猝不及防!后疫情时代,商业地产迎来残酷洗牌!

大企业就喜欢搞大事情。

刚刚在上半年房企销售权益金额中夺魁的恒大，随后就一举拿出了写字楼、酒店、购物中心、商铺等业态的商业物业，集体出售，数量达223个。

这些商业物业分布从北京到福建，从内蒙古到珠三角，横跨大江南北，几乎涵盖全国，重庆也有4个商业物业位列其中。

恒大要彻底告别商业赛道了？还是商业地产突然就不香了呢？

大甩卖恒大是认真的

此次恒大出售的223处商业物业，被恒大称之为“非核心业务资产”。

清单显示，恒大大甩卖的购物中心、写字楼、酒店分别为29个、30个、37个，此外还有分布全国的约100个住宅项目的配套商铺，以及数个会议中心和医院业态。

其中，像海花岛这个宣称总投资超1600亿的文旅项目，其配套的3家酒店和1个会议中心，都打上了出售的标签。

同时，恒大进军大健康领域重点培育的医疗项目，三亚国际医院和博鳌国际医院也被列在了出售清单中。

不仅如此，早年恒大斥巨资从张松桥（中渝置地）、郑裕彤（新世界集团）及刘銮雄（华人置业）等香港朋友圈拿到的内地开发项目，例如重庆恒大中渝广场写字楼、成都西锦城商铺和华置广场写字楼、酒店，以及海口恒大美丽沙、成都恒大天府半岛的购物中心等，如今也纷纷挂牌出售。

而出售，恒大也是认真的。

恒大重庆公司相关人员就表示，包括重庆的项目在内，此前一直在卖。

由于项目状态不一、产权构成不同，是以散售为主，而非打包出售。

重庆项目卖相不错

此次涉及重庆的4个出售项目，卖相都不差。

重庆恒大中渝广场4栋写字楼面积16.3万㎡，位于江北中轴线红锦大道与新溉大道交汇处，楼下即是轨道3号线站点，背靠山顶道国宾城、汇景台等高端社区。

不仅有恒大自持的购物中心和新光天地商业中心做配套，旁边还聚集了重庆市高院等政府机构，是区域内写字楼物业的代表项目，入驻了不少全国性公司的重庆分支机构。

重庆恒大解放碑中心、重庆恒大城市之光2个项目，则是恒大在2017、2018年分别从英利和中航手上收购而来，2个项目的购物中心，分别位于解放碑和渝北空港新城兰馨大道上。

重庆恒大金碧天下虽在主城之外，但也位于重庆同城化发展先行区江津的双福新区，加上成渝双城经济圈大发展的背景，坐享区域红利。

单就这些项目所在的区域、地段而言，都可圈可点。

曾经也有逐梦商业的心

早在2013年，恒大就开始涉足商业地产领域，先后在深圳、上海等地收购了商业地块。

之后的2014年，恒大加快了商业地产的版图扩张。

一边不断在全国拿下多宗商业地块，布局购物中心、写字楼、酒店等商业业态；一边还和国内老牌商业运营商王府井合作搞合资公司：一家商业物业公司，主营业务为城市综合体或商业地产的开发，一家商业管理公司，主营业务是物业管理。

对标万达，恒大喊出商业地产总面积将翻倍，总资产达到千亿元规模的目标。

但命运女神对许家印招了招手，送了他三个字“高周转”。

之后的恒大凭借三字诀，加速规模化扩张，在住宅物业领域迅速做大做强，成为如今国内房地产领域三巨头“恒碧万”之一。

在多元化发展的探索上，恒大对商业也并非一开始就放弃。

起码2018年初，重庆恒大还在扩招商业物业经验丰富的专业人员，只是到了当年底，才出现了分流。

随着恒大在文化、旅游、健康乃至汽车板块的渐成格局，原本其寄望颇大的商业物业逐步边缘化，终成为了“非核心资产”。

乏力的商业

事实上，从恒大重庆商业项目的表现，以及相关数据来看，其在商业方面的确玩不转。

以重庆恒大中渝广场为例，其体量达8万㎡的购物中心，引进了包括MUJI、H&M、UR等在内的快时尚品牌，还有韩国CGV影院品牌。但人流动线设计、导视都比较槽糕，营运管理未见起色，虽然比对面的新光天地早开业，人气始终不足。

此次出售对象，居然不是这个运营无特色的购物中心，反而是把区域内还算拔尖的写字楼物业挂牌，也是比较谜了。

从恒大的年报来看，从2014年开始，其自持的投资物业账面总值，随着高速扩张也在快速放大，到2019年达到1626亿元。

不过后期降速明显，2018年到2019年整整1年时间，只增加了3亿元的投资物业。

除了战略上的挑战，恒大这些自持商业物业的租金收入增长，和规模非常不匹配。

2019年恒大已竣工的投资物业价值已超过1400亿元，包括了建筑面积约895万㎡的居住社区商业裙楼、写字楼及约36.3万个车位。

但全年下来只产生了13.6亿的租金收入，收益率连1%都不到。

横向对比一下商业领域2个大家耳熟能详的品牌，华润2019年租金收入有120.3 亿元，龙湖去年的租金收入也有57.9亿元。

规模庞大的恒大，在商业物业租金的收益上，可以说被无情碾压。

也无怪乎有人总结，在商业地产开发运营上，华润是优生，龙湖是特长生，恒大则是差等生。

有人说恒大此次大甩卖是为了降低负债率，也有人说恒大只是退出自己不擅长的商业板块，专攻住宅领域。

背后的原因我们不去猜，但从恒大乃至此前一些房企的动作中，似乎可以看到一些行业的发展轨迹。

比如，把商业物业进行大甩卖的，并不止恒大一家。

融创孙宏斌此前在2019年业绩说明会上就表示，今年将卖掉部分酒店、商业、乐园等持有型物业。

万科则将深圳2个黄金地段商业物业及2个办公物业摆上“货架”，在深圳联合产权交易所进行出售。

去年，SOHO中国也拟以80亿美元的总价，打包出售旗下商业地产项目。当时盛传黑石大概率会接盘，但至今还没有下文。

与此同时，统计数据显示，房企的商业运营收入排名门槛在降低。

2019年上半年，国内房企商业运营收入TOP10的入榜门槛为20.3亿元，TOP20入榜门槛为12.3亿元。

但到了今年上半年，这2个门槛分别降到了19.4亿元和10.7亿元。

可以说，在房地产整体下行承压以及疫情的叠加影响下，重资产的商业物业，回报周期长、回报率低，并不适合一般非专业类房企长期持有。

而大甩卖开了头，后面还会陆续有跟进者。

只是，当初被视为房企多元化拓展最容易上手，最有可能在住宅之外取得新增长的商业地产，在“现金为王”的新时代，终成为众多房企的明日黄花。

声明

1、本篇文章仅代表作者个人观点，不代表任何官方立场；

2、转载本号原创文章，请务必标注清楚文章来源（转载自：重庆地产news）；

3、对于未经本号授权的转载等行为，本号将采取法律途径维护合法权益；

4、文中所涉内容和图片如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将核实后处理。

相关知识

猝不及防!后疫情时代,商业地产迎来残酷洗牌!
疫情重新洗牌商业地产 数字化成为购物中心成功关键
后疫情时代，北京商业地产的复苏之路
后疫情时代商业地产需求上扬 WeWork中国与利丰集团达成深
后疫情时代 商业经济开启时空变阵
后疫情时代商业地产咋发展?社区商业的新机遇
红木行业迎来深度变革 祥蕴阁抢跑“后疫情时代”
疫情加速房企洗牌 出路在“游泳中学会游泳”
上半年商业地产租金整体下跌 应抓住疫情后转型升级契机
中指研究院:上半年商业地产租金整体下跌 应抓住疫情后转型升级