【区域测评】再探分钟寺:他们为什么不抱团?

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分钟寺三个豪宅项目的案名、产品相关信息已经陆续公布，北京东三环一带的各类房产中介们都被调动起来，紧锣密鼓吸筹、蓄客，只待最激动人心的开盘。

三个10万+豪宅即将入市，放在过去可以上很久头条，这次的市场关注度却没有想象中的高。

房小评太替分钟寺三兄弟操心了，觉得这开盘前夜的安静，似乎缺少点什么。

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北京楼市成功打造的上一个豪宅板块是孙河，几家开发商联合操盘炒作，硬是将北五环外这块拆出来的荒地炒成了豪宅别墅区。

前几天房小评帮人看房，刻意在孙河转了一圈，发现那里配套依然如故，所谓三元桥到新国展的城市快速路，连影子都没看到。

孙河教会的自信

2016年，一位朋友联系房小评，想找开发商的关系，买一套孙河豪宅。

当时，房小评对这位朋友的买房热情有些不解，朋友却如数家珍般道出选择孙河的理由：1.将按照西溪湿地规格打造孙河湿地公园；2.京密快速路2年内通车，20分钟到三元桥；3.轻轨开通，北三环和海淀高收入人群都会来孙河买房等等。

以前都是我们帮开发商说服买房人，而那次却是买房人给房小评上了一课——啥叫自信！

前几天去孙河，房小评特意看了所谓的“西溪湿地”，发现位于各个地块中间的“中央湖景”仍然是个长满杂草，几近干涸的水坑。

即便如此，孙河的房子还是成功卖出去了。房小评去如愿入住孙河的朋友家做客，他说刚装修完的合院豪宅，光一套橱柜就花了大几十万！

分钟寺的优势

与孙河相比，分钟寺就在三环边，非高峰时段开车20分钟就能到国贸，坐地铁只要5站，绝对没有孙河那样的外部配套硬伤。

除了交通配套成熟，分钟寺区域将来的生活配套也值得期待。

据悉，区域内的教育地块拟引进中关村三小。如果成功，分钟寺的10万+豪宅将吸引一大波东三环、东四环的高端教育改善客群，毕竟这一带，虽然有钱却缺少好的教育资源。

从开发商的豪宅血统上看，孙河的开发商如中粮、龙湖、泰禾、懋源、远洋、首创，都有豪宅操盘经验，但各家功夫都不同。因此孙河地区虽然豪宅林立，整体风格却比较杂。

而分钟寺地区的合生、世茂、金茂三家开发商，都具有纯正的城市大平层豪宅基因，这次的产品定位也都是城市大平层精装豪宅，建筑风格非常统一，吸引的客群特征也极为相似，由此带来的区域价值特征也很统一。

如果说孙河是富人们的一个高端居住区，那分钟寺就是富人们兼具生活、休闲、商务功能的多功能综合区。

02

捧了半天分钟寺，并不是有意贬低孙河。恰恰相反，孙河在大配套仍然乏善可陈的情况下卖出了那么好的成绩，经验更值得分钟寺去学习。

孙河是怎么成功的？

在房小评看来，孙河区域操盘经验最大的可学之处，就是开发商抱团。

孙河别墅区的开发商形成了一个默契的“圈子”。虽然分属不同房企，入驻孙河的时间也不同，但大家来到孙河的第一件事就是聚在一起，炒热区域。

从最早的龙湖、泰禾，到中粮、懋源、首开，再到首创、远洋，大家一起抱团“抬轿子”的氛围一直坚持到区域最后一块住宅用地成交。

龙湖在2012年最先进入孙河，以8.7%的溢价率，楼面价仅约2.02万元/平米拿下孙河首宗住宅地块，打造了区域首个别墅项目——双珑原著；半年之后，泰禾以约2.86万元/平米的楼面价拿下孙河第二宗住宅地块，推出了北京院子；再往后陆续成交的4宗同区位地块中，中粮瑞府楼面价已经达到约4.8万元/平米。

只过去一年时间，龙湖双珑原著土地红利的获益就接近10亿元，而泰禾也顺利解套。

地价连续升高，各项目拉开档期，前方卖完后方接力，开发商们不断联合做区域价值论坛，每家都不指望“搭便车”，而是不遗余力地投放媒体资源去宣传区域价值。

或许正因为孙河外围配套天然欠缺，开发商们更愿意抱团一起讲孙河明天的故事。

经历了3-4年的积累后，孙河区域终于在2016-2017年迎来市场大爆发，果然有很多朝阳、海淀等地的高端置业者去孙河看房，孙河别墅热销到基本靠抢。

他们为什么不抱团？

如今，分钟寺三个豪宅项目将要入市，但是三家联手造势的情况还很少（详见《分钟寺的角逐》）。房小评从三家开发商内部的营销部门打探消息得知，各家都在紧锣密鼓地蓄客，基本没考虑过联合抬轿子的事情。

“都是合作项目，大家第一目标都是回款和销量，品质品牌的事情自然要往后放一放，”一位房地产资深人士说，现在一线城市项目难做，利润低，回款慢，公司对项目开盘和回款时间点卡得最紧，以前8个月的开盘周期，如今都被压到了5个月。

分钟寺某项目有望4个月就开盘，参与的开发商由此喜出望外。回款时间作为第一考虑因素的情况下，产品同质、客户同类，大家心照不宣，低头抢跑就是了。

“很多营销人从拿下土地的那一刻开始，一直‘711’到项目开盘才能休息，”上述资深人士坦言：“开发周期越短，积累客户的时间越少，同区域的竞争就会越惨烈，开盘后天天都是‘生死状’，哪有时间去‘抱团’”。

近两年，无论白盆窑中铁两兄弟，还是五里坨三兄弟，或是石景山古城的“豪宅局”，开发商们都不再抱团，反而处处“拆台”，尽可能地先于竞品开盘，收割区域客户。

石景山某豪宅项目原本设计了带阳台的边户户型，用于提升产品竞争力，可旁边的竞品项目知道后，直接“告”到了北京市住建委。

既然我的项目做不了阳台，别的项目也别想。被竞品这么一闹，非但这个豪宅项目的阳台没有了，就连一些已经过审的待建项目，方案也被打回，要求去掉“灰色”空间。

真是相邻是冤家啊！

不过，这种拆台的事情在分钟寺不太可能发生，毕竟三个地块都是与合生合作开发，合作有任何纠葛，都可以由合生出面调节。正因如此，分钟寺这么好的位置，更应该由三家开发商联合将其打造成真正的标杆豪宅区。

分钟寺三兄弟，加油吧！

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