蓝绿双城曹舟南：房地产业的金融红利告一段落

经济观察网 记者 饶贤君 房地产行业将进入怎么样的时代？自“三条红线”管理规则靴子落地，融资全面缩紧，房地产开发企业未来将如何发展，各家都在积极探寻。

2020年11月1日，成立两周年的蓝绿双城举办了第二届共建者大会。会后，蓝绿双城董事长曹舟南等管理层在媒体恳谈会上给出了一个新兴创业企业的行业研判。

曹舟南表示，三条红线带来的最大影响，就是房地产行业将彻底脱离金融红利时期，他认为，中国房地产可以划分为三个阶段，自90年代开始，前20年是土地红利期，这一时期的产品品质、服务品质粗糙，房子不好，但依然供不应求。

到了2010年，房地产行业盈利主要依靠金融红利，曹舟南举例，“很多人问我，项目明明是亏的，为什么有公司死活要拿，因为他需要的是规模。房企围绕土地筹备规模、销售规模、销售收入结转规模进行比拼和竞争，进入头部白名单以后，发债、融资、贷款可以得到支持，而且成本比较低。但金融红利带来的最大问题就是高周转，房产是产品，品质质量和服务质量的保障是需要物理时间的，如果没有时间，质量通病显然解决不了。”

三条红线的落地，将扭转这一局面，曹舟南认为，“在国民经济体系中，房地产是‘怪兽’，到底创造什么价值，创造多少价值？医生、老师、科学家，他们有很高的技术含量，房地产行业，文化、学历、素质都更高？凭什么一个项目公司老总拿100多万、200多万？我非常支持中央调控，带领行业进入管理红利、向精益化管理要效益的时代。”

此前，万科董事会主席郁亮也在媒体交流会上表达过类似观点，郁亮认为，房地产行业在招拍挂之后进入金融红利阶段，而三条红线开始就是管理红利时代，房地产金融在国民经济占比越来越高是不对的，金融资源过多被房地产占用不是好事情。

进入管理红利时代，开发商们会如何发展？

曹舟南认为，未来行业的分化会愈发显著，行业的前20或是30，将持续提升行业集中度，形成寡头化，而中小型房企将不得不走向转型，“美国有成熟、庞大的房地产市场，美国专业的开发商是7家，而中国有7万多家，这是不可持续的”。

做出这样的市场研判后，曹舟南及其掌舵的蓝绿双城认为，想要在复杂的房地产市场中弯道超车，“共建”或许是一条出路。

蓝绿双城的共建，目前覆盖五个层面：与投资人、资本共建，解决资金问题；与产业共建，实现科技产业成果转化和城乡一体化；与供方共建，与专业领域的头部企业合作打造专业共同体；与具有专业特长和投资能力的同行开展共建；与客户共建，业主可以通过投资、销售成为蓝绿双城的“事业合伙人”。

从蓝绿双城成立两年的成绩看，其共建的合作伙伴中包括光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、云南投资、山东高速(600350,股吧)、山东铁投、杭州地铁、南京地铁、浙商资产、爱达集团等。

据曹舟南介绍，“共建”模式也引起了行业其他企业的关注，万科、中南建设(000961,股吧)、德信等许多房企负责人都出席了第二届共建者大会。

蓝绿双城创始合伙人余海涛表示，目前，蓝绿双城落地63个项目，已经进入国内40个城市和地区，各类土地储备建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过1000亿元，2020年能够实现销售业绩约70亿元。

同时，余海涛表示，2021年蓝绿双城计划实现项目数破百以及销售额破百亿或二百亿的目标。

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