步入项目爆发期 商业地产“花式”创新

在国内大循环为主体的新格局下，商业地产迎来发展新机遇。11月17日，中国商业地产行业2020年会正式举办，全联房地产商会商业地产工作委员会联席主席、红星美凯龙(601828,股吧)集团董事长车建新在会议上表示，由于疫情防控得力，市场的恢复比预想得更快更好。在当下的消费环境中，商业地产创新发展迎来更多机会。北京商报记者发现，在这一趋势背景下，合生商业、大悦城(000031,股吧)控股、新城控股(601155,股吧)等企业在近期纷纷发布旗下将有多个项目入市的信息。

不过，有分析指出，伴随推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，我国消费结构从商品消费向服务消费转变，服务消费加快扩容。一个企业的快速发展不能仅仅从项目的数量上下定论，而是应该从项目运营的能力上来判断。此外，购物中心应当调整对品牌专业店的过分追求，通过进驻商家的多样性打破千店一面的尴尬局面。

大批项目入市

随着时间推移，疫情的冲击逐渐减小，各大商企开始加速布局中国市场。北京商报记者获悉，未来三年，大悦城将有15个项目落地。其中，自2020年底起，10家筹备中的大悦城即将落子重庆、武汉、长沙、北京海淀、北京石景山、深圳、济南、三亚、成都等城市及区域；大悦春风里产品线作为大悦城控股的最新产品线，从今年12月起，大悦春风里将陆续在北京大兴、北京丰台及苏州三地陆续开业。与此同时，祥云小镇产品线还将自2021年起，在青岛和武汉分别进行筹备。

同时，合生商业也加快了全国布局新项目的步伐。继合生商业旗下的城市综合体代表北京朝阳合生汇和上海五角场合生汇等项目相继落成，未来，北京通州、昌平，上海苏河湾、滨江、虹桥与广州天河等地都将陆续出现合生汇的身影。

值得关注的是，除“合生汇”产品线外，合生商业还将推出新的产品线。合生商业集团商业总经理陆启浩透露，根据不同区域、经济、客群差异，合生集团即将在明年推出全新产品线MOHO，预计明年底入市。同时，除了孵化21区BLOCK、合生恋物街之外，合生商业自有IP产品亲子农场和禾农场也将在今年底进驻广州从化。“2025年，合生商业运营管理总面积将达到2000万平方米。” 合生商业集团联席总裁赵泽生透露。

此外，新城控股在前两个月开出12个吾悦广场后，未来还将新开8个吾悦广场。即将开业项目分别位于江苏、湖北、安徽、贵州、青海五省。

上述企业的加速扩张，可能正是看重了中国内需潜力的逐渐释放。国务院参事室特约研究员姚景源指出，我国有14亿人已经实现全面小康，其中4亿为中等收入群体。所以，国内大循环为主体恰恰是建立在比较优势基础上，因为强大的国内市场和内需潜力是国内大循环为主体格局的基础。

多条腿求变创新

越来越多的购物中心在进入市场时，打破传统购物中心的模式，成立自有IP已成为当下新项目突破差异化的主流方式。记者在中国商业地产行业2020年会上看到，润凯商业发布了“假日熊猫”购物公园品牌，商场未来将会把熊猫IP与不同业态进行融合，以及在硬件体系、运营体系、服务体系等方面有所体现。

润凯商业集团董事长谌俊宇表示，购物中心千店一面的局面实际是由于购物中心对品牌专业店的过分追求导致的，这种情况在同一个城市的大型购物中心里尤为明显。为了破除为了差异化而差异化的困境，商业项目应该尽量保障入驻商家的多样性，从而营造更好的消费环境。

创新的另一个维度是商场数字化，而数字化发展已经成为购物中心行业的共识。根据公开数据显示，目前96%的购物中心已形成数字化转型战略，超过60%的购物中心将数字化转型设为现阶段战略目标。

凯德集团中国商用管理董事总经理袁嘉骅透露，凯德集团目前在数字化创新上花了很多精力，例如打造网红主播、直播卖货、线上商场的升级等行为，商场一直在线上线下的业务上发力。“正是提前在数字化上有所准备，所以疫情来袭时不至于对商场造成太大的影响，很多功能也正好在疫情期间用上。所以，购物中心行业应聚焦于创新。”袁嘉骅认为。

运营比数量重要

线上线下融合消费已经是商业项目必经之路。根据公开数据显示，中国消费全面向线上转移，除了商品销售之外，大量的服务也向线上迁移。其中，社会消费品零售总额的1/4已经在线上实现，这种新消费模式的创造和新业务的形态形成，对于释放大量的消费潜力、激发更多的消费动能发挥着重要的作用。

在构建以国内循环为主体、国内国际双循环发展新格局的过程中，消费承担着主要刺激作用。国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微表示，中国的消费从简单的商品消费快速扩容，向服务消费转变。2019年我们国家的服务消费占全部消费的比重接近50%。未来商品消费和服务消费会成为中国消费增长的双引擎。

对此，赵泽生对北京商报记者表示，国内大循环经济推动的主要力量实际是来自于消费。商业综合体作为经济里面的参与者，想要拉动消费，就必须去深挖项目的运营和服务，只有把运营服务内容做好了，才能吸引更多的消费者。尤其是在这次国内大循环为主的历史机遇大变革下，商业企业只有把运营和内容做好，才能占到市场先机。

在抢占市场份额的同时，把现有项目做好才是最主要的事情。万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业表示，购物中心开店质量比数量更重要，在存量时代，资产提升的能力才是最重要的。所以商企们应专注于已建好的项目运营上，让更多消费者愿意来。

北京商报记者 赵述评 刘卓澜

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