今天过后,嘉兴的价格体系全打乱了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-30 21:14

壹

难以置信。

谁能想到今天土拍会是这样的结局。

正式开拍之前已有15轮报价，8分钟熔断，最终被佳源集团以楼面价10038元/㎡+配建21000㎡人才住房竞得，实际楼面价约14600元/㎡，成为了嘉兴实至名归的新地王。

新地王的诞生之所以令人感到意外，主要有两点。

第一，在这个不太恰当的时间点。当前嘉兴楼市凉意已显，二手房成交量骤降，新房热度也大不如前。

第二，在这个不是特别热门的板块。虽然今年楼市狂热，但国商区、科技城等热门板块却都没拍出市本级的新地王。

而秀湖此前一直被认为不是城市主要的发展方向，关注度显然不如国商区和科技城。

最近几年其他板块地价多次创新高，但秀湖却起起伏伏，一直未有突破。在今天之前，秀湖板块最高地价保持者依旧是2017年那场全国知名的“5.22土拍”时诞生的卓越泓玺台，楼面价10017元/㎡。

不过，存在即有理由，我们试着站在开发商角度来分析这宗地王诞生的原因。

1、这宗地块的位置确实好，是整个秀湖板块剩下的唯一一宗“一线湖景房”，堪称绝版。

2、地块体量不大，总共的建筑面积也就9万方，拿地的总价比较低，因此容易出现比较高的单价。

3、经过了大半年的供需两旺之后，很多开发商手里已经没有“存粮”了，总不能让团队都闲着吧？

4、虽然约14600元/㎡的地价很高，但是这宗地块没有限低的要求，如果把配建21000㎡人才住房全部打造高层，剩余的可售面积多数用来打造联排、洋房等产品，未来也容易获得高的溢价。

贰

不得不说，今天这场土拍，把嘉兴楼市的价格体系彻底打乱了。

按照近几年的趋势，国商区、科技城、城南等东南方向为第一梯队；秀湖、城西、中心城区等偏西面的区域为第二梯队；城东、城北等区域为第三梯队。

几个月前，余新的楼面价超过市区城北、城东就已经让很多人看不懂了。而今天秀湖这颗“深水炸弹”的爆发，一下子让秀湖的楼面价遥遥领先其他所有的板块。究竟是秀湖的地价被高估了，还是秀湖的房价被低估了？

我们再深思一下，地王真的能反映板块的价值吗？

我觉得未必，余新的地价比城北城东都高，但目前房价却仍不如城北城东。

地价并不能完全反应房价，只是代表开发商对未来市场的心理预期。房价的高低，最终仍然还是由购房者的需求决定的。

高位站岗的开发商并不是没有出现过，嘉兴就曾经有过备案价只比实际楼面价高出2000元/㎡的案例。

所以，不要低估了开发商的赌性，也别高估了他们的理性。

叁

最后我们再来回顾一下今天的这宗地块。

这里还是得再夸一下这块地的位置。位于秀洲大道西侧，秀湖的东北角，直面一线湖景。

土地面积44935㎡，容积率2.0，可筑建面约9万方，没有限低的要求，只要求不高于80米，可以打造的产品类型比较丰富。

地块不仅可以享受到湖景生态资源，周边教育、医疗等生活套也相当成熟，包括秀洲妇保院、新安国际医院、浙师大附校、以及在建中的文化艺术中心，全民健身中心等等。

目前，秀湖板块的在售房源主要集中在秀湖的西侧。项目不少，但在售的房源不算多。

信达君望里和交投祥生上湖轩预计都要到明年才会加推，富力云庭雅居已是尾盘，卓越悦琅园去化过半，纯新盘蓝光晶曜雅苑预计12月首开。

板块内高层、小高层的备案价大约都在1.5—1.6万元/㎡，小面积户型基本是配一个车位，好一点的楼层再多绑定一个储藏室，大面积户型一般要绑定两个车位，综合下来实际售价约2万元/㎡左右。板块内联排的备案价约2.1万元/㎡上下，算上车位后售价大约2.6—2.7万/㎡。

如果按照这样的实际售价来算，今天的地王未来还是有获利的空间的。