房产经纪服务“新基建”正当时：21家机构倡议资金存管

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

“我们承诺，恪守客户至上，提供品质服务，主动向客户介绍资金存管的重要性，捍卫房产交易资金安全。”

近日，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会新经纪品牌专业委员会(以下简称“中房学新经纪专委会”)主办的“新经纪·新交易·新品质”座谈会上，21家新经纪品牌联合发布倡议，将践行资金存管，推动房产交易资金安全的体系建设。

之所以要发出这样的倡议，是因为随着越来越多城市的房地产市场走向存量房时代，消费者需要通过住房交易特别是二手房交易，来改善居住条件，保障交易资金安全，构建一个更加透明安全的二手房交易资金管理体系迫在眉睫。

21家新经纪品牌联合发布倡议，将践行资金存管，推动房产交易资金安全的体系建设。本报资料室/图

为房产交易“上保险”

根据贝壳研究院最新发布的《2020年前三季度中国二手房交易安全报告》（以下简称“《报告》”），今年前三季度，全国重点32城 一、二手房交易量达到154万套 ，总交易规模达到3.8万亿元。其中，重点城市二手房交易占房屋交易的比例约为43%左右，四个一线城市的二手房交易量占比达到67%左右。

可以看到的是，住房交易市场已由新房过渡到存量房时代，改善型居住需求大幅提升，房地产经纪服务行业正迸发出巨大价值。对此，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强指出，在交易过程中推动信息透明、规范作业流程，推动经纪人职业化，让客户的体验更好显得尤为重要，而保障交易资金安全是核心环节。

另一方面，随着技术发展，部分房产作业流程逐渐向线上转移，尤其是今年以来，受疫情影响，房产交易线上化加速，无论是房企还是经纪服务平台，纷纷加强线上业务布局。与此同时，线上交易的资金安全问题受到行业和消费者重视。这是由于二手房买卖流程复杂、周期长，且涉及到的金额大，一旦出现什么问题，给买卖双方、经纪品牌以及经纪人带来的损失难以估量。

以往，在实际交易过程中，由于抵押查封隐瞒、房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割不清、恶意违约等原因导致购房失败，资金遭受损失的现象并不少见。潜在风险较多，会导致买方不放心直接交付房款给卖方，卖方也担心房子卖出之后不能及时拿到钱。

对于经纪品牌或经纪公司来说，一旦出现交易资金的风险，品牌或公司除了需要投入大量资金赔付成本外，还会失去客户对品牌的信任，品牌信誉将大大受损。

而对于经纪人来说，一旦交易单出现资金安全问题，经纪人将会陷入纠纷处理当中，影响业务开展，服务效率低，人工耗损大，并且也将损失这一单的佣金收入。

据《报告》统计，前三季度，贝壳找房平台交易中因故解除交易合同的单数比例为3%。解约单涉及的定金平均金额为6.7万元。从交易风险来看，风险产生的原因包括业主侵占、产权纠纷、签后查封，以及经纪人或经纪机构挪用等。

从行业现状来看，资金存管是解决这一交易痛点的有效方案。所谓的资金存管，即将客户房款放在政府监管账户、银行监管账户，或具有资质的第三方存管机构中予以监管或存管，待交易成功、符合约定条件后，再将房款解冻至业主账户，若交易失败，资金会返还给客户，保障买卖双方交易资金的安全。在保障二手房交易中的资金安全问题上，这种方法也是目前政府和行业协会所大力推进的。

“资金存管是保障房产交易安全的有效手段。”贝壳交易平台总经理伊凯表示，此举可有效避免交易过程中由客业原因引起的购房款与产权损失风险，解决买卖双方不信任的问题。同时，也能够提高房产交易服务品质。

科技助力交易安全

在推进资金存管方案落地的过程中，品牌企业的参与和呼吁十分重要。“从我们过去的数据来看，出现资金安全事故的概率大概是万分之五，但只要出现一单，对于消费者来说就是100%资金损失；对于我们品牌运营也是，即便一年上万单的量级，只要出现两三单资金纠纷，对我们品牌的影响还是非常大的，”伊凯表示。

据他介绍，以往不少经纪人也希望提供诚信、专业、安全的服务，但是他们缺少比较好用、易学、容易上手的专业的作业工具与解决方案。为此，贝壳找房通过与中信银行(601998,股吧)、工商银行(601398,股吧)、光大银行(601818,股吧)等多家银行合作，由银行提供资金存管服务，购房资金在交易完成前将由银行存管，交易完成后再放款至业主账户。

这种存管方式采取一站式便捷服务，使用户签订房产交易合同的同时即可委托存管，之后部分城市可以借助于贝壳找房APP里的交易资金可视化，了解整个资金架构、每一笔资金的动向与状态，并可以对资金状态进行反馈、确认。伊凯解释道：“过去主要是线下作业，当客户支付了定金或者首付之后，业主有没有收到，我们经纪人是不知道的。今天通过线上的解决方案，购房者通过贝壳找房方案进行确认，资金支付完之后，业主会收到通知，由他来确认到底有没有收到，这样就可以帮助我们更早地去发现潜在的风险，并进行干预，来降低资金事故发生的情况。”

目前，这种方式在贝壳找房平台的合作品牌中得到迅速推广。在推动整个平台的资金存管落地过程中，贝壳找房逐渐形成了一个资金安全的大数据体系，可以了解到交易中资金存管的约定时间情况，以及后续履约交付的状态。整个过程可视化，更加方便支持平台对于城市运营和合作品牌方的管理。

“推行资金存管服务，对消费者和从业者都是双赢。”作为中房学新经纪专委会主任委员，21世纪中国不动产联合创始人、总裁兼CEO卢航表示，随着资金存管制度和体系完善，将正向提升消费者对资金安全意识的继续提升。消费者对资金安全的要求，又将倒逼房地产行业资金存管制度和体系进一步完善。

据伊凯透露，贝壳找房的银行资金存管业务截至2020年7月，已经上线全国103个城市。目前二手房的签约用户中有63.7%通过资金可视化的产品去了解、关注自己的资金状态。“接下来，我们会把经纪人的赋能和治理再进一步拓展，让除了定金之外的首付款、物业交割保证金、户口迁出保证金、经纪服务费、税费等都不被经手，把资金风险概率进一步降低。”伊凯表示。

“新基建”任重道远

实际上，保障存量房资金交易安全仍然任重道远。业内把保障资金交易安全的一系列举措称之为房地产经纪服务业的“新基建”。

“新基建”的落实需要多方力量推动。一位参与资金存管方案落地的业内人士向记者解释，在他们早期与部分银行等金融机构沟通时，因为对方对存量房交易领域不够熟悉，他们给出的方案在便捷性、操作性上有所欠缺。这种问题在早期政府层面推动存量房资金交易安全上亦存在过。“这个事情的落实，需要所有参与方都很强。”

从政府层面来看，我国房地产政策在“房住不炒”的前提下提倡“一城一策”“因城施策”。存量房交易资金监管制度建立于2006年，并不断三令五申。今年3月，住房和城乡建设部等部门印发的《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》再次提出建立交易资金监管制度。但具体的交易资金监管制度是由各个城市根据实际情况来制定，故各地对于资金监管的力度不一。

一个明显的例子是，在以往推进资金存管的过程中，除了交易参与方和消费者的因素之外，部分城市资金监管覆盖面低，以及产权信息查询不够便捷，也是资金存管使用率低的重要原因。例如，在部分城市，定金并不属于当地政府实施资金监管的范畴内。有些城市在查房屋产权所附带的抵押贷款信息时不能查或查询不便。交割时的便利度不够，使得一些消费者自身风险意识薄弱。

今年以来，政府也在出台相应措施强化在交易环节的监管，比如佛山市明确了资金监管与实施办法。根据贝壳研究院的统计，三季度贝壳找房平台在全国50个重点二线城市二手房交易当中使用资金存管的单量比例，比二季度提高了13个百分点。

从存管金额看，被存管的金额占贷款部分以外的房款金额比重比二季度提高9个百分点。哈尔滨、大连、福州、杭州、烟台、西安等城市资金存管不论单数还是金额方面基本达到交易全覆盖 。

不少业内人士倡议，政府层面能够加强监管，并给出具体措施，比如政府应规定房地产经纪人在交易双方签订买卖合同之前，须告知交易双方可以选择资金存管业务模式，交易双方应签署知情承诺书，确认是否采用资金存管的交易模式，放弃资金存管需双方书面声明。

同时完善资金存管的覆盖范围，扩展至定金和首付款。

而从行业角度，卢航指出，做好“新基建”有两个不可忽视的方向。一是整个交易过程要能够实现线上闭环，“如果不能闭环，资金可视化、交易过程可视化全都是空中楼阁”。二是要有资金存管方案，“绝对不能让经纪品牌、经纪人碰这个钱”。

“经纪品牌需要加强门店资金安全的执行管理。”贝壳找房高级副总裁李文杰建议，经纪品牌在严格遵守政策要求、规范经营的同时，制定保障资金安全的有关管理制度和操作流程，严禁经纪人经手购房资金，对经纪人开展培训，帮助提升客户的资金安全意识。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

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