限售、限房价、限地价、竞自持：浙江衢州、台州祭出组合拳式调控

　　房住不炒再升级。

　　10月楼市整体平稳运行，但三四线城市打补丁政策趋势依然持续。11月3日，台州发布楼市新政：市区新购买住房3年内不得交易；建立房价地价联动机制，实行“限地价、竞自持（或配建）”土地出让方式。

　　此前的10月30日，浙江省衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，推行限房价、限地价、竞配建的住宅用地出让方式，扩大限售楼盘范围，同时加大对住房租赁的扶持力度，提高租房提取公积金额度至每年2400元。

　　事出有因，来自深耕浙江的多名房企人士综合信息反馈，衢州、台州市场均出现局部过热的情况。台州椒江区房地产市场火爆，楼市火、地价火、网签限签导致排队现象，政府为促进房地产健康、稳定的发展，特出台此政策。

　　一个背景是，浙江三四线城市小贷金融发达，中小企业多，资金流向房地产已成趋势。据台州一名当地人士称，台州市区购买力基本来自本土市场的，大部分人拥有多套房，买房大多用于出租；也有部分购买力来自乡镇。目前的情况是，台州市区房价相对于县级市温岭而言，还是“价值洼地”。

　　政策打补丁在所难免。同策研究院资深分析师王丰分析指出，台州新政与衢州新政有几个不同点：第一，衢州新政是从政府端、房企端至C端比较完整的预期政策管理的尝试，而台州只是政策补丁；第二，房地产行业地位不同，2020年前3季度，台州房地产开发投资累计增速为12%，位于浙江省前列，而衢州累计增速仅为-10.6%，所以衢州作为政策实验田的试错成本更小。

　　稳房价为主

　　可以看出，此次台州楼市政策仍以稳定预期为主，即取得不动产证满3年才能上市交易，与2016年三四线城市集中出台“限售”政策的思路一致，引导市场回归理性，但大概率不会产生过大的负面影响。

　　王丰认为，台州出台政策时间点有以下几个考虑：第一，市场处于需求恢复期，经历了2020年上半年土地市场过热，和疫情过后的需求集中释放，2020年11月市场处于相对平稳期，为了预防2020年年底，房企冲业绩压力，提前出台政策稳定预期；第二，配合十四五规划，对于房地产贡献较大的城市采取政策补丁政策（如台州），对房地产贡献较小的城市（如衢州），摸索预期管理的全套解决方案，贯彻“因城施策”。

　　另一方面，随着市区融合的加快，以及万达商圈、高铁新区的逐渐崛起，台州市民换房意愿强烈，新盘去化率加快。高铁新区区块位于椒江、黄岩、路桥之间，高铁利好导致这几个区域的房价涨幅也呈现向上趋势。

　　但衢州稳房价相关政策比台州更细化，从严控制商品住房预售节奏。除土地出让文件对预售规模作出特殊约定外，建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；建筑面积3万平方米以上分期申请预售的，每期预售建筑面积不少于3万平方米，尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售。

　　土地市场，仍然是调控导火线

　　值得关注的是，中指院近期发布10月百城房价指数，百城房价涨幅居前十位的城市依次是东莞、徐州、嘉兴、金华、西安、海口、惠州、北京、宁波、南通。

　　宁波赫然在列，号称新二线城市的台州，与宁波地缘接近，在楼市上也有传导作用。2020年1月以来，台州土拍市场持续火热，台州市中心的土拍楼面价接连破万，且有不少未入驻台州的新房企出现。较早进入台州市场的中梁地产相关人士表示，目前台州地区土地难拿，在该地区已经很久没有拿地了。

　　回看衢州新政，也明确提出了对市场关注度高的热点地块，土地出让前明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。加大对住房租赁的扶持力度，提高租房提取公积金额度，每户每年最高提取额不超过24000元。

　　对此，上海中原市场分析师卢文曦指出，调控围绕土地、销售等一系列关键点展开，从内容上和当前主流调控城市手段如出一辙，比如“限房价+限地价+竞配建”的方式公开出让，可以稳定市场预期，也是借鉴调控效果明显的城市做法。因此，新意上略显不足。但是可以对市场起警示作用，预防楼市非理性上涨。

　　从近期调控举动来看，近期三、四线依然是收紧的地方。尽管临近年底，但是开发商营销活动来看，对市场有一定鼓动性，因此不排除楼市温度延续甚至走高的可能。所以，三四线城市还是出政策，一方面调节当下市场情绪，另一方面，可能为明年楼市做规划。

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