【区域测评】房山,国贸的年轻人要来了!

原创 房小评 中国房评报道 今天

北京地铁房山线北延线将在年底正式通车，届时可在首经贸站换乘10号线，而从首经贸站到国贸站，只需要约21分钟。

如果住在房山线稻田站附近，坐地铁去国贸上班，只需要40分钟。从朝阳区大望路开车去国贸上班，加上停车时间，也得40分钟。

地铁的便利，让年轻上班族们开始关注房山，因为这里房价友好，商业、教育等配套逐渐齐全。

最近房山的中海寰宇视界、中建京西印玥、恒大御峰等多个新盘入市，正是掐准了这一时机。

谁能分享黄金圈

城东的繁华、城北的创新、城西的教育、城南的安逸，将其串联起来的10号线被誉为北京地铁的“黄金圈”。

如今，随着房山线北延线的试运营，房山也连接上了这个“黄金圈”。

这个“黄金圈”也是北京最大的“就业圈”，从国际商务到互联网创新，年轻人就业密集的行业多分布在地铁10号线沿线。

年轻人是刚需购房市场的主力，但如今朝阳、海淀，甚至石景山的房价都涨过了7万元/平米，在北京买房成了年轻人们立足北京的第一道槛。

房山，这个过去遥远，如今近在眼前的区域，逐渐成为买房关注热点区域。

房山即将入市的这几个新盘，能享受到多少“黄金圈”的红利呢？

1

首先说说房山良乡镇官道最后入市的一个限竞房项目【恒大御峰】。

这个项目与我们写过的中骏云景台相邻，距离良乡大学城西站大约5公里。向西连接京港澳高速，向东并入京开高速，向北通达南六环，向南直抵京深路。去大兴国际机场只需要四十分钟，对于经常飞行出差的白领比较方便。

项目最大的卖点当然是价格。参考中骏云景台不到3万元/平米的售价，恒大又是以敢打折闻名，所以预算有限的刚需买房人可以关注年底这波开盘，恒大会给出多么优惠的价格。

项目的部分产品属于普宅，首付最低不到100万就可上车，主力户型为78㎡到117㎡的两居、三居。

值得一提的是，虽然是限竞房，恒大御峰依然打造了约16500㎡的七重园林景观，以及约4700㎡的中心湖区域园林景观。产品也是恒大标志性的9A级品质精装配置，可以即买即住。

项目周边可以便捷抵达良乡商圈、大学城商圈、CSD三大成熟商圈，片区本身的配套有待发展，不过恒大和中骏的项目都带有丰富自建商业，涵盖餐饮、娱乐、购物、教育、运动、亲子、大型超市、数码等多元业态，未来交房的时候，业主在小区附近就有很多消费选择了。

这个区域供应比较大，之前开盘的几个楼盘都还有房子可以挑。关注的朋友们也可以多多对比，选择自己更喜欢的产品和更能接受的价格。

2

【中海寰宇视界】无疑是房山区近年来地段最好的一个楼盘。

这个项目距离地铁稻田站只有200米，真·五环边的地铁盘，2站到郭公庄站，房山线北延开通后4站到四环路站，5站到首经贸站换10号线。

未来，房山线北延线还将直接抵达北京二环金融街等核心位置。

正是因为轨道交通的前景非常好，豪气的中海才108轮抢下这块地，创造房山新地王。

面向广大进城上班的刚需，中海寰宇视界的产品也很具有针对性，主力户型是53/59㎡一居，72㎡两居，96㎡三居和135㎡四居，总价区间300万-800万元，首付105万元起，而且是精装交付带智能家居的纯商品房。

北京五环地铁盘，很难找到像中海寰宇视界这样低的上车门槛，2站外的郭公庄花乡三兄弟限竞房的售价都在6万-7万元。

难得的是，中海在53㎡一居上给出了南向三面宽设计，两居全是南北朝向，这对于第一次上车的刚需人群可以说非常友好了。中海的确是看准了刚需的痛点打造的这个项目。

当地铁和房子都满足刚需最核心的诉求时，新的“寰宇”已经具备了热销的理由。

3

上周，房小评去参加了【中建京西印玥】的发布会，这个项目位于房山长阳区域，虽然不是地铁盘，但是距离房山线广阳城站也就是约2公里，蹬个共享单车，就可以借助地铁进行通勤。

这个项目对于刚需的意义在于是房山少见，容积率只有1.6的6层低密度纯洋房社区，户户带阳台，南向送飘窗，加上赠送面积，预计得房率很可观。

这意味着不仅社区居住密度不高，而且室内空间比较充足，对于房子不够大的刚需人群而言，这点很实在。

项目的单价接近4万元/平米，比上面提到的寰宇视界便宜不少，比同区域的限竞房限均价还要低，两居总价280万起步，小户型属于普宅范围，同样适合上车。

项目的主力户型是73-106㎡的两至四居，106㎡四居是房山近两年最小的四居产品。

显然，这个项目也是为刚需和刚改而来，如此刚需的价格上车一个洋房社区，还是不错的。

而且，这个板块的发展已经比较成熟，新的首开龙湖熙悦天街在建，2站外就是长阳，万科造城的果实已经成熟，首创奥特莱斯、京投港等大型商业可供消费。

需要提醒的是项目西边是良乡火车站，可能会影响居住品质，选房时可以尽量选更远的楼栋。

反过来说，良乡火车站的存在也是一个利好。

这条市郊铁路线可以让乘客最快25分钟就直达北京西站，还可以直接抵达通州副中心。

房山大不同

房山有什么？

十年前，如果你亮出房山人的身份，朋友们会问石花洞好玩么，十渡怎么去？

而如今，房山已经大不同。当你亮出房山人的身份，朋友们会问奥特莱斯最近有什么打折活动，大学城哪家馆子最好吃。

以前从房山开车进城，光在“杜大爷”（杜家坎）收费站都能堵半个小时，如今快速路直接接驳五环，更多住在房山的人，选择地铁上下班，如果家住长阳、稻田，以后坐地铁到国贸也就40来分钟。

万科半岛广场、京投港长阳购物中心、首创奥特莱斯，再加上正在建设的首开龙湖熙悦天街，越来越年轻化的商业业态，吸引着年轻人的目光。

目前良乡大学城已有中国社会科学院研究生院、北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学、北京工商大学、北京中医药大学六所高校入驻，在校师生约有10万余人。

同时，除了北京理工大学附属实验学校，未来进驻大学城的高校都将陆续配建自己的小初中基础教育。房山区的教育水平将大幅提升。

常要掏空6个钱包来买房的北漂对房价的敏感性是最强的。

哪里房子便宜，生活又便利呢？

在房山线北延段开通后，房山一跃成为北京居住性价比最高的区域。2020年1-10月份，房山新建商品房成交均价仅在3.5万元/平米左右。

海淀新房价格在10万+，石景山也涨到了6-7万，距离房山长阳站地铁仅3站地的丰台总部基地区域，商品房价格也在6-7万元/平米，同在此区域附近的北京金茂府二期和中海甲叁号院均是10万+豪宅。

实际上，在金融街、丽泽等北京西部区域工作的上班族们，已经选择了房山。

统计数据显示，2010年房山区常住人口94.5万，2019年达到125.5万。在北京疏解人口的大背景下，房山9年时间常住人口增加了31万人。

而朝阳从2018年到2019年，常住人口就下降了13.2万。

房山区常住人口变化

房山线北延线和地铁10号线实现换乘以后，也会有很多在国贸上班的年轻人会来房山置业：

1.通勤便捷

40分钟到国贸。

房山线将继续北延，未来更可以直接连接西城、海淀的主要交通站点，城六区的人口和产业外迁成为趋势。人物两旺，房山的轨道、快速路的陆续修通，为房山带来了人口流入的红利。

2.人口发展仍有空间

房山的分区规划中人口控制在143万人左右，现在还有18万左右的增量空间。长阳还在卖地，良乡大学城南扩区还需要人口，从政策到配套都很友好。

3．房价洼地优势长期存在

房山区域土地和房子的供应很充足。

前有华发·中央公园、中骏·云景台，后有即将推出中海寰宇视界、中建京西印玥、恒大御峰等项目，均属于价格友好型项目。

4.产业发展潜力大

按照北京市发展统一规划，房山承接城六区大学、科研机构的外迁。现阶段，长阳航天城及周边已入驻大量科研机构，随着良乡大学城的南扩，未来区域将增加10家新型研发中心，加速构建区域产学研一体发展，增强职住平衡。

在新的规划中，房山已成为“首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区”、“科技创新和高端制造为引领的转型发展示范区”，生态宜居与产业发展两大核心竞争力，是北京生态发展带上“黄金眼”。

而与中关村深度合作，建设中关村南部科技创新城也已被写入房山新的规划纲要。整个房山的科技创新城将依托于中关村国家自主创新示范区的全球影响力，引入一系列上中下游企业、科研项目、高校人才等，形成一个全新的闭环式布局。

地铁一响，黄金万两。

对于国贸的年轻人来说，上车房山的机会到了。

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