北京68.74亿元挂牌三宗地块朝阳东坝起始价“涨”1.78亿元

北京商报讯（记者 卢扬 王寅浩）11月10日，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗地块，两宗住宅用地、一宗商业用地，分别位于朝阳区和石景山区，总起始价68.74亿元，其中石景山区北辛安地块为不限价地块。

地块编号京土整储挂（朝）[2020]043号，地块名称为北京市朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-611地块，位于朝阳区东坝乡，建设用地面积2.66万平方米，建筑控制规模≤74507平方米，土地用途为R2二类居住用地，起始价33.84亿元。

根据出让文件，上述地块中的商品住房销售均价不超过71000元/平方米，且最高销售单价不得超过78000元/平方米。

记者了解到，该地块曾于今年3月末挂牌出让，后于4月27日北京市规划和自然资源委员会发布了暂停出让的公告。前后对比发现，该地块用地性质由F1住宅混合公建用地调整为R2二类居住用地；商品住房销售均价由原来的不超过69422元/平方米调整为不超过71000元/平方米；最高销售单价由不得超过76364元方米/平调整为不得超过78000元/平方米；出让起始价也由原来的32.06亿元提高至33.84亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，F1住宅混合公建用地与R2二类居住用地的区别确实主要在于纯粹性上，R2用地为纯住宅用地，没有公建类产品的建设，对于开发商来讲，纯住宅用地相较操作难度和风险都更小，且纯粹住宅社区带来居住品质的改善，产品价值更高，因此盈利空间可能更大，这也是用地性质调整后价格整体调高的原因，纯居住用地确实更受房企青睐。

同日挂牌的另外两宗地块位于石景山区，一宗住宅用地，一宗商业用地。地块编号京土整储挂（石）[2020]044号，地块名称为北京市石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-673-A地块，位于石景山区北辛安地区，建设用地面积1.37万平方米，建筑控制规模≤38307.822平方米，土地用途为二类居住用地，起始价17.35亿元。

地块编号京土整储挂（石）[2020]045号，地块名称为北京市石景山区中关村(000931,股吧)科技园石景山园北Ⅱ区西井地块土地一级开发项目1606-034地块，位于石景山区苹果园地区，建设用地面积2.87万平方米，建筑控制规模≤114706.512平方米，土地用途为B1商业用地，起始价17.55亿元。

记者梳理发现，年内石景山已出让四宗地块，合计出让价170.03亿元，其中出让价最高的地块同样位于石景山区北辛安地区，彼时中海以69.78亿元竞得这宗“巨无霸”地块。值得一提的是，该地块商业用地建设规模高达15.47万平方米，超过了住宅用地建设规模的11万平方米，相信未来，补足区域商业配套是可以预见的。

潘浩称，截止2020年10月，石景山年住宅用地成交量占全市10%，而商品住宅成交面积占全市7%，略显供过于求，但是2019年石景山商品住宅成交面积占比全市10%，比今年高出3个百分点，且1-10月石景山成交面积累计同比2019年下滑16%，可见，今年石景山成交量明显减少，实际上与商品住宅市场正常成交量相较，全年10%的土地供应量属于正常水平。

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