西安2000余烂尾楼期待涅槃重生

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-22 11:45

【环球网房产报道熊维建】近日，环球网房产报道了各地都存在规模大小不一的烂尾住宅项目。其中重点提到的西安西江月小区的烂尾房问题引起了各界高度关注。

不知何时，在市民笑谈中，古都西安就被冠上了“烂尾楼之都”的称号。

据非官方统计，目前，西安市的各个区域内都存在烂尾楼现象，全市烂尾楼高达2000多个。“重灾区”中一个区就高达500个以上烂尾楼。一些楼盘烂尾近10年，但业主依旧在还房贷。这些烂尾楼业主们的维权历程也都十分艰辛，严重影响了西安人民的“美好生活”。

孩子都上学了还未住上当初买的婚房

购买了西江月房屋的夏姓业主告诉《经济参考报》记者，他2013年在西江月买了房。“按照销售人员的说法，房屋2013年就能建成，我本来是想用作婚房的，现在孩子都上小学了也没交房，只能在附近租住了8年。”夏某说。

和夏先生一样有着相同购房经历的还有西安市陆先生一家人，2012年西安市陆先生一家人经过几番对比在西安市梨园路“汉城湖畔”小区购买了一套商品房。“汉城湖畔”小区背靠汉城湖公园，斜对面陕师大附小。优美的环境和优质的教育资源让陆先生一家人都很满意。但令人意外的是该项目却在2014年底停工，陆先生一家人住进新房的愿望也随着房子烂尾彻底化为泡影。2018年陆先生的父亲去世，临死之前还挂念着烂尾的房子，到死也没住进新房。处理完父亲的葬礼，陆先生来到开发商公司询问工程进度，期间双方发生口角，陆先生竟然被打。打人的正是买房时将陆先生奉为上帝的开发商。

汉城湖位于西安西北部，原为西安团结水库，因为拥有850亩的水面以及1031亩的景观绿化面积，被视为西安宜居之地。不过，围绕汉城湖建起来的汉城湖畔、汉城湖壹号、汉城壹号却因为虚假宣传、违规销售、资金链断裂成为西安名副其实的问题地产项目。

《中国经营报》记者从西安市住房和城乡建设局了解到，今年7月份，由于汉城湖壹号未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房，被罚款1774万元。

“汉城湖边上的这些项目的确有很多问题，我们经常收到投诉，有的房子建了七八年都没有竣工，主要原因就是开发商实力不济。”西安市住房和城乡建设局一位官员向《中国经营报》记者表示，目前有些项目政府已经介入，逐渐在梳理其中的问题，最终会妥善解决。

事实上，除了汉城湖壹号无证销售，建设多年无法交房之外，汉城湖边上的汉城壹号与汉城湖畔也是类似的情况。

过去十年，高速发展的国际化大都市、国家中心城市西安为什么会出现这么多的楼盘烂尾呢？

上述汉城湖壹号、汉城壹号、汉城湖畔在政府介入后将迎来转机，其中汉城湖壹号目前已经陆续开始向业主交房，只不过，这些项目已经不再是此前开发商宣传的商品房，而是以“小产权”房的名义存在，后续房产证等诸多问题仍待解决。

在这些烂尾楼中，城棚改项目就占了70%的比例，有些盖了半截就永久性停工；有些扎了围墙就再没开工；还有一些房子虽然盖完了，但一直办不了房产证……

烂尾楼背后的城改“阵痛”

从2011年开始，西安就在大力推行城中村改造行动，这一行为，给现如今的烂尾楼埋下了祸根。

上述汉城湖畔、汉城壹号以及汉城湖壹号还有一个共同的特征，那就是与旧城改造相关。

以汉城湖畔为例，其是大白杨东村城改项目，是经西安市城改办批准的项目，2010年完成拆迁，原计划于2015年交房，但是在2014年开发商却资金链断裂，成为西安有名的烂尾楼。

同样，汉城壹号与汉城湖壹号也是城改项目。城南的西姜村城改项目、城西的香王村改造项目，都曾经鼎盛一时，但在烂尾之后，陷入债务泥潭。

西安本地知名自媒体《贞观》曾撰文分析认为，在近10年房地产市场周期中，西安的烂尾楼有两个分水岭：一个是2008年前后，一个是2014年之后。

第一阶段的2008年是西安烂尾楼的爆发期，上述提到的西江月就是那个时期开发的项目，其实距离东仪路不远的朱雀路上烂尾的楼盘更多，其中朱雀大街和昌明路西南角到目前还有项目烂尾着。

2008年是当时全国房地产商资金最紧张的时刻，国家的信贷调控远比现在严格，那时候也没有那么多的金融产品与通道来给房地产企业进行融资，按揭贷款二套出现了停贷的情况，各地的购房政策还对社保有要求，沉重打击了”温州炒房团”。

而且那个时候的西安房地产市场，因为外来人口还不多，楼盘主要靠本地人消化，当时除了曲江新区以外，进入西安市场的全国性大型开发商相对较少。

本地开发商由于在拿地上的先天优势，再加上西安市预售政策的宽泛即“正负零”就可预售，于是很多开发商大张旗鼓地挖坑开发，用手中不多的现金准备四两拨千斤。很快上游银行开发贷款收紧，这些开发商想到了利用员工办理假按揭的形式进一步获取现金流，为自己的项目争取最后一口气，最终假按揭这条路也堵死了。

大浪淘沙，西安市房地产市场迎来了2年的调整期，两年之后即2010年西安市房地产市场回暖，出现了陕北富豪一掷千金整单元购买的故事，西安迎来了再次房地产“掘金”潮。

《贞观》的署名作者认为，自2011年开始，借着楼市春风，西安市开始加大力度推行城中村改造。一大批陕北及本地有门路的开发商，包括本地市民熟知的大明宫老板席有良、中登的宋老板，纷纷投入到了红红火火的城改项目中。

当时城改的政策是拆迁和安置并行，至于是否需要预售证才能进行销售，并没有明确，因为这里有一个城改流程上的瑕疵，就是土地拆迁整理完毕后，才能开始招拍挂，开发商通过招拍挂拿到地之后，才能办理后面的施工以及预售。

“这些开发商纷纷又开始了四两拨千斤，只不过这一回连四两都有水分，毕竟那时的拆迁可没有现在这么文明，更别说建安置楼了，如果按照正常的流程拆迁-安置-招拍挂-施工-预售的话，前期没有三四年根本做不出来一个城改项目。中小开发商很多钱都是融来的，哪里等得了这么久，于是也就出现了很多边拆边卖，钱不够了就给城改办施加压力，把之前在城改办存的廉租房或者拆迁安置房配建押金取出来续命的情况，眼看西安市城改项目就要失控了，西安市曾经最大的城改烂尾项目——城东的“幸福林带”就是这期间出现的。”《贞观》的作者说道。

2013年西安市政府出台整治房地产市场乱象，严查没有预售证就进行销售的房地产开发项目，一下子让这帮城改开发商从美梦中惊醒了。

因此，2014年西安市进入了近十年中的第二个烂尾楼的集中爆发期，期间，西安市相关政府部门也迅速联系了有实力的大开发商，欲让这些开发商承接这些烂尾项目。那些靠关系拿到地的本土开发商，则在拿到了接盘侠的“安家费”后顺利退场。有些实在是窟窿太大的，大开发商也不愿意接盘，于是大量烂尾多年的烂尾楼就这样产生了。

“正负零” 预售制或是原罪

“过去这么多年了，大量的烂尾楼依然解决不了，终其原因，‘正负零预售’才是原罪”。西安一不愿具名的房地产行业研究学者说道。

“正负零”是一个建筑术语，指的是主体工程进展程度，在主体工程中的地下工程部分完成，该进行主体地上工程部分的时候，也就是主体工程达到“正负零”。“正负零预售”就是只要楼盘主体达到“正负零”就允许预售。

北上广深20年前就已经不允许“正负零预售”了，楼盘必须封顶才能预售，因此北上广深很难看到西安这样多的烂尾楼，尤其大多“刚挖坑”就停工烂尾的现象。

上述房地产研究学者表示，北上广深发达城市的做法，一般都是楼盘封顶之后才能进行预售，不管是精装修，还是毛坯房，交楼期一般最多也就一年。也就是说，从开发商销售以来最多占用购房者1年的资金成本，就得把产品交给购房者。这对开发商的资金实力、销售实力以及外部融资实力都是有很高要求的，并不像西安本地开发商，靠一两个关系，批上一块地加个围挡挖一个坑，就能实现边卖边建，用购房者的买房款就能实现现金流的。“西安开发商至今还在使用的操作方法，20年前在北上广深就被禁止了”。该学者说。

西安开发商的这种卖楼方式，在北上广深叫卖楼花，说句不好听的就是空手道，从挖坑到交楼基本上在2年以上，这是白用了购房者两到三年的的资金。

“近年，西安大量爆发房地产投诉、维权事件，以及交楼以后开发商没有按照标准交房与业主产生诉讼的问题，包括全国知名的招（商）保（利）万（科）金（地）等知名地产公司，在西安开发的项目都时有发生被业主维权事件，这样的情况在北上广深相对较少，毕竟北上广深卖楼的时候已经封顶了，户型已经出来了，也不会有太大的改动。但相较于西安挖坑就能卖楼，谁知道以后盖出来是个啥，钱都给我了，开发商想咋弄就咋弄，反正西安的房子不愁卖，所以改变西安目前“正负零就能预售”势在必行了”。西安一资深房地产媒体人士说道。

提高房地产准入门槛、改革预售制度也是减少烂尾住宅形成的有力措施。陕西标典律师事务所合伙人徐秀明律师建议，大量烂尾楼和频频发生的西安房地产维权事件已经影响了国际化大都市西安的形象，进行预售制改革迫在眉睫，至少西安应该学习北上广深成熟的“封顶”再批预售证制度，从而降低房地产领域日趋突出社会矛盾，消除可能存在的社会风险隐患。

迟来的资金监管

“开发商每栋楼的建设周期基本上就是1年半上下，剩下的时间里，这部分资金对于高周转的房地产开发行业来说，怎么可能会不挪用出去？”上述房地产学者说道。

烂尾楼的原因固然十分错综复杂复杂，问题种种。但是，很大程度上跟商品房销售过程中的资金缺乏监管也是有一定关系的。

楼盘质量不好，或许还有这样或者那样的原因。但是，楼盘烂尾基本只有一个原因，那就是资金链断裂。资金链断裂的烂尾楼盘中，其中相当大的比例，就是开发商将预售收取的购房者的资金挪作他用去了。

2019年12月13日，西安市住房和城乡建设局和西安住房公积金管理中心共同拟订并发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》、《西安市商品房预售资金监管协议书（征求意见稿）》，公开征求社会各界意见和建议。

来源：环球网