解局 | 上市即破发 第一服务们面对的资本偏好与回调

物业股“风继续吹”，10月22日最新登陆港交所的是第一服务控股。

虽然疫情的威胁还在，但这并不能阻挡物业人拥抱资本市场的热情。这天上午，第一服务控股在北京举行了上市庆祝仪式，并通过连线港交所的方式，进行了“云敲锣”环节。

与以往物业公司股价开盘大涨的境遇不同，第一服务控股首日破发，至收盘报1.76港元，较发行价2.4港元跌去26.67%，总市值17.60亿港元。

明显的落差使市场观点纷纷指向了物业股回调、行业估值过高等外部原因，而规模偏小则成为其不受机构投资者欢迎的内部原因。

物业这股风还能吹多久？这也成为了广大投资者们关心的问题。

上市破发&物业股回调

物业上市这股风潮已经刮了两三年，尤其在疫情中其价值被重新认可后，今年的物业上市公司获得了前所未有的认购率与高估值。

围绕物业股的打新和炒新更是火热一时，因此第一服务的破发，显得尤为扎眼。

就观点地产新媒体了解，背靠当代置业的第一服务控股有限公司，全球发售2.5亿股股份，在10月12日的时候，其获孖展超购18倍，录得11.83亿港元。

10月21日，第一服务公布最终发售定价确认为2.40港元，这一定价接近此前预设的2.46港元的上限，意味着市场对其估值的认可，全球发售所得款项净额约5.437亿港元(假设超额配股权未获行使)。

其香港公开发售方面，获得约66.69倍认购；国际公开发售方面，合共获得约6.25倍认购。虽然比不上此前同行们动辄几百上千倍的认购率，但也算是不俗的数据。

因此，首日破发并未影响第一服务控股董事长张鹏对未来的看好态度。

他对观点地产新媒体表示，这一周物业股走势都在调整，属正常市场波动。“公司坚持长期主义，而且积极向好！”

事实上，本周一刚刚敲钟的卓越商企服务，上市当日也仅涨3%，10月22日则是收跌3.58%，报10.78港元。即使卓越商企服务认购阶段获国际机构投资者超额认购近34倍，香港公开发售方面取得超过650倍的超额认购，仍然抵挡不住物业股的回调情绪。

Wind数据显示，8月份至今，29家物业股平均跌幅18.3%，加权平均跌33.8%。26家普跌的物业公司中，中奥到家跌幅达到50%，是跌幅最大的一只物业股。

针对这一现象，有券商分析师指出，物业股中期业绩增速较去年同期有所放缓，低于市场预期，导致了股价出现一定程度的下滑。“如果经营业绩不好，会有各类压力的，至少股价不稳。”

此外，盈路证券分析师则认为，目前板块轮动不在物业股上，资金更偏爱热点短线，叠加前期活跃物管股回调，也会打压上市首日的资金人气。

一资深投资者更是“耿直”说，最近发行的地产物业股都统统不建议打新。理由是，“几只物业股都有一个共同的特征：估值过高”。

譬如世茂服务400亿港元左右的招股市值，市盈率达到80多倍，比物业头部企业碧桂园服务的56倍市盈率和保利物业的49倍市盈率，还要高得多。

有数据就显示，距离世茂服务认购截止不足24小时，但实际认购倍数还不到3倍，而且存在持续大量撤单的行为，认购倍数进一步下滑。“当然，这也与蚂蚁集团将同时登陆A+H有关，抽血效应肯定是有的，但肯定不是核心因素。”该资深投资者如是说。

上半年物业股市盈率基本介乎于40-50倍，招商积余市盈率还曾一度超过130倍。而下半年随着疫情常态化，物业股出现回调，9月份的平均市盈率约为34倍。市场观点多认为，此前物业估值偏高，合理估值应在20-30倍。

和张鹏看法一致的观点是，物业股从长期看机会仍然存在，因为物业股有着低负债、现金流好、行业永续、净资产收益率高等优点。分析人士：“最重要的是物业股仍处于朝阳行业，这也是机构投资者近来参与物业股IPO的主要原因。”

规模偏爱&利润驱使

除却物业股回调、行业估值过高的大环境外，第一服务对比同行，却是规模相对较小的一支。

招股书显示，2017年末，第一服务在管建筑面积为731.8万平方米，2018年这一数据首次突破千万，达1062.6万平方米。2019年，该公司业务版图扩展至中国19个省市49个城市，在管建筑面积1354.3万平方米，三年复合增长率为36%。

于2020年4月30日，第一服务合约建筑面积的业务版图进一步涵盖中国19个省市的52个城市，在管建筑面积增至1500万平米。与此同时，合约建筑面积由2017年的1140万平米以增加至2019年的2570万平米，年复合增长率50.2%，这一数据在2020年4月30日增加至2700万平米。

据观点地产新媒体了解，2020年递交招股书等待上市的物业企业当中，体量较大的是金科服务，该公司在管面积达到1.2亿平方米，总收益为23.09亿元。除此之外，5月15日成功挂牌上市的建业新生活，在管面积约为5700万平方米，总收益为17.71亿元。

从10月下旬开始，周一已上市的卓越商企服务于2020年5月在管面积为2580万平方米，2019年营收18.4亿元；合景悠活2019年4月在管面积为2220万平方米，2019年营收11.25亿元；世茂服务2020年6月末在管面积8570万平方米，2019年营收25亿元。

今年在港排队要上市的还有华润万象生活、融创服务、恒大物业等头部房企关联物业公司，结合恒大物业引入235亿港元战略投资等表现，或许机构投资者的确更偏爱体量较大的物业企业。

“放眼整个物业行业，第一服务的规模还不算大，”刘培庆在上市庆祝仪式致辞时说道，物业万亿级的市场等待着去开拓。

不过分析人士也提到，物业管理的最大问题就是不挣钱，分拆上市的物业公司要获得资本市场认可，一个是从规模驱使，另一个是从利润驱使，找到新的利润增长点。

而第一服务要突出的与其他同行的最大区别在于，即便物管服务仍为第一服务主要收入来源，但绿色人居解决方案与增值服务反而是第一服务更“挣钱”的业务。

据悉，第一服务由两家新三板企业摘牌退市后合并而来，分别为第一物业和第一人居。其中第一物业主营物管业务，第一人居主营绿色人居解决方案。

招股书显示，于2017年、2018年及2019年，第一服务收入为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率为28.4%，利润分别为4184万元、5294万元及8386万元，复合年增长率41.6%；股东应占净利润分别为3964万元、5087万元及7729万元。

分业务来看，2019年，第一服务录得物业管理服务收入2.73亿元，占总收入的43.7%，仍是主要收入来源，而绿色人居解决方案收入1.55亿元，增值服务1.97亿元，分别占比24.7%、31.6%。

而绿色人居解决方案的收入贡献比例在今年得以提升。截至前四月数据，物业管理服务与增值服务的收入贡献分别为41.4%与28%，而绿色人居解决方案的收入贡献比例则进一步提升至30.6%。

值得关注到的是，2019年，第一服务物业管理服务毛利为7322万元，毛利率26.8%，而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元、9134.2万元，毛利率分别为34.3%、46.3%。

来源：观点地产网

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