不久，标普评级也下调了新湖中宝的信用评级。标普预计，过去的一年，新湖中宝的有抵押债务占比超过50%，城市更新项目的漫长开发周期也会对其杠杆形成压力，再加上将在未来12个月内到期的大量债务影响，新湖中宝还将面临流动性及再融资的压力。

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