广州楼市:凭运气赚的钱,别不小心凭实力亏掉了!

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提问：广叔，你好，本人在花都，看了融创文旅城和桐悦的三房，总价260万元左右，本人花都户口，不考虑读书，只考虑自住和升值，选择哪个好些？谢谢！

回答：你好。文旅地产自住还是不错的，但由于欠缺刚需，同时配套方面不足，距离核心区远，投资潜力较弱，融创文旅城就是这种产品。桐悦相对要好一些，至少有地铁，配套方面也在不断完善。建议考虑后者。

提问：您好广叔，目前首付80以内可以接受，现在看了万博附近两个楼盘，一个是番禺碧桂园、另外一个自在城市花园、都是二手，本人在海珠上班，您觉得这两个盘值不值得入手，那个可以优先考虑

回答：你好。碧桂园更好一些，近南浦站，配套还可以，缺点是盘大；自在城市花园离万博、长隆近，地铁口远，靠近立交高速，有万博CBD辐射。综合看建议选择后者。

提问：你好广叔，首问：有两套房产分别是70方的两房和100方的三房，现在双方父母及两个小朋友均住在这两套房，在西村的富力桃园，楼龄大约15年，还有一套在天河珠江花城4房，2021年收楼，两个小朋友现在都在桃园小区小学就读。手头可用资金约500W，年入300W，广州户籍。问题1.因为好像富力桃园基本没升值，是否需要出手？但是出手一套，就没房票，出手两套，再买哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考虑投资，建议哪里买房产呢？增城？ 3.如果想买别墅自住，可以建议哪里呢？谢谢

回答：你好。1、富力桃园产品本身很不错的，花园社区，景观好，缺点在于附近环境和配套、交通，离地铁也不近，也有一定的楼龄，整个罗冲围板块被水路和广清立交、增槎路隔断，板块被孤立，发展受限，增量有限。可出手置换。天河珠江花城主要问题还是交通和配套，生活不是很方便，周边工业厂房扎堆，短时间是没法改变的。

2、卖一套没有房票，非广州户籍吗？像你的情况，我觉得可以配置一套优质的产品，上面两套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、鱼珠，具体潜力大的板块，详见内部分享！

3、投资价值高的别墅，详见内部分享！

提问：新人首问，广叔你好！家人在北京有一套双房本的房子，限购政策下担心变现问题，是否应尽快变现出来呢？若变现出来需要置换，想请教一下：以投资为主的话，北上广三个城市中，置换哪个城市的房子更有投资价值呢（短期在上海工作，户在广州有一套房）

回答：你好。北京现在是处于横盘状态，但毕竟是首都，楼市终究会回归。短期投资目前广州比较适合

提问：广叔好，新人提问深圳的尖岗山楼盘会跟宝安中心一样有投资价值吗？

回答：你好，尖岗山没落的片区，跟宝中没法比。

提问：你好广叔，我们的家庭房产情况如下。在广州越秀区有一套学位房40平方，学位占用，目前出租4200每月。在海珠区东晓南芳草轩有一套100平方电梯房，目前出租5500每月。在佛山南海千灯湖有一套165平方的商品房，周末自住。在佛山火车站和桂城地铁站有两套公寓，出租。目前在小孩读书处租房住，每月9000。目前广州没有购房指标，有100万的存款。请问下一步如何投资好？

回答：你好，公寓并不是优质资产，如果租售比达不到5%以上，建议出手置换成涨幅更大的住宅产品。 主场在广州，继续加仓广州，没必要切换城市。 法拍房，结离婚，老人票等方式都可以破限购。 广州投资方向： 金融城—鱼珠：金碧世纪、中海康城 老黄埔的：黄埔花园 番禺万博的万科欧泊

提问：广叔你好，本人东莞户口，在东莞一套房有60万商业贷款，想再投资一套，最好能做公积金贷款。首付140万内。周边有推荐的楼盘吗，广州深圳东莞佛山未来涨幅大的均可。目前自己有看佛山恒大御景半岛，南沙星河.山海湾，东莞皇马郦宫。

回答：你好，东莞现在价格也比较高了，未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。

子弹140，如果能开发出一张广州的房票，现在进场是比入手东莞更好的选择，赶上这一轮涨幅。南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。广州买房价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，600万左右，广州纯投资，不考虑自用与学位，仅追求涨幅。全款后做经营贷。五年周期。请问选择什么板块什么楼盘？谢谢

回答：你好，广州的发展是向东向南，其实本质上就是沿着地铁5号线向东、沿着3号线向南的发展，如果总价预算600万的话，建议首选金融城板块，次选萝岗区府和番禺万博 金融城板块可以考虑骏景花园、美林海岸、中海康城 萝岗区府和番禺就要选择好货了，比如万科欧泊、锦绣香江、保利香雪山、新福港鼎峰

提问：你好广叔，我是14年未220的价格按揭买了龙岗沙湾恒大国香的房子，现在希望能在罗湖找口碑较好的中学学位的置换，前期看了黄贝岭丹枫白露的房子因为没住家的感觉就pass了，现在房价不太明朗不知道现在换是否合适，500万左右预算在罗湖三房有可以推荐的吗麻烦广叔有空解答一下，万分感谢。

回答：你好，恒大国香东边是山，空间好，周围民房居多，也没地铁，自住还可以，投资很一般。丹枫白露独栋小区，又是酒店又是门诊的，缺少居住氛围。500w在罗湖，还要好的学位以及好一点居住环境，这些条件加起来，很难找。带好学位，可能就2房或者1房。而三房的学位也都一般，只有提高预算。

提问：你好广叔，我工作在前海妈湾片区，2017年第一次置业因为首付款紧张买了西乡富瑰园的楼梯房，今年这波行情看到涨幅并不大就卖掉了。不过还保持三成首付款的可能，现在想买总价在600-700万左右的投资性房子。这个月跑了沙井光明南山宝安很多地方，新房近期只看中了龙华壹成中心的11区90平的房子，放风6.5起认筹，二手房对沙井禧园，西乡锦明花园或中熙香缤山有点感觉，不知道如何选择好，又怕踏空，请广叔给点建议。

回答：你好，上了年纪的楼梯房除非有顶级学位加持，否则未来大概率被淘汰。壹城中心库存量较大，站在高处一眼望去，一片一片，各期距离地铁都挺远，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线人流量大，地铁通勤极为不便，下来还要走近半小时才能到家，不如住光明的地铁盘来得方便，同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，学校还不怎么好。鸿荣源禧园不错，沙井标杆盘。锦明花园，碧海湾e出口无缝对接，人车分流车位配比1.2，2009年低密度小高层小区，中小学就在隔壁，小区并无明显硬伤。中熙香缤山这一片逐渐成熟，12号线利好。论潜力，西乡肯定比沙井好，综合看更首选中熙香缤山，次选锦明花园。

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