危险了!梁溪主城区

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-02 17:41

这一次，又说经开区。

10月28日无锡的土拍可谓众说纷纭，其中华发拿下经开区博览中心东地块成了此次土拍的最大关注点。

其一，配建要求极其严苛：自持全部商业，并与首期住宅同步开工和交付；开发商独立竞拍，不准联合拿地；要求建高规格网球馆、跆拳道馆；新建成品住宅比例不低于80%……

其二，体量大。47亿的总价，除了开发商的运营能力还相当考验开发商的资金实力。

其三，住宅楼面价高。总体成交楼面价为14720元/㎡，溢价率2.62%。但私下有人计算，真实楼面价已经突破了20000元/㎡！

经开区高隐形楼面价开创者

此前，随着一次又一次土拍楼面价的提升，尤其是多个乡镇板块楼面价的迅速上涨，近来几乎无锡土拍地块全部楼面价都设有最高限价。板块之间楼面价在拉平，房价差距眼看在全面缩小。

于是，一种声音出现了，“经开区的优势没了”。毕竟，滨湖区河埒口板块、梁溪区、锡东新城的楼面价都几乎可以匹敌经开区了。

在“房住不炒”的主旋律下，无锡相关部门为了城市的更好发展可谓与时俱进：土拍达到限价后竞自持面积，竞人才房，这次经开区的博览中心东地块又出现了如此细致具体的配建要求。

业内分析说，此幅地块的低溢价率和表面楼面价既达到了有效调控楼市的目的，也杜绝了一些不明所以的媒体和中介拿着高楼面价刺激购房者，影响无锡房地产市场的健康发展。可谓一举多得。

100%自持的商业，高规格网球馆、跆拳道馆，此幅地块的高端配套在拿地之际已然明确，因此对于购房者来说，也是最大的保障。防止后期开发商宣传变更等不信守承若的现象出现，杜绝购房者买新房等不确定因素的损失。

经开区匹敌梁溪市中心的顶级配套

大家提到梁溪区常用是“价值回归”，回归的前提难免让人想起曾经的已去。后浪有经验和风光过往，是优势。而劣势也显而易见，奋力一搏或许才能获得前浪毫不费力就能得到的关注。

大家喜欢梁溪市中心的主要原因是商业多，各种类型总有适合你的。交通方便，无论是交汇的地铁1、2号线还是几十条公交线路，总能将你顺利带到此处。此外，人文景观也能增色，城市发展的脉络和历史感随处可见。

还有更重要的一点，市中心之所以吸引人可谓是商业连成片，中山路和人民路交叉口延伸过去，商业鳞次栉比。

而这些对于经开区来说，随着近年来经开区的发展，尤其是太湖博览中心周边，雪浪小镇是发展有序，这两年规划更是如火如荼，即将形成市中心的配套之势。

|雪浪小镇

实地探访发现，目前太湖博览中心周边被大片围挡阻隔，除了在建的地铁4号线，京投的TOD项目也在建设中。

|太湖博览中心周边被大片围挡

一路走来，看下周边的配置：

无锡市政府，金匮公园、雅居乐中心广场（建设中）、无锡海岸城、金融街、宝能城东市西市、尚贤河湿地公园、巡塘古镇、无锡外国语、太湖新城体育公园、太湖国际博览中心、太湖国际会议中心（建设中）、尚贤河灯光足球场、无锡少年宫、南外国王国际学校……

再加上愉樾天成规划的商业、酒店、幼儿园、市民文化公园（在建），此次华发拿地的商业、高规格网球馆、跆拳道馆规划等。

再说这里的交通，地铁1号线和4号线在市民中心站交会，除了匹敌梁溪市中心的配套之外，围绕太湖的环境优势是梁溪区没有的。

经开区比梁溪区欠缺的即将被弥补

2018年，身边一个买世茂首府的朋友跟我说：我跟家人都喜欢梁溪市中心的热闹，那种烟火气才是生活该有的样子，热气腾腾。所以，即使再次买房还是不会选择经开区。

可以看出，对于经开区来说，不在无锡版图的中心不是重点，房价高配套高大上也没有征服一些购房者的原因，是因为生活气息不够。

生活气息，说白了就是人气。

无锡的人口情况我们都知道，让有限的人口在一个城市内移动并不是城市发展的主要目的，吸引外来人口才是根本。于是，近年来一系列的人才政策提上日程。

相关人士表示，当下上海的一些政策使得今后5年内从上海溢出的人口将转移到周边城市，而无锡就是最好的承接城市之一。因此，今后几年结合无锡的相关人才落户政策，外在人口流入将会显著增加。

最近无锡地铁3号线开通，身边多个人跟我说，上班方便多了。一个太湖学院在读的小妹妹跟我说：去新吴区真的好方便，我还新吴区打卡了日韩一条街呢，我跟同学都好喜欢。

3号线的开通使得地铁的便利性再次凸显，于是，对于地铁的期盼随之转移到了4号线一期上，毕竟这是无锡下一条要开通的地铁线路了。

提到地铁4号线一期工程，就不不得不提经开区和太科园。

4号线一期在经开区的最后一站是博览中心站，接近太科园。而4号线二期工程就是连接太科园到硕放机场，最终接入2号线映月湖公园站，连接到锡东新城。

虽然目前太科园板块除了万达广场商业较为缺乏，但经开区博览中心周边的商业崛起，同样可以作为太科园的商业配套，吸引区域内的人流汇聚于此。

而太科园，经开区都在太湖湾科创规划带的规划里，未来5-10年的政策性发展扶持不可限量。

正如有人说，买房不用担心没学上，政府只要规划了楼盘都会有配套的学校，不过是学校的层级是否让你满意。所以，只要有了如此齐全高端的配套，加上周边绿城、建发、旭辉、华发等改善住宅的加持，人气自会随着住宅的交付，商场的营业相继而来。

想象一下，你坐在这边20几楼的阳台上吹着从太湖上或者周边湿地公园里的清新的风，看着楼下众人熙熙攘攘！是不是一种诗意和烟火气的完美结合。

欠缺的即将被弥补，优势是天生自然资源难以被替代。经开区，从收割外来人口的目光，到吸引锡城内其他区域的改善需求，由外而内一步步走来，更加笃定与自洽。