恒大出售233处大型商业地产项目!商业地产抛售潮即将来临?

前6个月揽金3488.4亿、稳站行业第二名…刚交出上半年成绩单的恒大，却在今年下半场一开场就跑出了“卖卖卖”的节奏。7月7日，据财联社的消息，恒大正在大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产，此次恒大计划出售全国范围内233处大型商业项目。据恒大自己回应这属于正常的出售行为，此次集中推出，是希望通过专业团队去推荐销售。此次恒大计划出售的项目为全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业。

出售项目部分统计

按照1000万平方来计算，平均每座商业都要5万平米左右，写字楼，酒店，商铺，购物中心各种类型都有。仅按2万元的单价估算，这批资产的价值就超过2000亿市值，况且还有很多北上广深等超大城市的高端物业，那价值将会更高。同为行业的头部房企，恒大的“抛售”举动不由让人联想起万科近年来的战略——从一句“活下去”的口号，再到“巩固基本盘”，依旧聚焦房地产这一主战场。

按照一铺养三代的说法，这些商铺在2014年前后可是炙手可热的资产，当时连锁经营正当时，大型的连锁主力门店层出不穷。很多服装品牌如优衣库，海澜之家，还有以Nike，阿迪达斯为代表的运动品牌疯狂的扩张店铺，导致商业综合体和临街商铺的需求非常的旺盛。

恒大在2015年把商业作为自己的核心资产进行自持，力求把金鸡养到下金蛋，长期享有稳定的回报。

地方政府最喜欢全国大型房地产开发商，第一因为他们不缺钱，买地付钱干脆。另外一个重要的因素就是为地方市政做配套设施，学校，临街商铺，大型商业，市区的居民区的支路。

以石家庄东南的保利拉菲小区为例，在东西两个区之间及小区周围的环路上地产商都修建了标准的市政道路，经过三年的自用期后，就会把道路的拥有权交给市政部门。而旁边的中冶德贤项目则配建了大型写字楼和商业地产，做为回报，政府也努力改善周边的市政配套，修建公园或者对电力，供水等项目进行改造。这些市政建设都直接的改善了楼盘的环境质量，销售价格也是水涨船高。商业地产的模式甚至一度十分追捧。

恒大在2015年前后，以收购的方式购买了大批包括港资企业和一些本地房企的商业地产项目，特别是很多的苏宁广场都改名变成恒大中心。同时在自己的项目楼盘中配建更多的商业项目。但运营如此庞大的商业地产，对商业管理人才的需求是非常大的，而房地产公司往往是重招商，轻管理。一般来说，三分之一的招商项目是全国的合作项目，只要建成就能出租，但最好的位置都是他们的。另外三分之一需要当地知名品牌和国际品牌的代理商来投资建店，还有三分之一就需要一些没啥品牌的产品进驻了，大多是卖百家货的小店，为一些喜欢逛街的年轻人提供服务。但运营大型商业成本是非常高的，人工和水电费用，维修保养费用都很大，房地产公司一般会把物业管理公司独立出来，通过收取高额的物业费用来保持物业管理能自负盈亏，甚至很多还运作物业管理公司独立上市，以便获得更高的回报。

但根据恒大的报表，2014年到2019年物业投资总值已增加到了1626亿元，但每年的租金增长极为缓慢。虽然从公平值的角度来看，这些物业每年都有几十亿的价值增值，但毕竟是镜中月，水中花，不到卖出那一天无法变现。

目前看起来，恒大做为最大的商业地产的持有代表都开始要变现这些资产了，说明对未来商业地产的增值速度没有太大的信心。当然任何一件事情都有悲观和乐观两种看法，悲观的人总认为已经到达顶端，而乐观的人则认为还会有一波上涨。当然也不排除大地产集团通过项目分解变现给个人在通过各种概念回租进行整体管理的方式来获利。但不管怎样，商业这只金鸡似乎不怎么吃香了，金鸡的品质也开始下降。主要的原因就是供大于求了，基础建设可以超前一段时间，但是方向不准确的话，结果不会特别好。

疫情为经济带来了负面影响是必然的，但对于商业地产开发和运营企业来说，未来既充满了挑战也充满机遇。

写字楼市场空置率走高，有些企业撑不下去，或许会出现一些抄底机会；对于商业综合体来说，应该充分分化时间与空间，善以运用才能适应未来发展。

基于目前全球的疫情与经济发展态势，世界银行等多家机构已预测全球经济或将在2021年迎来较大规模的全面回暖。

留给商业地产的时间已经不多了，企业应抓住机遇，加强抗风险意识，提升管理能力，优化运营效率，也为迎接公募REITs大发展时代的到来做好准备。

来源：地产下半场运营

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