融信服务赴港上市，欧宗洪吃“独食”

  外界对欧宗洪的印象，大多停留在“少年得志”的故事上。

  他给自己的评价，却迥然不同。不仅忽略了所有成就，只言“事业无穷尽”。

  今年是融信中国跨过千亿的第二年。截至11月4日，该公司的市值为94.49亿港元。而乘着物业上市的浪潮，欧宗洪已向港交所再次递表，筹划着融信的物业板块——融信服务冲击资本市场。

  在手握地产上市平台的情况下，他希望给事业装上第二个“资本之轮”。

  近年来，为了给上市做铺垫，融信服务进行了较为复杂、频繁的架构调整。除了注册资本规模不断变大之外，辗转腾挪间，似乎能看到董事长欧宗洪的掌控心思，以及公司业务的发展姿态。

  向高管回购股份

  上市前夕，融信服务展开了一系列重组。其中，融信世欧是一个关键因子，重组都是围绕它来展开。经过一系列重组后，融信世欧成为融信服务旗下重要的营运主体。工商资料显示，融信世欧于2011年4月29日成立，主要从事物业管理服务。

  在今年重组之前，融信世欧由三方持股；其中，福州卓创持有其36%股权、福建鼎诚持有54%股权、平潭综合实验区融合投资合伙企业（下称“平潭融合”）持有10%股权。

  福建鼎诚由欧宗洪直接拥有权益，福州卓创则以信托方式，为福建鼎诚持有于融信世欧的40%权益。换言之，欧宗洪手握融信世欧90%的控制权。

  而平潭融合本质上，是一个就雇员激励而成立的有限合伙企业。它由普通合伙人平潭融鑫持有1%权益；另外，由融信服务执行董事兼首席执行官马祥宏，充当有限合伙人，持有99%权益。

  再往上溯及，平潭融鑫分别由融信中国的欧赛雕、马祥宏拥有99%和1%权益。以此算来，欧赛雕实益拥有平潭融合0.99%股权，而马祥宏则总共拥有平潭融合99.01%股权。

  从4月份开始，欧宗洪就有意加快了上市平台的架构搭建。月内，他于于开曼群岛，注册成立了融信服务，为资产腾挪做准备。

  与很多房企分拆物业上市前，拿出股份奖励高管不同的是，欧宗洪反其道而行之，不但没有拿出股份奖励高管，反而将高管的股份收购回来。

  5月25日，平潭融合将其于融信世欧的10%股权，转让予福建鼎诚，代价为850万元。与此同时，按照欧宗洪的指示，福州卓创将其于融信世欧的36%股权，转让予福建鼎诚。

  如此一来，福建鼎诚持有融信世欧100%股权，相当于欧宗洪拥有融信世欧的全部权益。此后，欧宗洪将融信世欧置于欧兴途业、福建融点等平台公司之下，并最终成立家族信托，统筹全盘。

  融信世欧成为了融信服务的主体运营公司，旗下拥有融信物业管理、世欧商业管理，以及其他附属公司；凭借于此，它为融信中国集团开发的物业，以及第三方物业，提供管理服务。

  纵观整个重组过程，可以看到，欧宗洪逐步将融信服务的全部股权，揽于麾下；这相比于其他公司上市前夕，将部分股权分给高管的举动，有所不同。

  不过，细细算来，由于成立平潭融合时，股东并未兑现出资承担额，所以在与福建鼎诚的交易事项中，欧赛雕、马祥宏也从850万元的交易额，获得了8.4万元、841.6万元的资金。

  二代缺席高管团队

  在提交招股书之前，外界猜测，欧宗洪可能会让自己的儿子欧国飞接管物业，这样的操作方式在地产二代中也早有过先例。

  但欧宗洪似乎看重儿子在地产方面的才能，现任融信中国第二事业部总裁的欧国飞，并未出现在融信服务的董事会及高管名单中。

  董事会形成了以欧宗洪为首的70后老班底成员，他们均有在行业内超20年以上的从业经验。

  资料显示，马祥宏从2016年10月开始，就一直是融信服务的首席执行官，负责集团的整体业务运营和管理，以及执行董事会的决策。

  马祥宏现年47岁，正值职业生涯黄金期。90年代，马祥宏曾在湖北十堰店子中学任教六年，期间担任过主任及副校长。1999年9月至2016年9月，他则在金地集团，任职并担任多个职位。

  招股书中写到：“马先生于中国房地产和物业管理服务行业拥有约21年管理经验”，对马祥宏给予了肯定。

  关联收益超七成，增值服务收入低

  融信服务的业务布局，主要集中在海峡西岸地区、长江三角洲地区。2017年，它将业务扩展至四川省成都、河南省郑州和天津，并将总部由福建省福州市搬迁至上海。

  截至2020年6月30日，该公司有100个在管项目，覆盖两大主要地区和其他地区的41个城市，在管总建筑面积约1700万平方米，总签约建筑面积约3430万平方米。

  2017至2019年，及2020年中期，融信服务在海峡西岸地区管理建筑面积，分别约为880万平方米、980万平方米、1169万平方米及1160万平方米，占总在管面积的92.1%、92.8%、73.1%及68.1%。比例不断下降。

  业务层面，自2016年开始，融信服务开始向第三方提供物业管理服务。2017年至2019年，它来自于第三方的在管总面积，分别为380万平方米、420万平方米及670万平方米；截至2020年中期为690万平方米。

  尽管第三方业务规模逐渐增长，但与大多数物业企业一样，融信服务对关联公司的依赖性依然很高。

  11月3日，融信中国还曾发布公告称，融信服务同意继续向融信中国提供物业管理及相关服务，期限至2022年12月31日。这是两者一直以来业务往来的缩影。

  过去三年，它来源于融信中国的收益分别为1.42亿元、1.765亿元、2.069亿元，分别占同期物业管理服务所产生总收益的79.9%、74.6%、72.6%，皆超过七成。

  于往绩记录期间，融信服务的收益主要来自三条业务线物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。它的总收益由2017年的2.64亿元增加至2019年的5.18亿元，复合年增长率约为40.1%。

  截至今年上半年，该公司三条业务线收益占比分别为51.9%、46.3%、1.8%。

  近两年，被视为物业管理行业新的利润增长点的社区增值服务发展迅猛，如保利物业、碧桂园服务等物企，社区增值服务收入早已论亿计算。

  反观融信服务，在社区增值服务方面的营收能力孱弱，从2017年到2020年上半年，社区增值服务收入占比始终未能超过2%，今年上半年收入占比仅1.8%。不过，虽然社区增值服务收益占比较低，但其增速较快，几乎呈现翻倍增长的态势。

  在盈利能力上，过往三年，融信服务的毛利率分别为22.6%、27.5%、32.3%。2019年，上市物企的平均毛利率为29.4%，相比较而言，融信服务只比平均线略高。

  而在公司业务拓展的同时，融信服务也会面临着债务的压力。

  融信服务的资产负债比率，过去三年为96%、84%、72%；虽然呈现下降的趋势，但仍处于偏高的状态。而2017年，它还曾录得流动负债净额700万元，主要是由于业务扩张，导致须向第三方支付其他应付款项共计5870万元。

  融信服务这次能否顺利上岸？还有待资本市场给出答案。

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